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“贷款难”致局部退烧 楼市全年交易或超25万亿

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又到年中盘点时,在开发商加速推盘及上半年信贷有所扩张的情况下,房地产市场整体呈现上扬态势。

贝壳研究院6月30日发布的《2021年上半年市场报告》显示,今年上半年,中国房地产市场整体保持快速增长,二手房市场交易量比去年下半年增长12%,新房交易额则创下2016年以来同期最高,重点二线城市及城市圈内二、三线城市增长速度较快。

“2021年中国楼市上半年行情甚佳,交易量同比大幅上涨,南方有些城市甚至翻倍。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者如是表示。

楼市热传导至信贷端扩张

二手房交易量在今年前6个月画出“上扬曲线”。据贝壳研究院数据,2021年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成,较去年下半年增长12%。与去年下半年相比,重点50城中超过60%的城市上半年二手房成交量实现增长,城市多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。其中福州、绍兴、合肥、苏州等成交量增速在40%以上,长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

另一方面,新房市场规模增长速度超过二手房。国家统计局数据显示,2021年1-5月全国商品住宅销售面积、销售额分别为5.97亿平方米、6.46万亿元,同比分别增长39.0%、56.5%,相比2019年同期分别增长22.6%、43.4%,绝对规模达到2016年以来历史同期最高。

一、二手市场交易热度的上扬,直接传导至银行放贷端有所变化。

贝壳研究院报告显示,今年一季度,房地产市场热度较高,核心城市入学需求比往年更为强烈,二手房交易增长较快,也带动信贷扩张。央行公布的金融数据显示,一季度住户部门新增中长期贷款达到1.98万亿元,规模创近10年同期历史新高。

不过,据贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率显示,6月份为5.52%,二套利率为5.77%,比5月分别上浮5个、4个基点;6月份72个重点城市平均放款周期延长至50天。分季度看,二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点,加息幅度超过一季度。合肥、杭州、成都等前期市场较热的城市,上半年信贷额度投放较多,为迎接半年考核,部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。总体而言,信贷额度管控,局部市场出现退烧。

在张大伟看来,以往年经验来看,每年6月、12月是银行年中、年尾的清算和考核节点,贷款通常都会收紧,进入三季度陆续恢复,以实现对阶段性额度紧缩的拉平。

未影响实际交易需求

事实上,部分银行已经出现放款速度减慢情况。在杭州,有多位银行个贷经理表示房贷额度紧张,放款周期普遍延长至3个月-4个月。热点二线城市中,南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象:部分银行暂停了二手房贷款业务,甚至有银行暂停受理新房房贷业务。

对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示,二季度以来部分城市信贷额度紧张,原因是房地产贷款集中度管理下,金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间的错配,这会在短期影响市场交易节奏,但不会影响交易需求。

另有广州多家地区银行表示,目前仍在正常受理贷款申请、放款,并不存在停贷。近日,中国银行广东分行对媒体回应称,目前一、二手房贷业务并未暂停,网上关于该行暂停房贷业务的相关报道均为不实消息。

张大伟称,这一轮房贷利率上涨和贷款紧缩本身不代表房地产市场调控。“部分地区小银行无法放贷的个案被放大了,其实房产信贷本来就不是小银行的主营业务,大行的情况更具代表意义。整体来看,很多地区的大行也只是放款周期拉长,真正影响比预期小。”

全年交易规模或超25万亿元

贝壳研究院报告指出,货币政策整体稳健下,房地产贷款总量不会失速下滑。今年1月-5月,居民部门新增信贷规模达到3.7万亿元,比2019年增长24%,新增居民中长期贷款增长29%左右,表明截至目前银行的信贷投放并未受到少数银行压降比例的影响。

2020年全年居民部门新增中长期贷款约6万亿元。贝壳研究院认为,如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配,预计今年居民部门新增中长期贷款增长6%-8%,大概有6.4万亿元-6.5万亿元的额度,去掉上半年3万亿元左右的已使用额度,下半年还将有超过3万亿元左右的信贷额度。即使今年居民部门新增中长期贷款额度与去年持平,下半年也有2.8万亿元-3万亿元的居民新增中长期贷款。细水长流下的信贷规模总量有保障。

过了上半年考核节点后,下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态,市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。“预计下半年二手房市场交易量增速放缓,全年新房、二手房交易规模比去年增长超过10%,市场规模超过25万亿元。”许小乐称。

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