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突出住房民生属性 让民众住有所居

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【 潜河流韵 】

像中国这样,很多住房被长时间地用于投资却无人或少人居住,金融属性强烈而民生属性难显的现象,在全球实属罕见。

储著胜

房子是用来住的,天然具有民生属性,这是常识。最近国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,文中强调:“突出住房的民生属性”,这是为何?

根源在于我国房地产市场在发展过程中出现了偏差:一些区域,特别是经济发达地区,如一线和沿海城市、长三角及珠三角地区等,商品房在很大程度上变成了金融投资品,成为城乡居民获取财产性收入的重要手段,住房金融属性异常显著。与此同时,大量商品房建好后被长期空置,其固有的民生属性未能得到很好体现。显然,这种现象并不正常。

从世界范围看,住房兼具民生和金融属性,是一种常态,并不奇怪。但是像中国这样,很多住房被长时间地用于投资却无人或少人居住,金融属性强烈而民生属性难显的现象,在全球实属罕见。

住房民生属性不彰而金融属性过强,带来了一系列问题,如社会资源浪费、实业负担加重、居民生活成本提高、投机风气加剧等。这对经济社会发展负面影响非常显著,因此,必须予以彻底改变。

过去几年,从中央到地方,各级政府先后出台了多项房地产政策,这些政策虽然千差万别,但取向基本相同,即增强住房民生属性,减弱其金融属性。

以各种各样的限购、限贷政策为例:限购是为了让那些已经拥有住房的人无法续购或者增加购买难度,从而消除或减少其住房投资需求;限贷则是压缩贷款购房的操作空间、降低购房资金的可用杠杆,进而减弱民众投资性购房能力。这些政策都不同程度地弱化了住房的金融属性,使投放到市场的住房能够更多地流向那些将其用来居住的人手上,从而有助于其使用价值和民生属性的实现。

突出住房民生属性,促进全体民众住有所居,单靠出台限制政策是不行的,更为重要的是要加大适合民生需求的住房供给。只有供需两端同时发力,才能从根本上解决问题。

房子都是盖在地上的,即便楼层再高,也需要相应的土地作为支撑。因此,增加民生住房供给,首先需要增加土地供给。这方面,各地政府历史上都有不少欠账。过少的土地供给,不仅导致房价高企,也让政府部门在财力上形成了对土地的依赖。近年来,随着“房住不炒”政策手段的不断强化,房价上涨趋势得到了有效抑制,同时各地政府在土地供给方面也明显加大了力度,如深圳市2021年计划供应住房用地363.3公顷,比2020年增加了24%;而2020年则比2019年增加了近一倍。

增强住房的民生属性,不仅要增加住房用地的供给,还要在住房供给结构上做出调整,即适当控制商品房开发节奏,迅速加大租赁住房特别是保障性租赁住房的供给。

众所周知,住房金融属性较强的区域,生活成本普遍较高,而居住成本又是其中的大头。与其它区域相比,这些区域住房问题会显得更加突出。一方面,随着城市建设加快,城中村越来越少,导致低租房源越来越少,而长租公寓的兴起,在改善住房环境的同时,又大幅提高了房租价格;另一方面,在欧美国家经济围堵、新冠疫情延续不休、经济增长明显减速等因素的共同作用下,部分企业经营陷入困境,相关人员收入下降甚至失去工作,从而导致居民购房或租房能力趋于下降。这两方面交织的结果就是,社会上大量低成本住房需求无法得到很好满足。为了有效解决这一民生问题,快速增加低成本住房供给就成了政府部门面临的一项迫切任务。就供给结构而言,与商品房相比,租赁住房特别是保障性租赁住房无疑是更受需求方欢迎的住房品类。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》正是在这一背景下推出的,它将是未来一段时期内加快住房供给的重要制度保障。

突出住房民生属性,关键要落实到行动上。这方面政府部门负有很大责任,各类开发主体也需要充分利用好现有政策积极作为。当全体民众都能住有所居时,住房民生属性才可以说得到了最大限度的体现。

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