多地房贷全面收紧
21世纪经济报道 张敏 北京报道
房贷收紧调查
近期，全国多地房贷出现“利率抬升”“放款速度慢”等现象，个别地区甚至传出“二手房停贷”消息。房贷市场的真实情况如何？房贷收紧对购房者、各地楼市的影响怎样？未来将怎么走？敬请关注记者从北京、上海、广州、深圳等地带来的最新一线调查。
2020年年末，央行及银保监会联合下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，通知要求控制房地产贷款、个人住房按揭贷款占比，并对上述两项指标实施五档管理。
今年以来，房地产交易继续保持旺盛。但在年中阶段，不少城市出现房贷额度紧张、放款周期延长的现象。贝壳研究院发布的数据显示，从6月放款周期来看，72个重点城市中，46个城市房贷放款周期延长，占比超过六成。
专家将这种现象解读为因半年考核而导致的阶段性收紧，预计下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态。
就北京市场而言，21世纪经济报道记者调查发现，北京的个人房贷业务基本未受影响。多数银行的房贷额度充裕，且房贷利率保持稳定。
这也给北京楼市的平稳发展带来利好。中原地产的统计显示，今年上半年，北京共成交新房超过3万套，成交二手房超过11万套，总规模创近8年来的新高。
额度、周期未受太大影响
21世纪经济报道记者调研发现，近期很多城市存在的贷款额度紧张现象，在北京并未大规模发生。一家总部位于南方的股份制银行北京分行负责人表示，该银行的个人住房贷款额度较为充足，并未出现因额度紧张而影响贷款的现象。
贷款周期方面，该人士表示，商业贷款从批贷到放款约在10到15个工作日，公积金贷款的放款周期稍长，但一般也不会超过一个半月。
某国有银行相关负责人也向21世纪经济报道记者表示，北京的个人住房贷款额度并无变化，上半年的放款周期也相对较快。“5月份，有一些做混合贷的客户，从批贷到放款仅用了5个工作日。”
该人士坦陈，到6月，该行的个人贷款放款周期有所延长，“可能是因为审核流程更严格”。但商业贷款的周期也基本维持在一个月以内，最快的也可在10个工作日放款。
也有部分股份制银行的房贷额度较为紧张。有购房者向21世纪经济报道记者透露，上半年曾在一家小型银行申请贷款，但因额度较少，最后转而从国有银行申请。但据记者了解，这种情况并非普遍现象。
我爱我家北京惠新区域某门店经纪人小王也表示，今年以来，其经手的客户中，放款周期通常在半个月到一个月之间。但具体情况跟银行的审核标准和购房者资质都有关系，“因为审核流程不一样，有些银行放款快，有些银行放款慢。”
根据小王的经验，从购房者资质来看，资质比较好、材料齐全的购房者，审核周期相对较快，反之周期较慢。从购买房屋的类型来看，购买高端住宅和豪宅的客户，资质审核周期要长一些；购买普通住宅的客户，资质审核周期相对较短。
利率方面，目前北京各银行的房贷利率基本按照“首套在LPR基础上上浮55个基点，二套上浮105个基点”的标准来执行。具体而言，首套房贷款利率为5.2%，二套房为5.7%。
对于下半年的个人贷款发放情况，前述受访者普遍认为，银行方面有各自的考量，不排除额度收紧、周期延长的可能。至于利率方面，则要视政策变化而定。
低迷后的恢复阶段
由于房贷市场保持稳定，今年上半年，北京楼市的成交情况向好。
中原地产的统计显示，今年1-6月，北京新房住宅成交30811套，同比上涨79%，创2014年来的同期最高点。同期，北京二手住宅成交110182套，同比上涨约七成，为2016年以来的同期最高点。综合来看，上半年北京楼市成交量创近8年来的新高。
具体来看，北京楼市的高点出现在3月和4月，即传统的楼市“小阳春”阶段。到5月和6月，虽然市场有所降温，但成交规模仍然维持在高位。
分析人士普遍认为，房贷市场稳定，银行放款额度和周期未受太大影响，是北京楼市成交保持平稳向好的基础。
除此之外，中原地产首席分析师张大伟指出，过去四年来(2017年至2020年)，在政策打压和供应结构改变的影响下，北京楼市迎来低迷期。其间，北京房价平稳下滑，部分区域出现较好的性价比。因此，在去年年末的学区房交易刺激下，市场很快进入升温周期，并延续至今。
但由于政策端对杠杆仍有严格的限制，在此次北京楼市升温过程中，房价并未出现明显上涨。一位办理贷款业务的中介人员向21世纪经济报道记者表示，今年以来，其经手的个人经营贷业务规模明显减少，消费贷业务规模也有所下降。近几年来，大部分办理上述贷款业务的客户，“还是为了买房”。
今年以来，北京已推出多项措施升级调控，包括严查经营贷、严控学区房炒作、增加市场供应，等等。这些措施也在一定程度上稳定了市场预期。
实际上，从绝对值来看，北京楼市仅恢复到了调控之前的水平，若做历史对比，与真正的高点尚有一定的差距。
张大伟认为，从需求端来看，在连续四年成交量维持低位后，北京楼市的需求仍会不断释放。但在政策层面，北京仍是限制条件最多、购房杠杆最低的城市，且限竞房、公租房等保障房品类大量供应，可以丰富市场供应体系，并起到稳定房价的作用。
因此，下半年的北京楼市有望继续保持一定的热度，但很难转向“过热”区间，北京房价也难以出现大幅上涨。
