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2021年7月8日 第一太平戴维斯发布《贵阳2021年上半年房地产市场回顾及未来展望》报告

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·国产新能源汽车受市场追捧 零售商业格局逐渐发生变化

·楼宇租赁市场整体正逐步回暖 单一业权物业发展迎来窗口期

零售物业市场

2020下半年到2021上半年贵阳零售物业市场新增供应约29万平方米,助推零售物业市场总存量达到240万平方米(含百货)。从租赁需求端来看,由于2020下半年新开业项目数量较多,市场竞争加剧,导致全市购物中心整体空置率同比上涨0.4个百分点至8.6%。

2020下半年到2021上半年共录得4个购物中心开业。分区域来看,贵阳壹号的入市,在扩容核心商圈的同时,也不断为市场注入新鲜活力。非核心商圈方面,作为贵阳第三座万达广场,数博万达广场将极具贵阳特色的喀斯特地貌融入到建筑形态上,为消费者带来全新的购物体验;王府井·国贸玖福城的入市,有利于观山湖区域市场商业氛围逐步成熟;同时由七冶集团与保利商业共同打造的七冶保利广场,致力于为消费者营造多元化的空间体验。

需求端方面,贵阳零售物业市场品牌逐渐增多,不断丰富消费者购物体验。在城市首进品牌方面,Air Jordan和THE COLORIST城市首店相继进驻亨特城市广场,LEGO城市首店入驻国贸逸天城;餐饮品牌方面,祖母的厨房首店落户益田假日世界,SEVENBUS首店进驻亨特城市广场,不断丰富贵阳消费者味蕾体验。除此之外,在资本助力下,国产美妆品牌和新能源汽车品牌受到市场追捧。美妆品牌录得WOW COLOUR落户贵阳壹号,完美日记入驻益田假日世界;新能源汽车品牌录得NIO和理想汽车进驻亨特城市广场。


经历超过十年发展,随着城市常住人口向非核心区域聚集,贵阳市零售商业格局逐渐发生变化,主要表现在新入市商业项目类型和零售区域市场变化方面。相较于贵阳市第六次人口普查,在第七次人口普查中,非核心区域常住人口占全市常住人口比例显著增加,在为非核心区域零售商业发展提供必要人口支撑的同时,也有利于城市消费力向非核心区域聚集。在新入市商业项目类型方面,早期贵阳零售市场项目供应类型主要以百货和购物中心为主,近年来贵阳新入市商业项目类型逐渐发生变化,购物中心受到市场追捧,在贵阳零售物业新增供应面积占比超过95%。区域市场方面,贵阳零售商业格局在空间分布上也逐渐由早期单一区域市场发展为六大组团式区域市场,不断丰富消费者购物体验。

展望未来三年,预计将有超过90万平方米的新增供应进入贵阳零售物业市场。核心商圈占全市新增供应面积占比将达24%,在扩容核心商圈的同时,也将为市场增添诸多新意;非核心商圈方面,未来花果园详情)区域海豚广场和观山湖区域万象汇的入市,将有利于提升区域市场零售商业品质。


优质写字楼市场

截止2021年上半年,全市优质写字楼存量为225万平方米。随着贵阳整体经济与写字楼市场逐渐恢复,中小企业对于写字楼租赁的需求也呈现上升趋势。2020年下半年至2021上半年净吸纳量为15.0万平方米,空置率同比下降4.0个百分点至30.9%。

租金方面,整体市场平均租金同比下跌1.1%至66.2/平方米/月。其中老城区因新区发展迅速分流租户,平均租金承压同比下跌2.3%至88.4元/平方米/月,跌幅较为明显。

就需求端而言,贵阳优质写字楼市场租户以金融类、信息技术、房地产三大行业为主,三大行业合计贡献超60%的使用面积。其中金融类租户主要聚集于老城区,而信息技术类租户则主要分布于观山湖区与高新区。受贵阳近年来数字经济蓬勃发展及城市建设大力推动的影响,新增需求仍集中于金融类、信息技术、房地产三大行业。

对比成渝市场,近年来第三方办公、消费者服务等租赁面积需求较大的行业在贵阳优质写字楼市场扩张相对缓慢,对于贵阳写字楼市场的需求提振造成了一定的影响。其主要原因有两点:一是贵阳市场散售物业占主导的现状导致租赁风险较高;二是开发商对于写字楼物业偏向快速售卖而非整体出租运营的市场思维提高了企业办公成本。贵阳市场现状难以满足部分热门行业大面积整体租赁的需求。

展望未来,贵阳优质写字楼市场在接下来三年将进入集中供应期,供应体量与质量均将有大幅上升,供应量预计约百万平米,各区域市场均将有优质写字楼供应。近期贵阳优质写字楼市场将迎来数个单一业权物业项目入市,预计未来两年将成为单一业权优质物业在贵阳发展的窗口期。优质物业的入市或将对市场平均入驻率造成一定影响,但也将同时带动提升整个贵阳市场写字楼的硬件水准与物业经营管理水平,对贵阳发挥自身优势,吸引更多的优质企业入驻有所助力。第一太平戴维斯重庆公司总经理刘奕兴表示:随着贵阳“强省会”五年行动计划发布,贵阳在制造业、文旅康养、能源等多领域的数字化升级转型快速推进,贵阳有望在数字经济新时代抢占先机,提升资源聚集能力,为贵阳写字楼市场注入发展新动能。

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