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那些不断买买买的物管巨头

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不久前分别将蓝光嘉宝服务和亿达服务收入囊中后,碧桂园服务和龙湖嘉悦物业日前双双又盯上了对外挂牌出售的福建地区物管公司伯恩物业,与此同时,金融街(000402,股吧)物业收购株洲宏达物业65%股权的谈判也处紧锣密鼓之中。统计资料显示,今年上半年国内物管行业的并购交易额达到133亿元,超过了2020年全年的107亿元。

资本并购历来就是商业巨头纵横捭阖的游戏。观察发现,今年以来发起的47起物管资产并购基本上被碧桂园、融创、恒大等排名前十的龙头企业包场,而且越是排名靠前,其在并购市场的表现越积极。

资本并购需要真金白银来发动。继去年国内21家物业服务企业登陆港交所之后,今年以来又有17家物管公司在港成功IPO,而除了通过IPO获得大量资金外,不少头部物业上市公司还能通过母公司的金援以及增发配股等方式补充用于并购的“弹药”。

有买家还需有卖家,生意才能做成。最近几年面向房地产的信用显著收缩,而且监管层明确划出了“三道红线”(剔除预收款后的资产负债率不超过百分之七十、净负债率不超过百分之百、现金短债比不小于一),受此影响,许多区域性与中小型房地产开发企业资金流承压,负债率上升,甚至部分房企已经撞上或接近政策“红线”,在这种情况下,选择出售物业板块以回笼现金进而降低资产负债率成为了不少房地产开发企业不得已的选择。

在发展历程上,物业公司几乎都曾是关联地产公司的附属部门,但相比传统地产开发,物管属于轻资产,拥有较强的现金流,经营风险相对较低,同时盈利能力也较为稳定,而且与房地产行业毛利率近几年不断往下走完全不同,物管行业的毛利率和净利率都保持着稳步上升态势,正是如此,物管企业普遍被市场公认为热门资产与价值资产,此时房地产企业如果计划让渡售出,至少可以兑换到不错的交易筹码,助力降低集团杠杆率。

事实上,对于一些中小型物管企业来说,虽然自身盈利不错,但皮之不存毛将焉附?盈利管道离不开母公司的项目输送,东家就在设法化缘,作为子企业的物管公司扩张规模很难不受到牵绊与限制,行业激烈竞争之下必然如履薄冰;不仅如此,资本市场上物管企业的强弱面孔也十分清晰,那些拥有强大母公司优势的物管公司更能受到投资者的偏爱与追逐,股价与市值不断创出新高,而许多背景平平的上市物管企业自上市首日就惨遭破发,股价一路下行,市值日渐萎缩。如此冰火两重天的格局在坚定了头部上市物管企业并购决心的同时,也削弱了中小上市物管公司的独立自主信心。此时实力强大的头部物管抛出橄榄枝,买卖交易自然很容易达成。

对于那些买买买的头部物管企业而言,追求资本并购规模效应是其最主要目的,毕竟规模既是基础物业服务的直接来源,也是增值服务延伸的重要基础。一方面,目前作为基础物业服务创收的物业管理费几乎是所有物业公司营收主要来源,通过并购扩大在管面积规模就等于增加了服务用户群体,开辟了增量营收和利润之源;另一方面,基础物业服务收费占比下降是一个必然趋势,取而代之的是以社区美居、社区团购、社区消费等为内容的业主增值业务和以资产管理、广告位、二手房租赁等为内容的非业主增值业务贡献占比快速提升,对于物管企业来说,成功的并购意味着增值业务获得了更大的业主基数、更广的拓展渠道与更宽的市场需求,实际运营效果也会更为可观。

受到资本并购的裹挟与驱动,物管行业的“马太效应”势必进一步放大与加剧,产业集中度也会加速上升。

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