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千亿级房企蓝光发展为何会陷入债务泥潭

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苦撑大半年之后,千亿房企蓝光发展(600466.SH)无法应付7月债务的传言成真。

7月13日,蓝光发展在公告中承认,近期新增到期未能偿还的债务本息金额达到20.6亿元,包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等,其中包含未能于本月11日偿付的中票本息约9.7亿元。

截至昨日,蓝光累计到期未能偿还的债务本息已达45亿元,而根据不久前的公告,蓝光可自由动用资金仅为两亿元。

拥有29年历史的蓝光已经到了生死存亡的时刻,一个多月前,创始人杨铿把董事长的位置,交给了“95后”儿子杨武正。近日,曾出面安抚投资者的多名核心高管纷纷离职。

近四五年间,为了实现全国化和千亿目标,蓝光大举扩张,一年前还在以超过100%的高溢价布局四线城市。如今,境况急速转变,蓝光也步上了泰禾、福晟、华夏幸福等房企的后尘,步入债务违约的危机之中。

数据显示,截至2021年3月末,蓝光发展的总资产为2664亿元,总负债为2194亿元,资产负债比率达到82.35%。有息负债总额达到790亿元,短期有息负债达到338亿元,同期期末现金及现金等价物仅263亿元。

  千亿房企违约

曾经的“四川一哥”蓝光,经历了销售额突破千亿、上海新总部开张、“A+H”双资本平台共舞的辉煌后,情况急转直下。

今年7月1日,蓝光实控人、前董事长杨铿在有四川证监局官员以及债券承销商代表的会议上承认,已经没有足够的流动性履行7月到期的债务。这说明蓝光数个月来的自救动作,无法解决它的债务困境。

最新消息是,蓝光7月11日到期的一笔中期票据违约了,而公司累计到期未能偿还的债务本息已经高达45亿元。

而根据蓝光不久前披露的资金情况,蓝光货币余额为110亿元,但可自由动用资金仅为2亿元。

剩下的货币资金,有64亿元是预售监管资金,需要优先用于建设和经营支出,即防止未交付项目烂尾,还有34.6亿元是合作项目资金,无法单方面挪用;还有9亿多是各种保证金及银行冻结资金。

也就是说,蓝光现在手中可以动用的资金,相对于已到期债务,只是杯水车薪。

目前,扎根房地产行业30年的杨铿,陷入他创业以来的最艰难处境。近期,评级机构纷纷下调蓝光的评级,重大战略伙伴、多年金主,以及手下的职业经理人,也都弃他而去。

穆迪认为,在未来12-18个月内,蓝光发展还有160亿元的债券以及约180亿元的非标借款将要到期,并且认为蓝光不足以支付这些债务。近期,穆迪、标普、大公国际、中诚信、东方金诚等境内外评级机构全都下调了蓝光发展的主体信用评级。

同时,过去多年都是蓝光重要合作伙伴,为蓝光的全国化扩张提供资金的金主中航信托、百瑞信托,都已因为合同纠纷、股票质押违约等原因,向法院申请对蓝光集团进行司法冻结。6月10日,中航信托申请对蓝光集团持有的1.55亿股股份执行司法冻结;7月1日,百瑞信托申请对蓝光2.35亿股执行司法冻结,占总股本的7.75%。

雪上加霜的是,蓝光发展在关键时刻发生人事震荡,公司总裁迟峰、首席财务官欧俊明、监事会主席王小英等重要高管在前不久相继请辞。

早在一个月之前,60岁的实控人杨铿,更是将董事长一职让位给了年仅26岁的儿子杨武正。这一举动被外界解读为蓝光深陷泥潭,杨铿失意抽身。

目前,临危受命的少帅杨武正将先组建新的管理班子,以及拿出纾困方案。

  扩张埋下败笔

回看蓝光发展历程,这家千亿房企这跌宕起伏的历程,都发生在短短几年时间内。

过去,蓝光集团创始人杨铿的经商之路可以说是顺风顺水。他26岁就当上成都大型国企的开发部主任,29岁创立自己的公司生产汽车配件。1992年,刚30岁出头的杨铿在沿海地区考察一圈后,敏锐察觉到中国房地产大有可为,回成都创办了“成都蓝光房屋开发公司”,多年后成为四川地产“一哥”。

在这次资金链出问题前,杨铿遇到的最大困难就是2008年的汶川地震和全球金融危机,受大环境及当时四川房地产市场影响,蓝光打折出售项目,一度被谣传将破产。彼时,杨铿包下全成都的报纸头版,强力辟谣称“我们没有破产”。

在那之后,蓝光一心想要走出四川,然而一直步履较慢,直到2015年,蓝光成功借壳上市登陆A股,融资渠道打开,才开始大力进行全国化布局。

此后几年,蓝光的新增土储数量爆发增加,销售额也从2015年的百亿级发展到2019年的千亿级。该公司财报显示,2015年至2020年,蓝光发展单年拿地数分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

同期,土地投资金额大幅上升,比如在2015年时是118亿元,到2018年已达310亿元,翻了一倍不止。而根据wind数据,蓝光发展到2019年的土地投资金额达到654亿元的历史顶峰,而2020年稍微回落至352亿元。

在规模扩张的路径上,蓝光以激进拿地著称,多次在全国各地横扫高溢价地块。数据显示,2018年、2019年及2020年的平均拿地楼板价分别为2520元/平方米、4743元/平方米、6160元/平方米,每年都上一个新台阶。

比如2015年,蓝光发展以近20亿元拿下合肥市高新区230亩的地块,楼面地价5540元/平方米,溢价率124%;2016年,蓝光发展以9.97亿元在青岛拿地,溢价率高达204%;2018年,小开发商京奥港在南京盲目高溢价拍地后资金链断裂,京奥港南京地王险些成为烂尾楼,最终这个地王盘由蓝光接手。

直到2020年上半年,蓝光在土地市场上都十分彪悍。2020年4月,该公司历经近3个半小时、196轮激战,以溢价率123%拿下河南南阳一幅地块;随后的5月和6月,又分别以151%、149%的溢价率继续在河南补充土储;同年8月,蓝光百轮激战击败央企中海,首进石家庄,溢价率达到99%。

有不完全统计显示,2020年,蓝光有21幅新增地块的溢价率超过了50%。

直到2020年8月“三道红线”新政出台,蓝光的高溢价拿地行为才停止。

过去几年,为了配合大举拿地高速扩张战略,蓝光启用多种高成本的融资渠道,导致融资成本居高不下。2016年时,刚上市不久的蓝光平均融资成本高达9.06%,2019年成为千亿房企以后,公司融资成本仍然高达8.65%。2020年该数值稍微下降至8.2%,但仍在行业中处于相对高位。

较高的土地成本和资金成本,吞噬了蓝光大部分利润,也使得公司多年囤下的项目陷入“算不过账”的尴尬局面。

“蓝光过去几年拿的不少土地,利润算不过账,优质资产不多,但是仍有多家房企在跟蓝光接触,估计蓝光将进一步通过出售资产求生。”华东地产圈一名投资人士表示。

  自我救赎与困局

蓝光此轮危机的导火索,被认为是去年10月与平安之间的一场“意外”,因为蓝光对于一笔款项未予重视,导致延期还款给平安,因此上了平安内部黑名单,继而在金融机构间引发蝴蝶效应。

对于“意外”一说,有了解内幕的人士告诉第一财经,实际上在蓝光违约前,平安已经做足警告工作。由此可见蓝光早在去年下半年就发生资金面恶化了。

实际上,去年6月,上交所就对蓝光的债务问题和周转能力进行过问询,这算是一种对投资者的警示。当时上交所发现蓝光发展上一个财年期末货币资金为260亿元,无法覆盖其一年内到期的各项金融负债357亿元。

去年7月底,蓝光一边继续高溢价拍地,一边开始出售资产换取现金,比如去年以9亿元的出售价格将旗下迪康药业100%的股份转让给了汉商集团,今年3月,把刚上市不到一年的蓝光嘉宝物业以48亿元卖给了碧桂园。

将上述最大的两个子公司出售后,蓝光获得近60亿现金,结果还不够公司撑3个月,就又卖了5个项目给万科。

据悉,在传出资金问题后,蓝光一直在努力维持正常经营。根据克而瑞统计,今年上半年蓝光发展全口径销售额476.5亿元,权益销售额310.6亿元,相比去年同期均有小幅上升。

该公司曾向投资者表示,如果能够继续维持经营,其全年回款应该在700亿左右,上半年完成约300亿,下半年完成约400亿。这些回款中的一部分资金,或许能在下半年解决蓝光部分债务。

对于目前的困境,蓝光发展还表示,公司正全力协调各方积极筹措资金,希望在地方政府的大力支持下,在金融监管机构的积极协调下,制定短中长期综合化解方案,积极解决当前问题。

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