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多地施策倒逼二手房报价回归理性

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深圳、成都、上海、西安……越来越多城市着手调控二手房价格——或设置二手房参考价,或对挂牌价进行核验,让价格过高的房源无法对外展示,倒逼报价回归理性。

多地为二手房设价格上限

“如果你的挂牌价超过了这个价格,那你的房子就不能挂在外网上,买房人看不到。”上海链家的一位经纪人向记者介绍。

几天前,上海对外宣布将对二手房挂牌价核验。多位中介经纪人均表示,目前政府部门还在拟定每个小区的价格,据传近期就将正式实施,中介一方对于限定价格也都在猜测中。

这不是地方政府首次对二手房挂牌价出手。近一段时间以来,上海、西安、成都、深圳等多地都开始对二手房价格进行更为明确的管控。过去,政府部门对住宅价格的限定更多集中于新房。

“近期我市部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主‘抱团涨价’等扰乱市场秩序的行为,为提高二手住房信息透明度、促进理性交易,借鉴深圳等城市的做法,我市拟建立二手住房成交参考价格发布机制。”成都市此前对外道出了建立二手房参考价机制的原因。

不能回避的是,二手房交易占比在越来越多的城市明显攀升,尤其北京等一线城市已经正式进入了存量房时代。从近几年的数据来看,北京二手房交易已经占到全年住宅交易的70%以上。这些城市的二手房价格倘若不理性地增长,必然会搅动整个住宅市场。中原地产首席分析师张大伟说,最近几个月,全国超过20座城市发布了针对二手房中介行为规范、二手房业主限价措施。

管控有利于改变市场预期

几天前,成都发布了新一批二手房成交参考价格表,这是成都两个月以来发布的第二批小区。两份名单中,每个小区都会有一个均价限定,最高的中大文儒德小区参考价为3.93万元。

但记者在多个房产信息平台上查询发现,被列入这份名单的诸多小区所展示的房源都不多,甚至有的小区“在售房源”中只有地下车位。在某平台上,锦江区天地云庭的房源只有两套,挂牌均价都在2.061万元参考线下。“这个小区的在售房源,我手上有七八套,但大部分均价高于参考线,不能对外展示。如果有客户来咨询,我们也会介绍。”成都一家房产中介的经纪人向记者介绍,不能对外展示,成交的机会自然就会减少。

以该小区一套81.78平方米的两居室为例,目前挂牌价为168万元。但该经纪人介绍,未对外展示的房源价格大多在180万元以上,业主定价主要依据三个月前出售的一套同户型房源,“年初以来价格不断上涨,到4月份达到顶点,均价2.2万元。”他说,价格上涨招致了政府更严格的调控,目前来看价格已经基本稳定了下来,成交量也有所下降。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为,二手房的交易价格对于楼市走势与市场预期的影响不言而喻,因此将二手房加入管控内容是房地产行业调控的必要之举。

热点城市见效 价格有望平稳

纵观过去几轮楼市调控,地方政府对于二手房的管控,更多是采取信贷手段,抬升首付比或者贷款利率,短期内产生量减价跌的效果。

“但直接对二手房价格的管控过去是空白地带,不能忽略的是,二手房炒作套利影响楼市稳定。”易居研究院研究总监严跃进说,越来越多城市出手管控传递了一个信号——二手房市场里盲目定价也是要被管控的。

近来多地对二手房的调控已经见效。张大伟分析,从国家统计局昨天公布的数据来看,深圳连续2个月下调。上海也出现了明显的涨幅放缓,二手房价格6月份环比上涨城市数量为48个,是年内最低。“出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果,一二线热点城市二手房价格有望平稳。”他说。

不过,一些出现在新房价格管控中的钻漏洞行为需要被注意。柏文喜说,新房市场曾出现部分开发商纷纷将新房实际成交价分为房价、装修费、代理佣金等多个部分进行交易。“未来要真正做好二手房市场调控,还要在市场供求、土地政策、建设规划、货币与信贷政策等方面着手来综合发力。”

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