李宇嘉：保障性租赁住房成楼市新稳定器

保障性租赁住房能让新市民、年轻人安稳下来，这样急着买房的人就没那么多了，房价上涨压力就不大了。

李宇嘉

近期，一个叫“保障性租赁住房”的新物种出现在人们视野中。7月2日，国务院办公厅专门发布22号文，大力发展这个类型的住房。印象中，专门就某个房屋类型发一个国字号的文件还是第一次。即便是1998年吹响房改号角的“经济适用住房”，也没享受到这个待遇，当时也只是以建设部、国家计委联合发一个文件，后面的廉租房、公租房也是如此。

那么，保障性租赁住房是个什么类型的房子？简单讲，就是针对大城市新市民、青年人短期租赁需求，由市场主导、政府给政策而建设的“低租金、小户型”的房子。申请这类房子的门槛比较低，不管是户籍还是非户籍，收入高还是低，只要无房都可以来申请。近年来住房保障一直坚持“兜底原则”，其他的交给市场，为什么要搞这个产品？十几年前，我也是新市民、年轻人，但我没觉得住房问题多么困难。当时我住的是周转宿舍。我的很多同学去租房，但房租也很低，即便买房，房价也很低，深圳那时的房价才1万元。但现在不可同日而语，年轻人刚进入城市，就面临着高不可攀的房价，房租也支付不起。

当下，如果在深圳租住商品租赁住房、长租公寓，“押二付一”是普遍现象，一下要拿出一万多元，每月至少要支付4000元左右，几个人能付得起呢？买房，没有家里支持10年内别想了。而且，当下进入城市的年轻人、新市民，都是“90后、00后”，他们对于“租的好”有强烈诉求，希望低租金、较舒适、秩序好、配套不错等，这与“60后、70后”农民工完全不同，后者对租赁体验没那么高要求，只要有一张床就可以了。

你可以说，支付不起就不要有那么高要求啊。但时代不同了，高质量发展背景下，年轻人在平视整个世界，整个社会都在向上迭代。现在并不缺房子，租赁的房子也足够多了，即便是深圳这样的城市，住房套(间)数包括城中村、公寓、宿舍等已超过1200万套(间)了，按常住人口来算，基本可达到人均一套(间)了。

按理说房已经够了，为啥还要劳民伤财地再建呢？这就涉及结构性的问题了。就好比，我们去旅游，发现景点很多，但服务好、性价比高、没欺诈、酒店干净的景点并不多。一个道理，房子是很多，但符合新市民、青年人居住诉求的很少。现在租赁市场供给可谓“两级分化”，一边是户型偏大的商品租赁住房，或者户型小但租金超高的长租公寓。据悉，北京小户型的租赁住房只能满足35%的需求。而且，近年来新建的房子户型越来越大。我调研过很多城市，开发商们都说，现在90平方米以下的房子不好卖，120平方米以上最畅销。此外就是租金低、户型小，但体验较差(如黑房东、随意涨租)的城中村或园区宿舍。

保障性租赁住房就是为了解决住房租赁结构性供给不足的矛盾，当然这只是原因之一。站位更高看，这是“一石多鸟”的不二之选。疫情后，中国经济率先恢复，但是收入预期不振，边际消费倾向偏低，这对促进经济“内循环”并非好消息。那么，谁消费倾向最高呢？就是新市民、年轻人。但问问刚进入深圳的年轻人，扎根深圳最大的梦想是什么？必定有拥有一套房这个选项。

如果原有格局不变，每次经济下行还得靠发货币、拉动地产来解决，向内循环转型将异常艰难。如果将新市民、年轻人从买房上面解脱出来，这个消费场景立马与众不同。

保障性租赁住房能让新市民、年轻人安稳下来，体面地租下来，然后，他们好好生活、好好工作，慢慢攒钱去买房，如此一来，急着买房的人就没那么多了，房价上涨压力不大了，新市民也就不焦虑了。这就不难理解为何要把保障范围扩大到新市民、年轻人，为何对于保障性租赁住房给这么多支持政策了。比如，土地供给上要设计“不花钱、少花钱”的制度，金融扶持上既给低成本的贷款还无偿给补贴资金，对个人或租赁企业减免力度空前，目的就是让这类房子成本做到最低，并将红利惠及新市民、年轻人。