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房地产调控持续从严 市场秩序整治将形成完整闭环

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近期,“房住不炒”的预期再次得到加强,顶层结构逐步完善,房地产长效机制进一步被全面落实。

7月23日,住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(以下简称“通知”)。通知主要从房地产开发、房屋买卖、住房租赁以及物业服务四个方面切入,对房地产市场秩序进行全面规范。

7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话,韩正指出,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

同一天,住建部和央行分别对保障性租赁住房、房地产调控和房地产金融调控发表权威解读。

住建部在解读中表示,未来将对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责,下一步还将加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,落实银行房地产贷款集中度管理,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

央行强调,下一步,将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标,持续完善房地产金融管理长效机制。

而在稍早前的7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,力度空前,从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。同日,国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目,从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。

重磅信号频现,调控政策的稳定性、延续性得到体现。

多家分析机构认为,中央层面的密集发声以及本次综合整治工作的开展,传递了重要的市场信号,表明未来房地产调控将继续趋严,房地产秩序的整治工作将有效辅助和巩固调控效果。

用3年时间实现市场秩序明显好转

住建部等8部门本次通知的重点聚焦于房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四个领域的整治,并提出力争用3年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转;违法违规行为得到有效遏制,监管制度不断健全,监管信息系统基本建立,部门齐抓共管工作格局逐步形成,群众信访投诉量显著下降。

对于房地产开发企业,重点整治房地产开发企业违法违规开工建设,未按施工图设计文件开发建设,房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出等行为;对于房屋买卖,重点提出了整治捂盘惜售、挪用交易监管资金、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房等;针对住房租赁,重点整治违规开展住房租赁消费贷款业务、违规开展住房租赁消费贷款业务等;针对物业服务,重点整治未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务、擅自利用业主共有部分开展经营活动,侵占、挪用业主共有部分经营收益等行为。

实际上,对房地产市场进行整治和巡查,过去一直有,比如2019年,住房和城乡建设部等6部门联合开展住房租赁中介机构乱象专项整治工作,为期半年。“只是过去的整治更像是暴风雨式的,整治和巡查过去了,可能就会恢复常态。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,相比之下,本轮整治更显体系化、制度化、长效化。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为,从2019年6部门开展住房租赁中介机构乱象专项整治到今天8部门开展房地产市场整体秩序的全面整治规范,涵盖的领域得到大幅完善,从前期土地获取、开发、买卖、租赁以及后期的物业服务,涉及过程中的广告宣传、交易税费、资金来源等等,至此房地产秩序综合规范治理形成完整闭环。

政策持续稳预期

近几年中央多次重申坚持“房住不炒”定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

住建部表示,自2018年房地产长效机制实施以来,各地区各部门按照党中央国务院的决策部署,房地产市场调控取得明显成效。2020年,22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅,分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点,表明房地产长效机制符合中国国情,符合房地产市场发展规律,是精准有效的。

今年以来,监管层连续发布“三线四档”和房地产贷款集中管理制度,重点城市供地“两集中”政策逐步落地,但上半年首批集中供地稳地价、稳预期效果并不明显,部分城市土拍热度高的同时,长三角和珠三角三四线土拍升温。

7月15日,国家统计局发布今年上半年楼市相关数据,数据显示,上半年房地产市场一直保持着交易热度,不仅月度交易规模明显高于往年同期,市场预期也颇为高涨,房地产销售创同期历史新高。

交易热度处于高位的背景下,调控政策不断加码。据中原地产的统计,今年上半年,监管层和各地出台的楼市调控政策达到286次。

针对这些房地产市场新情况新问题,近日召开的会议、住建部与央行的表态、住建部等8部门发布的通知,都在为下半年定调,房地产金融收紧趋势不改,地方政策调控延续常态化,加快完善稳地价机制,对房价上涨过快城市予以问责,并加快发展保障性租赁住房。

预计下半年“三线四档”融资管理将逐步扩大试点范围,房地产贷款集中管理制度持续发力下房贷额度和放款现状或将延续,土地市场升温城市加快优化后续地块土拍规则,长三角部分热点城市短期内调控预期上升。

诸葛找房数据研究中心表示,本次通知还提出了建立制度化常态化整治机制,强化监督评价考核,要求地方政府切实落实城市主体责任,把打击违法违规行为作为整治房地产市场乱象的重中之重,预计更加灵活地践行因城施策,精准调控成为接下来楼市调控的关键词。

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