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告别地产红利 房企应从七个方面转变策略

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“三道红线”与“两集中”政策的实施,对行业带来深远影响,并在短时间内给企业带来巨大挑战,房企需要及时在策略上做出调整。该如何“拥抱变化”?

报告针对上述两项政策对房企全链条的影响,提出了七个方面的策略建议。

一是维持适度杠杆。在新的土地供应方式下,房企在投资支出、资金回笼两方面都应有准绳,例如在测算时,应该对回报率有详尽的分析;在销售阶段,也应该保持适当的节奏,提升资金的滚动使用能力。

报告表示,集中供地是在短时间内让房企投入大量的资金拿地,叠加“三道红线”的新规影响,房企也更应该注重资金链安全,过往“十个锅五个盖”的做法必须改变。因此,房企的当务之急,是在不断优化财务指标的同时,保持适度投资规模,保持适度杠杆运营。

二是拓宽融资渠道。报告指出,港股上市房企通常应用股权融资较多,引入战投降低杠杆,而对于资金面良好的房企,适当的配股融资也能够让它们在资金调配上更为从容。

除了银行贷款、非标融资、股权融资、债券融资等方式外,面对集中供地短期内的大量资金需求,房企也在尝试将保证金融资做成一种特殊的前融方式,只是实现效果仍有待验证。

实际上,在以往的惯例操作中,部分房企通过供应商、建筑商等上下游合作方或关联方企业,将融来的资金多次转化成自有资金。

三是细化投资思路。集中供地将迫使房企对不同能级的城市采取不同的经营策略。在核心城市做规模、追求现金流;而在非核心城市更多追求利润。

报告分析认为,首批集中供地重点22城是房企仍需坚守的价值城市;在重点城市集中竞拍期间,关注热点三四线城市的土地机会,或将在一定程度上分散风险;碧桂园下沉非集中供地城市,深耕三四线的方法,也可以提供一定的参考,有助于提高房企市占率,稳住利润率;另外,对于有规模诉求的中小房企来说,一个较为现实的路径是,通过区域深耕,在部分城市中获得比较优势。

四是丰富拿地方式。合作开发、城市更新、产业勾地、收并购等方式,将更加受到追捧。

据报告总结,在北京参与首批集中土拍的50多家房企中,有37个联合体,其中“金地+华润+保利”堪称最热联合体,本次一共报名了16宗地块的土拍;城市更新虽对能力沉淀有要求,但挡不住房企热情,招商蛇口、万科均在加紧布局城市更新;产业勾地则包括商业勾地、文旅养老勾地、产业园勾地、小镇等模式;收并购此前已是企业常用的方式,未来预计将更加受到欢迎。

五是提高周转速度。销售回款是房企到位资金的主要来源。集中供地的新政下,项目起跑时间固定,房企之间关于高周转的竞争将加剧。集中供地实际上是拉长了项目的操作流程。拿地之前,联合体各方对于份额、授权等都会有协议,如果超越了协议范围,合作几方可能会继续谈判。而产品入市的硬标准,将要求房企前期提高周转速度。

六是提升产品能力。集中供地本身就容易引发后面的项目集中上市,如果是同区域内的连片供地,将来就会形成强烈的同质化竞争,要求房企更加重视产品设计。

七是强化内控能力。内控能力的强化,乃至组织架构的调整,是行业竞争越来越激烈、利润越来越微薄的背景下,对房地产企业提出的普遍要求。在“三条红线”背景下,房企的融资规模受到限制,通过管理对成本实施管控,成为一种更加重要的能力。“两集中”供地更是对调动内部资源的能力提出了更高的要求。

在此基础上,强化内控能力势必成为房企的重要战略之一。近年来,房企普遍实施组织架构调整,并推出扁平化管理、预算管控等策略,这有可能成为常态。此外,总部职能的强化也有望重回主流。

还有就是服务能力。它既是项目溢价的呈现,也对房企其他能力形成了反哺。

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