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拿地销售比不得超40%?关于房企买地的真相

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7月26日,一则关于“房企拿地销售比不得超过40%”的消息不胫而走,有报道称被纳入“三道红线”试点的房企,已被监管要求买地金额不得超年度销售额的40%,统计范围包括公开市场拿地、通过收并购方式获地的支出。

对此业内一片风声鹤唳,意指房企在拿地端也被“卡住了脖子”。实际上,据第一财经记者多方确认,早在去年“三道红线”新规出台时,房企“拿地销售比不超过40%”便已被提及。

2020年8月20日,央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,即“三道红线四档两观察”。

“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。自新规出台至今,“三道红线”已成为地产界人尽皆知的事情。

“两观察”则指若连续三年经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额40%,房企需提供近半年购地资金来源和后续购地缴款资金安排。此前新城控股等多家房企,均在业绩会上称“拿地金额基本控制在年销售额40%左右”。

一家上市房企总裁同样确认了该信息的真实性。“之前一直就有,所谓‘两观察’即房企拿地金额不超过销售额的40%、三年内经营性现金流为正。按此前消息,绿档房企不用考虑‘两观察’。”该房企总裁对第一财经表示。

这意味着,拿地销售比不超40%过去是观察指标,需要试点房企自控及上报,此后将加入考核标准。值得注意的是,有房企人士透露称,上述拿地销售比的计算依据为权益口径,而非全口径统计数据。

据中指院统计数据,2021年上半年,50家代表企业拿地销售比均值(权益口径)降至29.3%,低于40%红线,较去年同期下降12.3个百分点,拿地强度明显下降。在三道红线和集中供地背景下,房企拿地更趋谨慎。

首批12家试点企业,拿地销售比均值为28.8%,低于40%红线,其中仅保利、华润、华侨城略高于红线。与上年同期相比,试点企业拿地销售比均值显著下降,降幅超10个百分点,该红线对试点企业整体影响较小。

单就拿地金额看,上半年行业前十名为万科、保利、建发、绿城、华润、招商、碧桂园、融创、金地、中海,其中多数为央企或国资房企。这些企业具备融资优势,且如上述房企总裁所言,若位于绿档则不用考虑“两观察”。

如果40%“红线”逐步铺开,对部分激进型房企则会有一定遏制。“此举极大地限制了房企的扩张速度,不能平衡好拿地成本与销售利润的房企将面临巨大挑战。”亿翰智库认为,短期内无疑限制了房企的扩张速度与拿地热情。

但从长期来看,可建立起房企更健康有序的发展机制。“拿地销售比40%红线可进一步约束房企投资行为,抑制土地市场非理性因素,矫正企业盲目扩张的行为,从而达到稳地价、稳房价、稳预期的目的。”中指院认为。

今年上半年,22城首批集中供地平均成交楼面价9591元/平方米,较去年全年增长38%;平均溢价率较去年全年增长2个百分点至15%,整体表现较为火热,与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策初衷有所偏差。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称,目前“三道红线”这一机制还存有漏洞,比如房企的债务转移、指标操作,以达到表面降负债的目的。在近期集中供地中,有些城市存在马甲抢地,通过收并购规避监管等现象。

“此次明确重点监管‘买地金额不得超年度销售额40%’,就是为了提高三道红线的监管效率,集中在杠杆力快速攀升的部分房企。”李宇嘉认为,同时为第二批集中供地创造良好的环境,预计后续集中供地热度会有所降低。

整体来看,针对房地产的监管已全面进入深水区,尤其是金融层面。

7月22日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正明确,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

同日,中国人民银行金融市场司司长邹澜表示,“三道红线”是对不同档次房企的财务健康状况进行体检,帮助企业做好财务管理。一年下来,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善。

旭辉控股CEO林峰将此称为:全主体、全方位、全联动的调控,包括银行分级管控、企业三道红线、购房者按揭、地方政府举债和出让金归口,从表内到表外,从境内到境外,从贷款到商票,无死角地把所有正式和非正式通道全部堵上。

有金融界高层人士预估,如果金融政策的收紧维持到年底,可能百强地产企业会有十家以上会遇到资金困境,若有黑天鹅事件出现,可能这个比例数会更高。

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