法拍房在降温 顶级学区房也不香了吗

法拍房向来被视为二手房市场热度的风向标。随着各大银行纷纷提高房贷利率、收紧房贷额度，7月以来，杭州法拍房市场出现降温迹象，就连顶级学区房也没那么香了。

从文鼎苑到文锦苑

学军小学学区房法拍成交价锐减

在法拍房市场上，优质学区房一向备受追捧。去年，杭州多套优质学区法拍房被疯抢，耀江文鼎苑、九龙仓碧玺、坤和西溪里等法拍房源的竞拍都异常火热，成交单价都创下各自小区的最高纪录。

即使今年3月杭州法拍房限购后，学区房也热度不减。4月27日，有“杭州第一孟母盘”之称的耀江文鼎苑一套180.5m2的大户型法拍房，以1850.85万元成交，成交单价约10.25万元/m2，再次创下了该小区法拍房单价之最。

然而进入7月，随着全国多个城市加快教育改革，多校划片、分配名额、教师轮岗等措施开始施行，曾是“楼市硬通货”的学区房也开始价格松动。

7月6日，耀江文鼎苑一套126.16m2的法拍房距原定法拍结束时间仅剩一分钟时都无人报价，直到最后关头才陆续有3人报名，并以总价1034万元成交，比评估价低了169万元，成交单价约8.2万元/m2。这比4月份拍卖的那套同小区法拍房单价直降了2万元/m2。

7月27日，学区房中大文锦苑一套评估价1500万元的143.47m2法拍房，以1125万元起拍。没想到，这套房源仅吸引了2人报名，只经过2轮报价就草草结束了拍卖，最后成交价定格在1126万元，比评估价整整低了374万元，折合成交单价约7.85万元/m2。而从透明售房网数据来看，该小区同面积段的二手房成交价在10.3万元/m2左右。

不仅学区房“退烧”了，曾经同样受追捧的热门地段一线江景房也不香了。

7月20日，中海御道两套法拍房成交单价分别为约8.86万元/m2和10.64万元/m2。而就在今年5月，中海御道3套法拍房全部高溢价成交，其中最贵的一套成交单价达到约12万元/m2。

房贷收紧继续影响法拍

近9成房源流拍或低于评估价成交

7月以来(数据截至7月28日)，在阿里拍卖平台上，杭州限购区域内共有112套住宅房源被司法拍卖。

其中，包括市中心的三华园、南肖埠景和苑在内的19套房源惨遭流拍；天寓、德信早城、霞飞郡、绿城蓝庭等10套房源底价成交；另外包括和家园、兰园、万家星城等在内的67套房源都低于评估价成交；仅有16套房源高于评估价成交。

从法拍房的参拍度来看，5月份的法拍房套均报名人数为8人/套，6月份套均报名人数为7人/套。而7月至今共有596人报名，套均报名人数约为5人/套。这个数据也可以直观看出法拍房的人气热度连月下滑。

法拍房市场再度降温，业内人员分析认为，除了教育改革的政策影响外，房贷收紧是主因。来拍法服数据显示，贷款买法拍房的客户占比约为60%。前不久钱报报道过，目前杭州多家银行暂停“法拍贷”，仅有三四家还在做这块业务，这些还在做法拍贷的银行放款速度放慢，基本都超过10来天甚至20天以上才放款，而通常法拍房都要求20天内缴纳尾款，若过了尾款缴纳期限则视同悔拍，保证金不予退还。此外，目前法拍贷的额度也紧张，规模小的银行500万元以上的法拍贷就不做了。

这也直接“劝退”了很多拿不出全款的意向竞买人。