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本轮房地产市场整治的四个不同

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7月23日,一份《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(下称“55号文”)印发,一张涉及8个部委的调控网就此铺开,这是一篇将历时3年,剑指房地产领域违法违规行为的檄文。

发布前一天,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在一个电话会议上,强调要进一步做好房地产市场调控工作,他强调:“要持续规范房地产市场秩序,切实管好中介等市场机构,坚决查处市场乱象。”

55号文不仅是针对开发商,还有住房租赁机构、物业服务企业、中介等,其杀伤力或许远比目前市场上的解读还要广泛、深远。

细细读文件,能发现本轮整治房地产市场秩序行动,有四点不同。

一是,房地产市场秩序涵盖的范围不同。

这是第一次部委层面发文同时对房地产相关的多板块进行整治。以往说到楼市调控的对象,首当其冲的是开发商和中介。房地产开发和房产交易向来是重点整治领域,但这一次,住房租赁、物业服务也被囊括进来。

对开发商而言,从前期拿地、开发建设、买卖交易,到定期交付、建造品质核验,再到物业管理服务,调控触角伸向更远、更深、更细处;购房者买房,从贷款资金来源,到是否接收到虚假广告宣传,再到交易税费,甚至是租房端,只要与“房”相关,都在监管范畴之内。

第二个不同是,此轮整治着力点更侧重于老百姓关心的买房安家揪心事。

首先是房地块开发环节,这次主要盯紧了房子的交付,比如交付是否如期、建造质量和配套标准如何。

这里不得不提一个背景,近4年时间里,住建部层面密集调控、因城施策的力度,让整个房地产行业逐渐接受一个现实:中国大规模的房地产开发时代被画上句号,从前攻城略地冲规模,等待城镇化红利带来房价上涨的“躺赢”年代,已经远去了。

当新建住房面积增幅趋于平缓,住房基本供需平衡;当房价不再径直上扬,生产房子的人开始被市场教育,必须得沉下心来做产品。

怎么解决渗漏、开裂、空鼓这住宅质量上的三大通病?要知道,从根源上看,住宅质量牵涉开发企业、生产者施工企业、设计单位、监理单位等复杂关系,基于此,政策制定者更多考虑的是,怎么保证通过经济合约来约束相关各方的行为。

北京模式应运而生。北京是全国首个将住宅品质写进土地出让合同里的城市,它不仅在竞地环节把房价和地价锁定,还要开发商承诺住宅品质,比如节能环保低碳、一二三星绿色住宅、装配式等,防止企业在无上限的地价竞争中折损房屋品质。谁也不能再把高地价、房屋限价作为质量问题的借口。

除了交付时间和质量,55号文还要求,光建一栋栋高楼不行,开发商得按完整居住社区建设标准,建设配套设施。每个社区内要有基本公共服务设施、便民商业、市政配套、公共活动空间,步行5-10分钟到达幼儿园、老年服务站等。

其次是房屋买卖环节。55号文里,监管部门用了155字点出了多个违规行为,全都是约束卖方市场中频发的乱象,比如捂盘惜售,囤积房源;协助购房者套取经营贷滥加杠杆,避税,收茶水费,捆绑车位销售、变相涨价等。几乎交易环节能遇到的“猫腻”,都被点名。

住房租赁环节的整顿侧重于规范租赁企业的资格,以及“高进低出”“长收短付”模式等,主要目的是防止长租企业暴雷,让年轻人租好房。

除了市场化租赁房源,仅7月以来,国务院、住建部等多部门也推出多个利好长租房的政策。7月20日国务院办公厅发文强调要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”,增加保障房和共有产权房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担;一周后减税政策正式出台。长租房面临的土地成本、税费负担等障碍正逐步得到缓解。

买房后,下一步就到了物业服务。物业服务是整顿房地产市场秩序行动的新面孔。这个与数以亿计的人们生活息息相关的领域,逐渐接受监管部门数把戒尺的丈量。比如公区收益使用情况、物业费收费标准、退出机制等。

物业应提供质价相符的服务,那么,每一项服务怎么计费呢?北京在7月27日率先公布了住宅小区里的计算公式,即物业服务成本价格=年度物业服务成本总额/专有部分面积总和/月数。人工、专项服务、安全生产管理、能源消耗、物料消耗、办公费用等都做了明确的规定。

55号文出台后,或叠加整体大盘情绪,过于敏感的投资者看到了教育股的“烽火狼烟”,物业股连续三日暴跌,有观点担心物业行业可能遭遇扼喉式监管。

其实不然。政策对物业服务行业的支持力度没有变,55号文更多是对市场乱象进行规范,“有序”“有标准”是主要目的。年初十部门发文也明确给物业企业指了方向,物业要和生活服务相结合,尝试养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域。

智慧社区、智慧物业也是政策支持的风口。要通过信息化改造,提升物业行业的服务效率问题,提升物业服务的便捷性。

第三点不同,是本轮整治给出了明确的时间表,力争用3年左右时间,实现房地产秩序明显好转。

8部门内部设置了评价考核机制,省级住建部门每季度向住建部汇报进展、典型案例和经验做法,后者每半年对各城市整治情况进行通报。整治得力的城市予以表扬,否则将进行约谈问责。

从房地联动,到“人地钱房”联动,8个部门拉起了一张网。

住建部无疑起牵头作用,负责组织实施整治;公安部查处非法集资,自然资源部查处未拿证先开工,市监局查处虚假广告,税务局查处非法避税,金融部门查处信贷资金违规流入房地产,网信部门查处网络虚假信息等等。

发改委还有一个重要的工作,就是汇总房地产领域违法违规信息,纳入全国信用信息共享平台,实施失信联合惩戒。

如同55号文中所写:8部委要“充分运用法治思维和法治方式”,科学谋划。监管部门希望,制定出可供遵守的规范,目的是让房地产市场有序健康发展,让老百姓安心安家。

据多方了解,在十四五期间,有关部门正探索建立一个信用监管平台,无论是开发、交易、租赁、物业服务等企业信息统统录入系统中,查处违法违规行为,视危害程度严重性扣分。

由于全国范围内开发企业、物业企业和中介机构、租赁企业多达近百万家,监管难度非常大。未来,每个城市可能会成立自己的住房交易管理服务平台。

如有违规,无论是开发商、中介、租赁企业、物业公司、金融机构,甚至是自媒体,可能会面临约谈、停业整顿等处罚。对有重大风险的企业,例如逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等,将面临重点监管。

第四点不同在于,本轮整治是持续、动态的,目的是要形成制度化常态化整治机制。

除了上述整治重点,住建部还将牵头全面排查问题线索。各城市要对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域进行全面排查,形成整治问题清单。还特别提到,对实名举报的案件要认真核实、逐件处理。

对照7月22日韩正的讲话,能看出,管好中介的重要性被提到了前所未有的高度。

随着住房交易结构变化,北上广深等城市的二手房成交活跃度已经远远超过了新房,中介也已超出了原来传统意义上的中介,变成了市场的一个重要参与力量。机构统计的数据显示,上半年北京二手房成交超过11万套,占总成交套数的7成以上。

中介费向谁收,如何收才合理,成为了近期热点。中介原是一个提供居间服务的机构,成交一套房的佣金约2-3个点。收费标准也许变化不大,但交易标的金额呈倍速增长。打个比方,按照10年前的房价,成交一套100万元的房子,2个点的中介费是2万元;但在如今北上广深动辄千万起的单套住房而言,同样的中介服务收佣20万元-30万元不等。中介费或是未来有关部门出售规范的方向。

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