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杭州一个月内楼市调控“三连发” 浙江开启新一轮“供需双向调控”

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8月5日,一个普通的周四,对于新杭州人王晓梅来说,经历了人生一次小挫折。半个月前,王晓梅刚准备好一笔首付认筹某盘。8月5日一早,杭州突然宣布限购升级,其中一项“杭州规定落户未满5年要满2年社保才可买房”,直接断了只在杭州交了一年社保的王晓梅的买房念想。

相比王晓梅,卢照明或许才是这次新政真正被打击到的对象。他刚与一名大学生谈好代持合约,就被新政拦住了参与摇号的步伐。卢照明为此损失了几万元的中间人好处费与违约金。卢照明的投资计划就此搁浅。

杭州8月5日新政显示,升级“限购”门槛:落户未满5年要满2年社保才可买房(此前对社保无要求),非本地户籍家庭要满4年社保才能买1套房(此前要求2年)。此外,调控还包括无房家庭、人才家庭摇号规则、提交虚假材料者3年内不能参加登记报名等。

这是杭州在一个月内三度发布调控新政,调控力度也逐渐提升:先是加大共有产权房供应,再是发布土拍新规,降低土拍溢价率,最后从需求端入手调控,减缓一手住宅供应压力。与此同时,浙江多个三线城市如湖州、金华、绍兴相继发布调控新政。

亿翰智库指出,杭州调控局面正在逐步打开,调控都逐步往供需双向调控靠拢。预计接下来的三季度,整个市场会出现一定程度的回调,一些市区的热盘预售证可能也会加快发放以分流,以此落实新政效果。

在房住不炒的大前提下,各地陆续加强管控。杭州此次出台调控,也是在周边城市陆续升级调控的背景下,调控压力渐显的结果。

杭州调控三连

“杭州对年轻人不太友好。”知情人士透露,房价过高让刚需客很难买到房子。一个多月前某红盘开盘前夜,政府相关部门对购房者资格进行严格的筛查审核,部分大学生身份的购房者因为资料提供不足被拒之门外。

杭州业内人士指出,新政之后部分潜在购房者被踢出局,市场中的“房票”变少了,但一二手房价差仍然存在,市场热度的消解也没有那么快。

杭州近年来人口流入的快速增长,尤其每年不断增加的大学生也有买房资格,炒房客利用大学生“代持”房产获利的现象屡见不鲜。这导致杭州一手房摇号中签率屡创新低,变相加速一二手房价差。

杭州新政购房门槛大幅度提高,可以预见,未来几个月,杭州商品房摇号的热度和难度都将会明显降低。加上近两个月来金融政策的收紧,商品房和二手房的按揭贷款都受到了影响,市场热度已经有所降温。

实际上,杭州有大量红盘预售证被压着不敢发放,就是怕限价之下,杭州一二手房价差进一步被拉大。亿翰智库认为,7月以来政策的调控空间逐步打开,如果说一季度在限购、限售方面还算小试牛刀,那么二季度就是聚焦资金端调控,尽管资金端调控力度又密又紧,但杭州市场的火热归根究底还是资格门槛较低(无论是土地还是销售市场),所以整体效果可能并没有预期那么好。

连续调控下,杭州二手房市场出现明显降速。7月份,杭州二手房成交6314套,与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比,成交量再度下滑,达到近五年同期的“冰点”。据第三方机构统计,除临安、富阳外,7月份杭州八区仅成交4608套,热门区域房源以及学区房有量价齐跌的迹象。

金华楼市缩影

通过房产的持有实现资产升值、圈层变迁,不仅是只有上海、杭州这样的一线、强二线城市才有的现象。作为一名土生土长的金华人,刘涛(化名)见证了金华的房地产市场在最近一年所产生的波动之大。

金华二手房价此前同比涨幅一般在1%-2%,自从2020年10月份以来,二手房同比涨幅已经从2%左右上涨到8%以上。

正如一名房企人士所言,浙江藏富于民,金华本土客群的购买力就可以支撑整个市场;杭州的客群几乎不会外溢到三线城市去,只会选择其他同类型的强二线,而不是往三线城市走。比如环杭城市群,或者不限购的临安。诚如义乌、永康、东阳等县城,民营企业小老板的购买实力不容忽视。

草蛇灰线,金华的人口流入仅次于杭州。七普数据显示,2020年浙江省常住人口为6456.76万人,与六普人口相比增长18.63%,远超全国平均水平5.38%,其中金华人口增长率31.5%,位居全省第二。

金华去年的拆迁规模大增与土拍市场热度上升、地价屡被刷新,成为房价上涨的直接动因。前述人士指出,金华恐慌性购房的可能性远大于炒房,加之土地市场活跃,屡屡出现地王,消费者的焦虑情绪便日益增长。“有的人做实业辛辛苦苦一年才赚几十万,别人靠买房一年啥也没做就赚了几十万,甚至上百万,这总会产生蝴蝶效应。”

目前金华下面的县市暂时未出政策,但参考杭州,也不排除根据市场行情加大力度的可能性。

实际上,多家已进入金华的房企对21世纪经济报道表示,由于调控深入,包括限售、限价、限施工备案流程、限贷等政策的落地,目前金华房企普遍面临:拿地困难、赚钱困难、销售周期拉长。

三四线城市房价泡沫隐现

不止金华,浙江很多县城房价都比不少内地省会城市高。全浙江从去年开始都有不同程度的上涨,嘉兴房价在2020年涨幅排名全国第七,部分二手房小区房价已经突破3万元/平方米;刚刚跻身三线城市的丽水,此前均价1万元/平方米左右,目前已经突破2万元/平方米。

江浙沪不少县城房价已到达1.5万元-2.5万元/平方米的水平。2020年,资金涌入被认为是浙江房价洼地的湖州,导致湖州优质地段的房价也上涨到2.2万元-2.5万元/平方米。

多地二手房目前已到达高位,但 “虽然市场承接力在,但还是要调控,房住不炒,不能爆掉。”前述人士表示。

一个背景是,作为共同富裕示范区,浙江各方面条件比较好,包括“城乡差距、区域发展、富裕程度”这三项指标,一旦房价一飞冲天,背后引发的经济、社会问题等负面影响是无法预计的。

“房住不炒”正在全国范围内逐步推进与深入。此前一二线城市限购限售调控一直很严格,目前不断打补丁;二、三线城市也加紧了楼市调控,比如金华在8月2日出台新政,包括“三年限售、落实二手房参考价、优化土拍规则”等,绍兴于8月4日发布镜湖新区二手房价参考机制。

同样在8月5日,北京发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》,明确严控假离婚;成都发布《关于加强赠与管理和优化购房资格复核顺位相关事宜的通知》,对于赠与行为等进行管控。

值得一提的是,金华是住建部约谈后第一个出台调控的城市。有分析师预计,银川、徐州、泉州和惠州等已被住建部约谈的城市大概率也会跟进出台类似政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为下半年房地产调控将更加细化、更有针对性。受此影响,下半年一二线重点城市和过热的三四线城市房地产市场降温概率增大。

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