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首付提高倒逼部分购房者转向新房

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“今年年初深圳突然发布二手房参考价,我就预感西安可能会跟进,但没想到政策来得这么快。”今年准备换房的西安人张晨告诉21世纪经济报道记者。

今年2月,深圳宣布建立二手房交易参考价发布机制,3月成都、西安先后表态跟进,其后宁波、三亚、上海、绍兴、无锡等地相继发文整治二手房价格乱象。

8月2日,东莞、金华发布楼市新政,规范二手房交易参考价。至此,21世纪经济报道记者不完全统计发现,全国已有10个城市出手管控二手房价格。

整体而言,市场热度高、新房二手房价格倒挂、楼市“打新”热情高涨的城市二手房价格调控动力更强。

从政策效果来看,深圳、成都、西安等重点城市二手房成交量下降已成共识,政策在稳定购房者心态和市场预期方面也起到一定效果,但对二手房价格的影响还有待市场进一步检验。

在现有二手房价格调控政策中,力度最强的是将房贷额度与二手房成交参考价挂钩,首付比例提高。多位受访对象告诉21世纪经济报道记者,此举在遏制投资和炒房现象的同时,也存在误伤刚需的风险。首付压力增加,也倒逼部分购房者从二手房市场转向新房市场。

10城出手调控二手房价格

2月8日,深圳住建局率先发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,明确以二手房网签价为基础,参考周边新房价格形成全市小区二手房成交参考价,并将房贷和参考价挂钩,拉开今年全国二手房价格调控序幕。

7月30日,深圳人大常委会办公厅发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,“住房保障”一节中明确要“完善二手住房价格引导机制”。

一位法律界人士告诉21世纪经济报道记者,此次由深圳市人大常委会制定“条例”属于《立法法》规定的立法范畴,位阶和稳定性皆高于政府部门发布的“通知”。将二手房价格调控写入“条例”,意味着深圳调控二手房价格的决心更强。

深圳之后,成都、西安、宁波、三亚、上海、绍兴、无锡、东莞、金华等地陆续推出二手房价格调控文件。10城之中,深圳、西安、成都、宁波、三亚和绍兴均已对外公布二手房成交参考价。

在已公布二手房成交参考价的城市中,深圳成交参考价覆盖全城,范围最广,西安、成都、绍兴等地则逐步选择逐步推进,分批发布小区参考价。如成都先后于5月28日、7月8日和8月4日发布三批小区成交参考价,小区数量合计745个。

宁波二手房价格调控聚焦学区房,5月11日,宁波发布9个热点学区、112个小区成交参考价。此外,宁波还发文规范全市二手房挂牌行为,明确经纪机构和房东发布房源信息时必须同步匹配小区同类房源近期网签价格,并将加强二手房挂牌价格监管。

上海二手房价格调控专注于挂牌环节。7月9日,上海发文整顿二手房挂牌价格虚高现象,提出要在挂牌房源核验基础上,增加价格信息核验。

三亚发文引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,并每月定期发布部分小区二手房成交参考价格表,但文件发布单位为三亚市房地产中介协会,缺乏强制执行动力。“这个参考价对市场影响不大,只是简单公布数据,提供一个房价参考值。”三亚房产经纪人贾一告诉21世纪经济报道记者。

在二手房成交参考价政策中,商业银行以成交参考价为标准发放住房贷款的规定力度最大。目前深圳、西安、成都、宁波、无锡、绍兴和金华政策中均透露出将房贷与成交参考价挂钩的意向。

这意味着一套原价300万元的房子,如果成交参考价为250万元,按40%的首付计算,执行成交参考价前首付为120万元,执行成交参考价后首付上升至150万元,涨幅为25%。

首付增加,可用杠杆减少,无疑会增加房地产投资和炒房行为的资金压力,促进房地产市场回归“房住不炒”的行业基调。但买房首付要求更高,也意味着刚需通过二手房上车难度更大。

“我本来想换房,但房贷跟指导价挂钩后,我除了要支付之前的首付金额,还要加很多钱才能达到房东的要求,这下很难换成了。”张晨感叹。

部分购房者转向新房市场

2月8日,深圳住建局在解释二手房成交参考价时明确,要引导商业银行合理发放二手住房贷款,将房贷与二手房指导价挂钩,即二手房参考价等于贷款价(银行评估价)。

2018年3月28日,深圳多部门发文统一二手房交易价格,即贷款价、网签价和过户价成交价“三价合一”,以此抑制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。

深圳房产经纪人高健告诉21世纪经济报道记者,执行二手房成交参考价后,深圳购房者在实际购房过程中仍严格执行“三价合一”政策。

“但很多业主不会按参考价‘打折’卖房,而会以装修补偿款或其他名义,同购房者签订一个线下二手房合同,以此来补齐实际成交价和参考价之间的差额。”高健透露。

深圳二手房交易仍存在灰色地带。自深圳发布二手房成交参考价后,二手房交易平台绝大部分房源只展示参考价,实际售价需要咨询房屋经纪人。

深圳房地产业内人士蒋丹在接受21世纪经济报道记者采访时表示,其所在团队调研发现深圳二手房成交参考价与实际售价并不一致,福田区和罗湖区普通小区的差价大概在1万元/平左右。

蒋丹和高健均表示,深圳执行二手房成交参考价政策后,二手房价格并未大幅下降。蒋丹指出深圳二手房市场上出现了一些笋盘。高健则透露其所在板块二手房价格下降了5%左右,“东部这边总价低,降得比较少,一般业主就降价3%-5%。”。

国家统计局数据显示,今年1-6月,深圳二手房价格环比涨幅6连降,1月深圳二手房价格环比上涨1.7%,领涨全国楼市;2月执行二手房成交参考价后涨幅收窄到0.9%。其后涨幅持续下降,5月和6月二手房价格扭转涨势,环比分别下降0.1%和0.2%,整体平稳。

价格稳中微降的同时,深圳住建局数据显示,今年1月1日至8月5日,深圳二手房成交量整体下降,降幅明显。

今年1.1-8.5深圳房屋成交情况(紫色为二手房成交情况) 图片来源:深圳住建局

乐有家整理深圳住建局1-6月二手房成交数据发现,1月深圳二手房过户7008套,到6月过户数减少为2575套,较1月减少近63.3%。

深圳1-6月二手房过户情况 图片来源:乐有家

21世纪经济报道记者采访发现,成都、西安等地的情况与深圳类似,二手房成交量均出现明显下降,购房者观望情绪增加,但房价变化情况还有待市场检验。

上海增加二手房挂牌价格核验之后,大批价格虚高房源遭下架,市场呈现趋稳态势。多位上海房产经纪人告诉21世纪经济报道记者,二手房挂牌价格核验落地近1个月,市场成交量较为平稳,部分经纪人表示成交量略有下降,但价格方面变化不大。

在上海上班的陈磊去年年底开始看房,他向21世纪经济报道记者指出,其关注的浦东几个板块的二手房挂牌价均有所下降,“最高的下降了1万元/平方米左右”,但他与几个二手房业主接触后发现房屋的议价空间都不大。“比如业主挂牌600万元,我出价580万元他都不愿意。”

但陈磊从自己的看房经历和几个购房群中大家的讨论来看,上海落实价格核验之后,购房群体的观望情绪在增加,“很多人不那么着急买了,买房热度下来了,以后房价自然会平稳一些吧”。

但陈磊等不及了,看了几个月二手房之后,他决定“冲冲新房”。

“我关注的板块新房单价6万多,二手房单价最高都到10万了,目前来看还是新房便宜点。就算1平方米只便宜三五千,100平方米也能便宜三五十万,还没有中介费和税费,一套下来起码能节省五六十万。”陈磊如是算账。

蒋丹发现深圳房地产市场也有类似情况,刚需群体没有之前二手房价格疯涨时候那么焦虑了,购房者情绪逐步稳定,房地产市场预期逐渐回落。叠加新房限价带来新房、二手房价格倒挂,很多不那么着急的购房者正从二手房市场转而投身“打新”热潮。“有那么多限价新房,大家都觉得不行就晚点买吧。”

高健介绍完深圳的二手房参考价政策之后也开始推荐购房者“打新”:“首套的话还是建议买新房,因为新房能贷的钱多,首付压力小,而且很多新房限价,开发商只能按那个价格卖。”

与购买二手房相比,新房摇号命中率低,张晨并没有对“打新”抱太大希望,“我可能不换房了,或者等娃大了再考虑换吧”。

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