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第二批集中供地开启 部分城市竞拍规则“打补丁”

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8月2日,无锡完成第二批集中土拍,23宗地块成交22宗,总成交金额262.25亿元。而早在6月份,厦门和长春就已经率先完成第二批集中土拍。

《每日经济新闻》记者统计发现,截至目前,除已经完成第二批集中土拍的厦门、长春和无锡外,上海、天津、深圳、苏州、杭州、济南、青岛和沈阳8个城市均已发布了第二批集中供地信息,总供应建筑面积超过3000万平方米。

从第二批集中供地的规模看,济南和青岛的供地量处在高位,均超过了650万平方米;深圳、无锡等城市的供地规模较首批有大幅增加;上海、杭州等城市的供地规模则较首批有明显下降。

值得一提的是,在首批集中供地中,限地价、触顶摇号、杜绝马甲等土拍规则对高溢价率起到了一定抑制作用。在第二批集中供地中,杭州、苏州等部分热点城市继续给土拍规则“打补丁”。

土拍规则“打补丁”

6月10日,厦门第二批集中供地出让中共成交11宗地块,吸金344亿元,成为22城中率先完成第二批集中土拍的城市。与首批集中出让仅5宗地块、成交总额190亿元相比,厦门第二批集中出让的地块数量和建筑体量都翻了一倍有余。

一周后的6月17日至18日,在长春第二次集中土拍中,60宗地块成交42宗,成交总额251亿元。其中39宗底价成交,其余18宗流拍。与首批集中土拍一样,长春第二批集中土拍表现依旧平淡。

8月2日,无锡第二批集中土拍落幕,23宗地块成交22宗,总成交金额262.25亿元。其中5宗地块底价成交,8宗地块未触顶,9宗地块报价达到上限价而转入摇号程序。与首批集中土拍16宗地块3天完成相比,无锡第二场集中土拍可谓速战速决,仅用4个小时即告完成。

不过,从已经完成第二批集中土拍的上述三个城市来看,品牌房企仍是拿地主力。如在厦门土拍中,建发(101.2亿元)、中海(62.25亿元)、保利(49.7亿元)分列拿地金额前三位;在长春,中铁、万达拿地最多,保利、龙湖、恒大、万科各有所获;在无锡,中海、中梁、龙湖、大华等均夺得地块。

此外,截至目前,深圳、天津、上海、苏州、杭州、济南、青岛和沈阳8个城市均已发布了第二批集中供地信息。其中在7月30日,上海、杭州、苏州、沈阳和青岛5个城分别公布了第二批集中供地公告。

值得注意的是,在首批集中土拍中,限地价、触顶摇号、杜绝马甲、高溢价对应付款要求、产业引入要求等土拍规则,对高溢价率均起到了一定的抑制作用。而相对于首批集中土拍,在第二批集中供地中,杭州、苏州等部分热点城市给土拍规则再打“补丁”。

如杭州第二批集中出让地块共涉及31宗地块,面积2873亩,预计将于9月7日至8日集中出让。而此次杭州土拍的亮点在“竞价规则”,首次推出竞品质的试点地块,土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%(“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%),竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。

苏州将于9月1日至3日集中出让第二批23宗地块,总面积136.97万平方米,总建筑面积269.01万平方米,总起价313.2亿元。根据公告,在此次供地中,参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买;由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。

“退地”现象还会出现吗?

据贝壳研究院数据,22城首批集中供地中所有出让住宅用地中71%设定了土地价格上限,“限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择,希望以此达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的。

事实上,为了能够在首批集中供地中拔得头筹,不少房企纷纷在热点城市高价抢地。但部分房企在拿到地块后却纠结于被压缩得十分有限的利润空间。

从北京首轮土拍后,就曾传出卓越“退地”风波。直到7月下旬,宋都股份以亏损5000万元放弃在杭州首批集中土拍中获得的杭州运河新城GS1001-17地块,这也是“双集中”供地新政以来出现的首例“退地”事件。

那么,第二批集中土拍是否会再度引发市场的连锁反应?

对此,58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者指出,出现房企退地现象,主要原因是限价影响,房企算不过来账。尤其一些地块,加上竞自持的要求,提高了建设开发成本,房企盈利压力较大。“如果城市对于后续房价的把控合理,并使得地价联动调节,可能房企退地的情况就会减少”。

“不同的城市、不同的企业,不同的政府情况都不相同,企业在某些城市获得的土地可能利润微薄,有的城市可能还有耕作空间。若整体能算得过来帐,企业资金能够流动,企业也就不会有退地行为。”亿翰智库研究总监于小雨指出,虽然集中供地仅仅改变了土地出让的时间点,但是短期的集中的土地供出,就要求企业短期内筹集大量资金去做好土地竞拍的准备,这不仅仅考验企业的资金实力,更考验企业的资金调度能力、安排能力。

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