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细数深圳历次楼市调整,缩量会发引发价格深蹲?

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恰值销售淡季,楼市调控仍此起彼伏。历经一轮疯狂上涨的国内楼市,成交量已普遍回落。作为楼市“风向标”的深圳,在数月前已经进入了新的阶段。

深圳市住建局于2021年2月8日在国内率先提出了“二手住宅成交价格参考机制”(下称“2·8新政”),实际影响超出了市场预期。深圳二手住宅成交均价一改以往上涨态势,转而出现下跌。

8月截止16日,深圳共计成交二手住宅1032套。业内预计深圳8月二手住宅成交量将跌破2000套。对比深圳7月份二手住宅成交2557套,成交量或将四连跌,并创近17个月新低,仅好于2020年2月的1667套。

未来一段时间,开发商、购房者等多方力量将持续博弈。但是,可以预料的是,“2·8新政”这种精细化调控工具的祭出,外加地产金融监管的持续收紧等,势必将令本轮楼市盘整期更久。

拐点时刻早现

“2·8”新政是在二手房网签价格的基础上,结合周边新房价格,对深圳3595个小区编制“成交参考价”。它被认为是深圳楼市此轮进入拐点的关键因素,深圳楼市随即告别了持续高热的状态。

8月16日,国家统计局发布2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中,深圳二手住宅销售价格指数环、同比继续回落。

数据显示,7月份深圳二手住宅销售价格环比指数为99.6,相当于下跌0.4%。这已是深圳二手住宅销售价格环比连续3个月下跌,且较此前5月、6月-0.1%、-0.3%的跌幅进一步扩大。

同比方面,二手住宅销售价格指数涨幅亦明显回落,从今年2月的同比上涨16%,历经连续5个月回落至7月份的上涨7%。

今年上半年,深圳二手住宅仅过户2.8万套,环比下降45%,同比下降35%,过户量为近三年来新低。乐有家等多个研究机构数据称,“调控效果十分明显”、“深圳28指导价新政等政策的叠加,成功冰冻了成交量,成交价格也应声下滑”。

业主的心态也跟随行情有所变化。据乐有家门店数据监测显示,“2·8”新政出台后,业主3月份还处于观望期,预期依然较高。但从4月份开始,市场上的挂牌房源逐月增多,还纷纷开始下调报价,下调报价房源占比从41%上涨至64%。回到年初,这个占比还不到20%。

目前,买卖双方业主在动态博弈中,心态也趋于稳定。截止8月1日,深圳二手住宅挂牌价环比继续保持稳定,部分片区二手住宅挂牌价呈现上浮趋势,但基本处于合理的涨跌幅度。其中两月内挂牌价有变动的房源中,超过62%的房源为下调报价,其中降价总额在幅度10万和20万的占比最高,为11%,其次是5万,占比为6%。

具体到区域来看,深圳楼市这轮上涨中大受关注的深圳西部区域福田、宝安、光明等成为下调房源较为集中的区域,东部地区的龙岗、罗湖及盐田下调房源占比变化不大。整体来看,市场正在回归理性。

何去何从?

回看深圳楼市近二十年历程,历经数个节点时刻。

2002年到2005年,深圳楼价基本处于微增长状态。彼时,深圳房价年增幅仅个位数,被誉为楼市的“避风港”。好景不长,这一切在2005年戛然而止。

2005年至2007年,深圳房价开始三连跳,并于2007年迎来了首个楼市成交高峰期,每平米单价逼近两万元。此后,深圳与全国其他城市一样,进入2007-2009年这轮调整期。

历经首轮楼市调整,投资需求驱动强劲的深圳楼市,一年挤压掉了近五成的房价泡沫。

作为全国少数完成一轮调整周期的城市,深圳的房价却并未掉头直下。等待深圳楼市的是报复性上涨。深圳房价于2009年站上2万元+/㎡。

这种令外界出乎意料的结果,在此后的数轮楼市调整中变得不再新奇。从某种程度上来说,一轮楼市调整结束,盘整两年左右,结果房价比调整前有过之而无不及,几乎是深圳也是全国不少城市楼市调整的惯象。

再以2014-2016年这轮楼市调整为例,深圳房价自2014年10月起开启新一轮上涨周期,二手房连涨17个月。国家统计局数据显示,截至2016年2月,深圳新建商品住宅的价格指数连续15个月领涨全国。

这一轮楼市上涨在2016年迎来调整。伴随深圳楼市2016年“3·25”新政及4月二手房评估价上调令政策面趋紧,市场观望情绪浓厚。楼市的第二轮上涨周期也迎来了新的节点。深圳新房2017年连跌12个月回到一年前,二手住宅较为稳定,未有大涨大跌之势。

值得一提的是,与第一轮楼市调整不同,2014-2016年这轮楼市调整主要受到宽松的银行信贷推动。

央行数据显示,2015年底全国个人住房贷款余额录得14.18万亿元,而深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元,位居全国前列。2015年深圳市全年新增房地产贷款,占新增各项贷款的一半以上,总规模超过2200亿元,刷新历史纪录。这也促使深圳2014-2016年这一轮楼市的调控精准发力在银行信贷端。

面对2014-2016年这轮楼市调控,深圳2018年上半年银根基本处于收紧状态,银行放款速度缓慢,2018年7月,深圳首套房贷利率提升至基准利率上浮15%,在持续紧张多个月后,深圳多家银行终于在12月将首套房贷利率从基准利率上浮15%下调至上浮10%,放款速度也逐渐恢复正常。叠加2019年,在坚持“房住不炒”大方向不变的前提下,政府给楼市送上了多份大礼:“双十一”豪宅税新政、商务公寓取消“只租不售”、房贷利率LPR基点下调等,深圳楼市2019年告别了前两年的平淡。2019年12月,深圳二手住宅成交量更是接近10000套,是近3年来最高成交值,让不少地产人振奋不已。

业内普遍认为,深圳楼市近二十年来整体呈上涨之势,除了与宽松银行信贷环境、新政刺激有直接关系,还与深圳土地供应稀缺、商品房供求失衡、人口结构年轻、新兴产业基础好等密切相关。

此次再迎楼市盘整,也引发更多市场人士关注后市走向。有受访者担忧猛政过后,楼市短暂盘整,再现上行之势。

不过,诸多市场人士认为深圳此轮楼市调控与此前不同。

深圳一位房企人士回忆到,2014-2016年这轮楼市上涨核心动力是宽松银行信贷,时下涉房信贷政策俨然层层收紧。“无论是对房企的‘三道红线’,还是银行房贷规模‘两条红线’,叠加ABS等各类涉房融资渠道的收紧,地产金融监管中短期内放松的可能性微乎其微。”

精准锁定金融端口相当于把控住了楼市的七寸。“2·8”新政的祭出,也部分打消了市场人士的短期看涨预期。

美联物业全国研究中心总监何倩茹等多位人士都有表达类似观点。“2·8”新政在降低了二手住宅交易量的同时,无形中也缩窄了新房和二手房之间的价差,并且市场观望气氛很明显地从二手房传递到一手房的态势;同时,由于新房供应量大幅增加的预期明确,购房者的心态变得更平和,购房周期也变得更长。“我预计市场会逐渐回暖,但进程是缓慢的,价格方面也一样。”何倩茹如是说。

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