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时代中国岑钊雄评集中供地:限房价,亦应限地价

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时代中国的土储中,有50%来源于城市更新项目,50%来源于公开市场。

在多个城市撤回集中供地计划之际,开发商们趁机开始喊话了。

“之前政策的限制主要体现在对房价上,在地价层面是没有做一些约束的,就算有限制地价,也是将成本转移到代建或其他方面,其实在地价层面上没有约束。这次集中供地的政策补丁还是希望在地价层面有所约束。”

8月18日的时代中国(01233.HK)2021年中期业绩会上,在被问到对近期多地中止集中供地,进行政策性“打补丁”等问题时,公司董事会主席岑钊雄如是回答。

“除了房价稳定,也希望地价稳定,有利于整个房地产行业和政策的长远稳定,让房价没有大起大落,这样的补丁对于行业来说是好的消息。”他表示。

从统计数据来看,今年上半年的地价实则有明显上涨。据中指院,今年上半年,全国住宅土地成交金额约为32254亿元,同比增长10.8%;土地价格保持上涨,成交楼面均价为4048元/平方米,同比增长32.6%。

不过,时代中国也较少在公开市场上获地。报告期内,通过城市更新、一级开发、合作及收购等在内的多种渠道,时代中国在今年上半年共获取了7幅地块,分别位于广州、佛山、惠州、东莞、肇庆、南京、长沙等城市,总建面约为153万平方米,归属于该公司的土地购地成本总额约35.43亿元。

对于下半年的拿地计划,岑钊雄表示,时代中国的布局简单清晰,坚定大湾区及已进入的五个区域,包括成都、南京、杭州、武汉、长沙等,坚定在前述区域做投资。

同时,“我们的土地储备有大概50%从城市更新转化出来的,接下来,城市更新项目贡献的土储会越来越多。”岑钊雄表示,“下半年,还有第二次、第三次集中供地,我们会根据市场情况来决定拿地。”

据管理层透露,2021年上半年,时代中国转化了4个城市更新项目,总体建筑面积大约71万平方米,分别在广州、佛山、惠州等地;4个转化项目里面,其中有2个转为公司土地储备,进行后续的二级开发,总建面约为51万平方米。截至6月末,其总土地储备为2166万平方米。

截至2021年6月末,时代中国拥有的城市更新项目总数为160个,潜在总可售建面为5340万平方米,预计总货值为1.6万亿元。

事实上,城市更新业务已较为稳定地为时代中国提供业绩支撑。报告期内,该业务实现收入24.07亿元,来自广州、佛山等地区项目。该业务城市更新业务也推高了集团整体的毛利率水平,从2020年同期的26.9%增长至33.3%。

相较而言,来自传统物业销售获得的收入则有所波动。报告期内,时代中国的物业销售实现收入110.06亿元,同比减少25.2%。

这是由于报告期内物业交付面积较上年同期减少。时代中国首席财务官黄嗣宁表示:“因为今年的结转比例中,下半年的占比相对较大,以全年的角度的来看,公司还是非常有信心完成稳定增长和交付目标。”

这对时代中国报告期内的整体收入情况造成了一定影响。截至6月末,该公司实现收入136.38亿元,同比减少8.6%;利润实现19.23亿元,同比增加6.2%;时代中国拥有人应占利润为16.29亿元,同比增加6%。

上半年,时代中国实现合同销售额为453.8亿元,同比增长39.3%,实现全年1100亿元销售目标的41%。“这符合我们过往上下半年大致4:6的销售节奏。全年可售货值是1600亿元左右,下半年大概还有1150亿元的货值,而且接近有70%是在大湾区的核心城市,包括广州、佛山、东莞区域。”岑钊雄表示,“目前,市场慢慢走向平稳,按照目前下半年推售的项目,以及区域内目前的表现,我们有信心按照计划完成全年度的销售目标。”

在“三道红线”方面,时代中国目前还未达标的是剔除预收账款后的资产负债率。“去年这一指标是78.6%,截止到6月30日,已经下降了2个百分点至76.6%,”岑钊雄称,“我们有信心在2022年底之前,将它恢复到理想状态,达到绿档。”

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