深圳商务公寓市场众生相

对于深圳楼市，商务公寓一直是一个特殊的存在。由于不限购不限贷，商务公寓曾是投资客“狂欢”的空间。不过，二手商务公寓交易税费成本较高以及其他一些限制条件，导致商务公寓这几年的价格涨幅远远比不上住宅。虽然商务公寓停止审批后，深圳商务公寓市场短暂热闹过一阵，但在严厉的楼市调控环境下，深圳商务公寓市场去化依旧艰难，打折促销成为开发商通用手段。

房产中介经理当起“街霸”

虽然深圳楼市在严厉的调控下已经明显降温，但如果有新房项目市场以备案价6.7折的折扣对外销售，还是相当吸引眼球。

“这个项目推出特价的商办产品和商务公寓，商办产品按备案价格打6.7折，商务公寓算下来也有8.5折左右，非常划算。”在罗湖笋岗片区，最近有许多房产中介经理在路上当起了“街霸”，主打的就是位于笋岗北部的中洲坊项目。根据房产中介经理介绍，中洲坊项目推出部分新产品，其中商办产品按备案价格打6.7折左右，商务公寓的折扣幅度为8.5折左右，一套65平方米左右的商务公寓总价在360万元左右。记者查询发现，该项目早在2020年12月就获批预售许可证，商务公寓备案732套，商业447套。其中，商务公寓户型建面约33~66.7平方米，均价约每平方米6.8万元。

吸引房产中介经理当起“街霸”，自然是开发商给出的极高佣金。“大概是总价的3到8个点，具体我也不好告诉您，也就是因为这么高的佣金比例，我们才那么拼命。”现场房产中介经理告诉记者，“如果您在我这里成交，我再返您一个点的佣金，相当于又打了个折。”

除了中洲坊，记者在笋岗片区就看到近3个在售的商务公寓项目。与此同时，罗湖、福田、龙岗等区的多处在售商务公寓，都推出不同程度的折扣优惠。不过，记者发现许多购房者依旧将商办产品和商务公寓混为一谈，甚至有项目将商办产品包装成公寓对外销售。值得注意的是，深圳市房地产中介行业协会发布《关于开展房地产中介机构规范经营专项整治工作的通知》，严厉整治涉嫌隐瞒房产关键信息、诱导消费者购买“产办公寓”、将产业用地上建设的厂房、办公类建筑等包装或虚假宣传为“产办公寓”诱骗消费者等行为。

投资与自住

“商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离‘服务商务人士’‘短期住宿’的目的。”深圳市住房和建设局在2020年7月的通知上称。

所以，在许多人看来，商务公寓一般是用来投资，但也有部分购房者选择商务公寓“自住”。只是，从目前情况来看，深圳商务公寓市场依旧供大于求。深圳中原研究中心数据指出，2020年深圳公寓批售项目46个，批售商务公寓24910套，批售面积合计147万平方米，套数同比上涨23.6%，面积同比上涨23.7%，达历史新高。同期，深圳商务公寓仅成交11735套，成交量不到供应量的一半。不过，或许正是开发商和房产中介的联动，今年上半年深圳商务公寓市场成交面积43.7万平方米，同比上升89.96%，为去年全年成交面积的61.15%。

记者随机采访发现，多数投资者购买商务公寓后会选择出租，但深圳租赁市场的租金回报率一直呈现低迷的走势，也让一些投资客感到无奈。“刚刚买了一套58平方米的商务公寓，当时销售人员推销时说新公寓至少能租到8000元，现在只开6000元的房租，也空置了很久。”陈先生刚在罗湖区买了一套商务公寓，“现在入市的新房越来越多，价格高了就不好出租。”

与住宅市场类似，近几年来深圳商务公寓市场的政策也不断调整。不过，去年出台的停止新增公寓审批政策，成为了深圳公寓市场的分水岭：2020年7月31日，取消商务公寓土地审批；2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》局部修订意见，删除相应商业服务用地适建用途中“商务公寓”的描述。此外，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，明确商务公寓、宿舍可以配建燃气管道。

美联物业全国研究中心经理张添鸣表示，今年上半年深圳商务公寓成交同比出现增长，一方面是由于疫情过后消费能力回升，二手房参考价的执行也分流了部分客户到商务公寓市场；另一方面，部分购房者认为是“公寓住宅化”，激发了部分购买力。不过，商务公寓的属性毕竟与住宅不同，还是难以掩盖商务公寓与普通住宅之间的差异，政策的利好效应仅能短期内影响商务公寓市场，预期短期商务公寓仍将有不错的成交，但总体上对公寓市场的影响不会太大。