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广州5年将供应131万套住房:政策性住房占一半

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广州近年来经济转型升级提速,大量人口流入,住房需求也在快速增加。十四五期间,广州的住房供应情况如何?

十四五供应131万套住房

广州市住房和城乡建设局近日印发《广州市住房发展“十四五”规划》(下称《规划》)提出,“十四五”期间,广州市住房发展以“美丽宜居,活力安居”为愿景,力争筹建和供应城镇住房131万套,努力满足和解决300万人的住房问题。这131万套住房包括供应新建商品住房65万套,筹建政策性住房66万套,即政策性住房与商品住房的比例基本为1:1。

广州市住建局表示,十三五期间,广州一手住房年均供应量和成交量均在10万套左右,结合人口增长、产业发展等多方面因素综合测算,预计“十四五”期间对于商品住房需求保持稳中有升的态势。因此,为了更好满足居住需求,维持市场稳定,广州市计划供应65万套商品住房。

商品房之外,政策性住房供应66万套,包括公共租赁住房3万套,保障性租赁住房(含人才公寓)60万套,共有产权住房3万套。

广州市住建局指出,广州市作为人口净流入的特大城市,新市民、青年人的住房问题日益突出。为了更好地帮助新市民、青年人等缓解住房困难,广州市将加快构建以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,满足多元化的住房保障需求。其中,保障性租赁住房力争筹建60万套,解决好新市民、青年人“一间房、一张床”居住需求,增强其认同感和归属感。

该局表示,政策性住房主要从新建和盘活两类十种渠道筹建,包括商品住房项目配建、单独选址集中新建、城市更新项目配置中小户型住房、“限房价、竞地价”集中新建、企事业单位利用自有土地新建、全自持项目租赁住房、集体土地新建租赁住房、产业园区配建、“工改租”“商改租”、存量房源整租运营等。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析,从各地已经公布的住房十四五规划来看,增加政策性住房包括共有产权和租赁房比例是个趋势。政策性住房中有较大比例是新增供应,这部分新增供应会引进民营开发企业共同建设。一般来说,政策性住房本身给到开发商的利润空间相对有限,所以以往很多房企关注度不高。不过,目前随着房地产开发整个利润空间的收窄,预计关注政策性住房的房企会明显增多。

按照《规划》,广州将支持住房租赁消费,稳步推进“租购同权”。建立承租人公共服务权益清单制,全面推进居住、办证、社会保障、就业服务等基本公共服务实现“租购同权”。赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

张波分析,“租购同权”推进的难点在于,一方面市场化的租赁房源供给,实现“同权”需要做相应的租赁备案,甚至需要“房屋所有权人同意落户”,这就会导致现实推进存在困难。与此同时,教育资源的同权目前也只能做到有学可上,并不能达到优质教育资源的“租购同权”,这也是部分区域学区房房价居高不上的重要原因。

张波说,相比之下,保障性租赁房本身不存在备案的难点,但是否在教育资源层面可以同权,还需要各地在政策上的推进,同步结合各地在教育改革层面落实。

外围城区成供应主力

在空间布局上,中,黄埔、番禺、花都、南沙、增城这5区计划新建商品住房49万套,占全市的75%。而在新增保障性租赁住房供应中,白云区计划供应13.2万套,位居第一。番禺区为8.4万套,天河区为7.2万套,分列二三位。

广州市住房发展“十四五”分区目标一览表。来源:广州市住建局

数据显示,2020年,天河全区GDP总量达到5312.79亿元,占到了广州市经济体量的21%,在广州各区中遥遥领先。而且天河以金融、总部经济、互联网等产业为主,写字楼经济和高新产业突出,集聚的人才也多。

不过,在常住人口方面,根据第七次全国人口普查数据,白云区才是广州人口最多的区,白云区十年来从222万增长到374万,增加了152.03万人。而天河区人口只有224.18万人,不仅低于白云,也比南边的番禺(265.8万人)低不少。因此,在白云区大幅新增保障性住房供应,也能更好的满足新增市民的需求。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,白云区原来就是广州人口总数最大的一个区。白云区的传统产业比较多,化妆品市场、汽车销售市场比较多,其中化妆品产业在全国都是数一数二的,而这些产业集聚的人多。此外,白云区面积比较大,城中村比较多,租金便宜,很多天河、越秀、荔湾工作的人也会住到这里。

《规划》明确,要推进中心城区住房需求向外围城区疏解,提升中心城区周边区域的住房供应能力,促进外围城区职住平衡。南沙副中心及白云、花都、增城、从化等外围城区要加强轨道交通和快速通道建设,为承接中心城区住房需求提供保障。引导优质的教育、医疗等公共服务设施向外围区域布局,提高外围区域的公共服务设施配套品质。

在这个过程中,快速便捷的轨道交通,将成为引导人口向周边疏解的关键。广州市规划和自然资源局日前发布的《2020年广州市交通发展年报》显示,广州近5年新增轨道线路实现了外围城区与中心城区的快速联系,第一圈层轨道站点800米人口覆盖率达到61%,第二圈层和第三圈层分别为31%和16%。人口平均密度在3.5万人/平方公里以上的区域,发展相对成熟、交通需求较强,路网密度基本大于8公里/平方公里,体现了交通设施对城市空间布局、人口集聚的重要支撑作用。

值得注意的是,连接外围城区到中心市区的广州地铁18号线和22号线即将在年内开通。开通运营后,两条线路的最高时速为160公里,广州中心城区30分钟内可直通南沙自贸区。

胡刚认为,现如今,轨道交通发展比较快,特别是一些市域快线,时速达到每小时160公里,这样一来外围郊区新城到市中心只要半个小时,这就为人口向外围扩散提供了基础条件,让远郊区变成了人们可以常住的区域。由于外围土地多、房价便宜、环境好,便捷的轨道交通将吸引更多人口转移过来。

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