杭州近2万套房源集中入市，旱涝分化加剧

这是杭州史上最大规模的推盘盛宴：“8.5楼市调控”新政以后，杭州已经发放64张楼盘预售证，超过18000套房源密集入市。

这也是一场规模罕见、规则复杂的“造富”运动。在严重的一二手房价倒挂下，打新到一套杭州壹号院330平方米大平层，相当于“赚”到2000万；4300多套亚运村房源，无论摇中哪一套，都能“赚”个三五百万。

过去在巨大的一二手价差下，几乎每一位杭州人都熟稔楼盘打新红利，也造就了杭州楼市一次次“万人摇”现象。今年8月5日杭州加码楼市调控砍去30%的房票后，杭州楼市的风向会否调转？

截至目前，64个拿证楼盘中，已有超过三分之一结束登记并公布报名人数。其中，既有“溪上俪庭”这样需要拼187个月顶级社保资格的楼盘，也出现了约10个以上登记量不足的流摇盘。

“旱的旱死，涝的涝死。”杭州贝壳研究院院长上官剑对第一财经表示。

而已经被杭州购房者期待超过一年的“亚运村三兄弟”集中入市，最终登记情况却有点冷，已结束登记的绿城桂冠东方首批房源整体中签率15.2%，摇中概率远超此前杭州任何一个大热盘。

“一次性入市项目太多，如今杭州的房票有点不够用了。”一名杭州购房者称。

顶格“社保巨子”盘已出现

在楼市调控新政颁布后再集中推盘，是杭州的老传统了。

今年“1·27新政后”，杭州曾上演万套房源齐发、10万张房票参与摇号、全城千亿资金冻结的盛况。

“每到这种时候，股市总有点跌，我都怀疑和杭州全城冻资有关。”一名杭州购房者开玩笑称。

今年8月5日，杭州加码调控，推出了最严厉的房票收紧政策：落户杭州未满5年的户籍家庭需有连续两年社保，方可获取一张房票；外地户口的购房者所需社保缴纳年限从2年升至4年。多名市场分析人士估算，新政至少让市场上30%的房票作废。此外，所有拥有杭州房票的购房者，将首次按照社保排序入围摇号，其中又细分为无房家庭、普通家庭、高层次人才家庭等类别。最终，这三类购房家庭分别以10:1比例入围公证摇号。

随后，杭州史上最大规模推盘潮来了。根据杭州透明售房网，8月7日-13日，杭州共计发出38张预售证，新增入市房源11280套；8月14日-20日，杭州26盘申领预售证，新增房源7024套。两周共计有18300套房源密集入市，截至目前，已经有超过20个楼盘完成摇号登记。

不少杭州购房者表示，这是自杭州楼市摇号以来，最考验智慧的一次打新。

因为超大量楼盘集中入市，购房者眼花缭乱，一张珍贵的房票同时段只能报名一个楼盘，需要进行艰难的“多选一”抉择。

“很多热盘售楼处提前关闭，样板间都没得看，一切都在线上进行，看图片效果、区位特征、分析打新策略，可能全程坐在家里就把一千万花出去了，能摇到还特别高兴。”一名杭州购房者表示。

第一个触发顶格社保的楼盘是位于瓶窑板块的溪上俪庭：人才家庭最低入围社保9个月，无房家庭184个月，普通家庭则达到了187个月。这意味着一个普通家庭，必须拥有从2006年1月份起计算的顶格社保，这确实是一个“社保巨子”才能拥有的楼盘。

此外，星翠澜庭、观品名寓等楼盘也触发了“拼社保”。前者普通家庭最低入围社保年限高达7.8年，后者则要求13年社保。即便是无房家庭，也分别要求5.6年和8.8年的社保。

但是，留给“社保巨子”们拼杀的楼盘并不多，令人意外的是此次推盘潮中，大部分楼盘既没有触发限售条件，也没有触发“拼社保”。

比如备受期待的绿城、万科、华润的亚运村项目，处于一二手高价差的杭州奥体板块，共计4383套房源、分5个项目一次性推完，是这次红盘潮中最重磅的，结果已经公布登记数据的绿城桂冠东方项目一期并未触发1：10的社保入围机制，整体中签率高达15.2%，人才中签率高达93.7%。这和该项目首批房源位置不佳有些关系，不过业内人士估计，“亚运三兄弟”中，大概率只有华润亚奥城会触发社保。

10个低价位楼盘流摇

除了“亚运村三兄弟”，杭州楼市关注度较高的锦尚和品府、富力中心、书香印翠府等，都没有触发社保入围，书香印翠府的整体中签率更高达76%。

而且，已有10个楼盘因登记组数不及房源套数而流摇，主要集中在杭州临安、萧山等板块，价格段集中在2万左右单价，共计释放1000多套房源。

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，杭州调控政策的影响已经开始显现，可以对比的是今年1月红盘潮，高总价楼盘绝大多数中签率低于10%，大量楼盘需要限售5年，而这次还没有出现限售5年的楼盘。

他表示，正是因为杭州此次对房票使用的控制，让新房整体热度降了一些。“红盘潮来袭，对于购房者来说又是一道单选题，确实会造成旱的旱死，涝的涝死。”

“杭州亚运村太受关注了，因此特地放在新政后才集中入市，热度肯定摇降下来，要体现出一个‘稳’字，显现楼市调控效果。”一位熟悉杭州市场的业内人士分析称。

不过上官剑认为，杭州楼市的需求还在。“头部楼盘还是很热，亚运村大多数没有触发社保审核条件，接近4400套的房源集中入市是主要因素，市场价格5万左右的一同在线的有6457套房源，对房票的分流作用明显，高门槛总价也挡住了一部分购房热情。但从23个热门楼盘10895套房源，预计登记参与摇号总人数超过9万人，平均中签率不出意外是低于今年一月份13.5%，从中可以看出楼市需求的底色还在。”

在这场新盘狂欢过后，很多声音认为杭州楼市将逐渐淡下去。

易居克尔瑞浙江区域分析师则认为，“8·5新政”后这波巨量供应分流作用显著，后续爆冷盘或将再增加。

对于后市，上官剑则说，杭州市场会保有一定热度，“市场上将不缺红盘，但新房市场分化更为明显，新房价格市场接受度不高、板块优势不明显的区域，流摇会增多。”