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首部地方版住房租赁条例即将出炉,将迎哪些变化?

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8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(简称“征求意见稿”),面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章,共计81条,对长租公寓监管、租金贷等热点问题予以规范。这是继住建部公开住房租赁条例后,首部公开的地方版住房租赁条例。

业内人士称,北京此次公布的征求意见稿,充分体现了“严管”的思路,在立法规范方面为落实解决大城市租赁住房突出问题提供了参考范本。与此同时,征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大,尤其是对租赁经纪公司和长租公寓,将会起到很大的约束和监管作用。

而对于征求意见稿的规定,自如、冠寓等租赁企业表示将坚定支持、积极响应。

铁腕整治住房租赁乱象,又为行业发展给予支持

“2021年是‘十四五’规划开局之年,北京公开征求住房租赁条例意见,很及时,很必要。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥告诉新京报记者,征求意见稿政治站位高,锚定住房租赁立法目标,聚焦市场秩序乱象,将坚持房住不炒定位、建立健全租购并举住房制度、实招调控住房租赁市场、铁腕整治住房租赁乱象等内容写入条例,做到了目标导向和问题导向有机结合。

赵庆祥表示,征求意见稿将成熟的做法和成功的经验上升为法规,将分散于相关法律法规的住房租赁规定进行归并,将互联网等科技手段引入租赁管理和服务,做到了守正和创新高度统一,“期待尽快审议通过,尽快发挥应有的积极作用。”

房东东公寓学院全雳指出,围绕今年大力发展保障性租赁住房的精神,征求意见稿全面贯彻对精神的领会和执行。2018年,住建部发布《住房租赁征求意见稿》,此次北京的征求意见稿,更优化了住建部的内容和细则,增强了落地性。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,该条例中有关租赁的内容十分翔实,在落实中央要求加大对新市民居住保障的基础上,进一步从法规意义上对租赁进行了规范和保障,有序引导租赁行业健康发展,更好保护承租人相关权益。

就征求意见稿具体内容来看,新京报记者注意到,针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾,征求意见稿创新举措、对症下药。比如,针对群租房标准问题,明确规定住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住;针对租赁经纪和经营行业鱼龙混杂问题,明确规定住房租赁企业、房地产经纪机构符合相应条件,并经所在区住房城乡建设主管部门备案。而针对佣金收费混乱的问题,征求意见稿提出,规定房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金;住房租赁合同期满,出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的,房地产经纪机构不得再次收取佣金。

“住房租赁市场在快速发展变化中,因此,征求意见稿对方向性、趋势性、创新性的模式和做法也都给予了空间。”赵庆祥分析称,比如,突出了租赁管理和服务并重,依托住房租赁管理服务平台,利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务,与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制,实现了住房租赁管理服务的“数据多跑路,群众少跑腿”思路。

新派公寓创始人及CEO王戈宏表示,征集意见稿中提出,鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房,这是真正盘活城市存量资产,解决职住平衡的重要举措。王戈宏告诉新京报记者,很多好地段的存量,过去由于土地性质、规划、建筑、消防、产权等各种原因无法改成租赁住房,新政策有利于改善及丰富租赁住房的未来供应。期待相关配套政策尽快推出,比如资产属地的工商注册、民水民电的落实、结构改造的规划特批等。

乐乎公寓集团创始人CEO罗意则表示,政策对租赁行业的培育和发展给予了足够的支持和空间,鼓励包括村集体等多种单位主体进入保障性租赁住房领域,租赁运营企业的发展在政府的监督下,会快速且规范地发展,“多样主体进入租赁市场后,如何清晰划分各类企业属性、如何制定行业标准将会被不断论证。”

规范化、标准化行业监管,倒逼企业精细化运营

值得关注的是,征求意见稿对租赁企业而言,究竟将带来哪些影响?对此,全国政协委员、房天下董事长莫天全告诉新京报记者,征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大,尤其是对租赁经纪公司和长租公寓,将会起到很大的约束和监管作用。

具体而言,征求意见稿指出,北京市将通过建立全市统一的住房租赁管理服务平台,实现合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等功能。住房租赁企业、房地产经纪机构需要在该平台网签住房租赁合同和经纪服务合同,并留存合同及相关资料不少于5年。“这对企业来说,必定是要求网签、合同内容等各方面按照规定办理,落实使用从业人员信息卡、实名从业等要求。”莫天全称。

“本次租赁条件也将通过价格杠杆等方式,控制资本对租赁市场及房源等的控制,间接防止市场垄断情况的产生。”莫天全表示。

针对租金上涨问题,征求意见稿指出,北京市将建立租金监测和发布机制。当住房租金快速上涨时,住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施,调控住房租赁市场,必要时可以实行佣金或租金指导价。对此,业内人士普遍认为,这一条政策充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心,同时也对大租赁企业竞价收房,以及资本助推市场波动形成了一定约束,有利于保持租赁住房市场平稳有序发展。

基于此,莫天全指出,住房租赁市场是民生市场,对于企业而言,需要尽快适应新的要求,调整相关业务。

“征求意见稿再次强调了规范化、标准化的行业监管,迫使租赁住房企业进行精细化运营管理。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称,在信用体系下,租赁住房企业将被严格约束,倒逼下形成精细化运营,也将从根本上提高行业、企业运营效率,最终促使行业形成稳定、可持续的收益率。

而在全雳看来,对良性长租企业而言反而是好事,“现在真正进入良币驱除劣币的时候,该爆雷的企业也爆得差不多了,剩下那些不规范的经营企业,要好好掂量下,政府部门是下定了决心治理好租赁市场。”

自如等企业称坚定支持、积极响应

新京报记者了解到,对于该征求意见稿,租赁企业纷纷表示支持,随着政策后续落地,北京住房租赁市场将进入更全面、更稳定的高质量发展期。

北京自如相关负责人表示,征求意见稿有利于指导行业长期稳定发展、维护清朗的市场环境,进一步保障业主和租客的正当利益,也有利于企业自身稳健运营,“自如将积极响应政策号召,在合规经营、信用建设、运营管理等方面与有关部门对接,维护行业健康发展。”

对于征求意见稿中的相应要求,北京自如方面介绍称,自如租金贷占比一直远低于政府部门要求的30%,今年3月,自如通过北京房地产中介行业协会建立专用托管账户,成为北京市首批纳入押金监管的企业之一。此外,在室内空气质量要求上,2018年起,自如联合多家专业科研机构研发制定“深呼吸2.0”标准,从原材料、施工工艺、空气净化设备应用等多维度保障居住产品品质。

在谈及征求意见稿对企业的影响时,王戈宏指出,新派公寓对条例中提及的租金贷使用上一直十分谨慎,除了初期面对信用合规租户少量尝试,后期基本停止;同时,对押金的收取从当初两个月统一调整为现在的一个月;另外,新派公寓每一个项目的装修从选材的源头把关,实现了开业即达标,虽然前期投资大了些,但保障了租户的健康,提高了居住体验。

“可以预见的是,规范化、规模化发展将会是租赁市场的长期定调。”罗意表示,“透明交易是乐乎公寓一贯坚持的,相信接下来也会逐步成为整个市场和业内企业的统一认知。”

龙湖冠寓方面表示,坚决响应相关政策要求,按照意见的规定,一如既往地履行租赁企业主体责任,维护租户的合法权益,提供优质服务,为租户带来更好的租住体验,“住房租赁市场监管与支持政策并举,冠寓将主动践行相应政策和规定,助力行业健康发展。”

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