市场都很期待集中供地2.0会以怎样的形式亮相。
当“内卷”卷到土地市场,许多开发商忍不住了。
“上半年首轮集中供地,热点城市呈现非理性的状态,房地产市场的销售情况超出预期,房企补仓意愿非常强烈,土拍表现十分内卷。”在近期举行的中期业绩会上,世茂股份管理层表示。
时代中国管理层更是直接喊话,除了房价稳定,也希望地价稳定!
截至目前,公开发声的不止这两家。因拿地难、拿地贵、不赚钱,房企一改曾经的淡定面孔,在业绩会上“大吐苦水”。上半年,有人如履薄冰、谨慎出手,有人干脆避开了集中供地的城市,下沉到三四线寻找生存机会。
回望五个月前,土拍市场迎来巨变,22个城市土地集中供应,意在降低市场热度、增加信息透明度。中信证券在研报中称,土地市场改革,可以说是行业供给侧改革的最后一块拼图,“内卷化”竞争将因此结束。
当时,房企虽有些手忙脚乱,但总体上也是支持调控的。融创中国董事局主席孙宏斌还曾表示,不调控的话,这个行业没办法干,房价和地价都要上天了。
不过,经过首轮检验,开发商可谓难掩疲惫,唯有几家稳健的国企央企还能谈笑风生。
土拍难度不断提升
三道红线、信贷收紧、集中土拍、商票监管......2021年,在重重调控下,房企经历了兵荒马乱的半年。如果说三道红线、降负债已深入人心,“集中供地”这个新事物,可谓让房企经历了“过山车”般的心境。
年初,自然资源部相关负责人表示,今年22个重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,坚决贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署。
政策一出,房企忐忑不安、又不乏期待。当时,某TOP5房企人士告诉记者,集中出让单次宅地供应量加大,对房企资金要求比较高,整体可降低房企争抢热度。在新政执行初期,能抑制土地热度,降低溢价率。
然而,首轮土拍真正打响后,事态发展越来越超出企业控制。
首先是地价攀升。广发证券研报显示,根据各地规资局数据,两集中首批供地942宗,成交889宗,对应出让金1.07万亿元,成交建面1.12亿平方米,名义楼面价9532元/平方米,较2020年增长34.2%。
“第一批集中供地,土地放量虽然比较大,但各个城市仍然在土地价格端有所提高。一是起拍价提高,二个是价外配建或竞自持,直接或间接提高土地价格。”正荣集团管理层在业绩上表示。
“集中供地是为了把地价限下来,但从第一次供地的情况来看,效果不好。”三盛控股管理同样表示,当时我们就跟业内交流,如果推倒重来,你还会不会拿第一批地。
地价抬升的直接影响就是,房企利润空间被压缩。“上年集中供地的城市,其实我们公司一块也没拿。”宝龙地产称,很多地方利润都是特别薄的,如果土地太贵、房价控制、监管趋严,这个生意是不可行的。
据悉,首轮土拍后,有家开发商做了北京首轮供地的完整复盘,在和很多房企对接了成本数据后,结论是几乎所有地块的利润率都是负的,少的负一两个点,最多的昌平两块地:负十二三个点。
于是,在融资趋紧、利润受限等多种压力下,“观望”成为不少房企的选择。
以世茂股份为例,该公司上半年仅在杭州、长沙、宁波斩获3幅商办综合用地,总价为45.7亿元,总计容建筑面积约46万平方米,而其去年共斩获11宗地块,计容面积277万平方米。“公司土储相对充裕,因此严守投资底线。”
奥园管理层也称,上半年,集团新增项目不多,可售货值约178亿元,权益地价42亿元,楼面地价6161元/平方米。“现阶段的主要工作,是加紧布局三条红线的问题,因此在投资方面,更关注现有旧改项目转化。”
在此之下,渴望地价涨幅能稍微放缓,已是多数房企的心声。
“之前的限制主要体现在房价,地价基本上没有限制。就算有限制,也是将成本转移到代建和其他方面。”时代中国方面称,还是希望在地价方面有所约束,有利于整个房地产行业和政策的长远稳定。
奥园方面表示,上半年的土拍,虽然成交面积较往年有所下降,但土地单方造价明显提高。后续第二轮集中供地,希望对地价有相应的缓冲办法。
二轮供地有望“打补丁”
土地市场持续火热,显然与“三稳”初衷不符。有消息称,8月中旬,监管层召开了闭门会议,对部分集中供地试点城市的供地部门作出新部署。
在地价方面,会议要求“单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率”;在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号等方式确定竞得人。
紧随着这一消息的传出,多地延期了第二批土地的出让。
8月6日,深圳发布公告称,中止已经挂牌了的22宗地块的出让,已缴纳的保证金原路退回;10日,天津先是将61宗地块出让延期,此后将地块最高限价下调,最高溢价率调降至15%,并表示将以摇号的方式确定地块竞得人。
8月13日,原本应披露第二批地块信息的上海,挂出的是“将于9月集中出让公告”的信息。同日,福州宣布土拍延期至9月8日的同时,也将地块的最高溢价率设置为不得超过15%。
18日,已经发了第二批集中供地新规的杭州,暂停了31宗地块的集中挂牌。与此同时,包括长沙、青岛、济南、苏州、沈阳等在内的十余个城市已经发布公告,延期或调整第二轮集中供地计划。
各城市纷纷调整供地节奏,第二批集中供地“打补丁”的新规,能否使土地热度得到控制,成为业内共同的期待。多家房企判断,第二、第三次集中供地,规则应该会有所改变,市场走向有望趋于平稳。
三盛控股管理层称,第一批拿地的整体毛利率,都不会非常好,所以二次供地调整了招拍挂模式,包括摇号、竞配建竞品质等,开发商的参与度会更高。“如果一个行业将没有品质的产品提供给客户,是不应该的。”
正荣方面表示,第二批集中供地提出溢价率涨幅限制,不能超过15%,不能通过其他形式直接推高土地价格。第二批地出来后,预计会有一个合理的利润空间留给企业,对房地产的健康稳定发展会更有好处。
值得注意的是,虽然土拍规则有望打补丁,但在融资趋紧、“拿地销售比”等重重限制下,房企已不能重复无限制举债、扩张的老路。不管龙头还是中小房企,均需转变发展心态、对行业规模增速有个重新认识。
“整个行业的增长速度,肯定是要适当调整一下的。”宝龙方面表示,集团的内部逻辑就是守住“三道红线”。在各种限制情况下,能做到多好,就尽力做到多好,不会勉强为了增长而增长。
荣盛发展直接表示已放弃规模增长。“我们要放弃规模,审慎投资,做好长期思想准备。”管理层称,如今的市场情况跟以往不一样,之前遇到情况可能来个刺激,这次要做好长期思想准备,切实管理好流动性。
本文来源：第一财经
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