物管赛道处“黄金跑道”

2021年，簌簌冷风从房企身边刮过，地产大佬们不再对调控放松抱有幻想，开始接受赚钱越来越难的事实，拿地难、卖房更难，房地产逼近“青铜时代”。不过，这些房企分拆出来的物业公司，成为当下“一枝独秀”的存在，业绩表现齐齐吊打地产开发。

上半年，行业营收前十阵营的选手，业绩继续高增，碧桂园服务(06098.HK)收入同比增长84.3%，雅生活服务(03319.HK)收入同比增长56.1%、中海物业(02669.HK)同比增长50.72%，保利物业(06049.HK)同比增长43.1%，绿城服务(02869.HK)同比增长27.2%......

在各家业绩会上，物管公司同样野心满满，纷纷制定规模增长目标，除了承接地产母公司的项目，还要加大第三方拓展力度，将业务触角从社区走向城市。还有多家房企，将包括物管在内的经营性业务，定性为千亿量级的大赛道，未来或有望与房开并驾齐驱。

“现在物管行业仍处于黄金时期，抢规模是我们的第一任务，形成规模效应后，便可提高人效、降低管理成本、提高利润。”有上市物企人士告诉第一财经。

不过，从各物企年报可见，虽然规模与营收水涨船高，但要论“转型”成功，还为时尚早。规模扩张期，大量标的有待消化，毛利率被拉低是阶段性必经之路。此外，传统物业管理必定会遇到天花板，而对增值服务、城市空间的探索，物业公司还只是“小学生”。

靠跑马圈地撑起业绩

物管行业仍处于业绩增长的黄金期，这点毫无疑问。

日前，碧桂园服务公布2021年上半年业绩，期内总收入约115.6亿元，同比增长约84.3%，达到去年全年营收近四分之三的水平。在这超百亿营收中，传统物业管理服务收入51.72亿元，同比增长30.55%；城市服务收入20.95亿元，同比增长5510.12%。

龙头大哥遥遥领先，其他选手也不甘落后。报告期内，雅生活上半年录得收入62.47亿元，同比增长56.1%；绿城服务实现收入为人民币55.96亿元，同比增长27.2%；招商积余实现营业收入47.79亿元，同比增长23.56%；中海物业营收42.96亿港元，同比增长50.72%。

上述几家营收大户，要么背靠规模庞大的地产商，要么加大力度收并购，均通过做大规模提升业绩。

以碧桂园服务为例，截至6月30日，该公司拥有物业服务收费管理面积约6.4亿平方米，合同管理面积约12.1亿平方米。其中，由蓝光嘉宝贡献的面积分别为1.3亿平方米和2.2亿平方米； “三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积，均为约0.9亿平方米。

“这半年我们的规模在不断扩大。”在中期业绩发布会上，管理层称表示，就目前而言，碧桂园服务仍然是行业的排头兵，物管行业仍处于政策全力支持和帮扶的状态。如果说有变化的话，碧桂园服务应该说在持续变好、变强，变成真正的世界第一。

上一个说要“冲击第一”的选手，还是恒大物业。年初，恒大物业立下“军令状”，另资本市场甚是沸腾。只不过，囿于母公司的资金危机，恒大物业正在被摆上货架，恒大集团有意出售其部分权益。但恒大物业的业绩依然抢眼，上半年实现营业收入52.3亿元，较2020年同期上升76.3%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，碧桂园服务之所以成为“历史上首家年中突破百亿营收”的物企，一是受益于母公司的项目储备，有效保障其业绩增长；二是去年下半年收购满国与东飞等物企，带动城市服务业务增长，成为第二大收入来源；三是通过收并购与外拓等提高第三方占比。

“在资本扩张期，必须抢规模，这是很难绕开的行业成长规律。”一家上市物企人士告诉记者，只有把规模做上去，才能形成正循环，降低管理成本，进而提升利润。另一方面，资本市场对物企的估值仍遵循规模逻辑，确定的规模增长，背后是较为确定的业绩兑现。

那些规模增幅不及预期的公司，则被市场毫不犹豫泼去冷水。年初，绿城服务管理层提出，今年新拓展面积要在1.5亿平方米以上，不过其上半年仅新增在管面积约4680万平方米，完成率31%。为此，摩根大通随即下调了绿城服务的目标价，评级定为“减持”。

毛利率下降“阵痛期”

虽然“蛋糕”越做越大，但当下物企正普遍遭遇毛利率“阵痛期”。

报告期内，碧桂园服务的整体毛利率由去年同期约37.2%下降3.8个百分点至约33.4%，其中城市服务分部毛利率同比下降3.8个百分点至约19.3%。该公司称，毛利率下降的原因，系城市服务并表、疫情社保减免政策取消等偶发性因素的影响。

实际上，碧桂园服务面临的绝非单纯的“偶发性因素”，而是行业在急速扩张期必然出现的问题。

中海物业对此讲得坦白。报告期内，中海物业毛利率为16.07%，同比减少了1.89个百分点，系上市以来的最低水平。其中，物业管理服务毛利率从去年的16.2%降至今年的13.8%，增值服务毛利率从24.4%降至21.1%。

对此管理层在业绩会上称，外部原因方面，新冠疫情导致物料、人工费支出增加、且今年无相应补贴政策；物管行业属于劳动密集型，人工成本和物料价格都处在高位运行，但物业费的市场化定价机制进展缓慢；外拓入账项目较多，且毛利率低于原有项目，需要时间磨合。

保利物业、招商积余、雅生活等头部物企均面临类似问题。最近三年，招商积余的毛利率一直呈下降趋势，今年上半年，该公司物业管理业务毛利率为10.58%，较上年同期的11.23%再度下降0.65%；期内，归属于上市公司股东净利润为2.48亿元，净利率仅5.19%。

保利物业上半年毛利率约为20.0%，较2020年同期减少约0.4个百分点。据悉，管理层在业绩会上称，如果说房地产行业在讲制造业发展的精益运营，物管行业很早就进入这个阶段。人工成本从行业以及保利物业的经验来看，基本上每年上涨10%左右。

“从北美物业管理服务公司FirstService的发展路径看，收并购快速拓展规模后，这家公司通过拓展高毛利的增值服务，抵消了大量物业收购带来的短期低毛利率冲击，维持了平稳的利润率水平，增值服务逐步成为其第二增长极。”有业内人士称，现在国内物企走的也是类似路子。

以碧桂园服务为例，年初该公司制定了“五年规划”，即到2025年要实现千亿营收，收入和利润的年复合增长率都要超过50%。具体而言，传统物业管理营收达500亿元，增值服务达到300亿元，商业与商写突破150亿元，城市服务突破200亿元。

不过，这一过程并不容易，对物业公司未来几年的发展，仍要“谨慎乐观”。“城市服务是一项蓝海业务，但目前不管是物业企业或是政府，都处在探讨、试水、摸索的过程中，没有成型的模式。”碧桂园服务管理层称，有些正在跟进的项目甚至一年半都无法落地。

增值服务的转型同样需要探索。“公司的增值服务战略思路是通过物业场景，实现增值服务跨赛道发展，从而逐渐打开天花板。”但是，增值服务的成长模型是什么、重点布局哪些领域、如何形成核心能力，这对擅长收收物业费的公司来说，并不是一个简单的问题。