A股地产龙头“万金”净利齐下滑 行业主旋律变奏？

A股两家地产龙头万科、金地的2021年年中报表现都不甚出色，成为房地产行业从高潮转入低谷的一个注脚。

万科、金地同于2021年8月30日发布年中报，这两份财务报告的主基调大抵可以概括为“增收不增利”。万科在营收录得同比增长14.2%至1671.1亿元之时，归母净利润却只有110.5亿元，同比下降11.7%；金地则在报告期内实现营收342.74亿元，同比大幅上涨72.45%的同时，录得归母净利润18.25亿元，同比下跌38.79%。

业内对这样的局面虽普遍持消极态度，但是从金地连续两日股价飙涨的市场反应来看，这也是行业被重塑的标志。在新的周期下，房地产行业经过一轮洗牌后，新的行业格局似乎正在逐渐形成。

一个值得关注的现象是，“招保万金”时隔多年再聚首前十，当高杠杆、高负债不再，稳健审慎的房企迎来了他们的春天。行业的主旋律变奏了。

结算阵痛期

过去这几年，整个房地产行业也在冲刺销售规模。然而随着地价抬升，多数房企都跳不出“增收不增利”的圈套，万科如此、金地集团更是如此。

金地年中报显示，2021年上半年，金地集团实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；盈利水平方面，集团内的房地产业务结算毛利率为14.25%，与2020年同期的39.6%相比下降了约25个百分点，归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%。

金地集团董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军解释称，公司半年度整体毛利率下降一方面与近年地价占房价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。“位于杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转，占房地产开发结转收入的比例超过50%，这些项目的结转毛利率仅为8.7%。”

在房地产利润空间普遍遭到压缩的行业背景下，管理层强调，金地集团毛利润和净利润的下降幅度显著低于行业其他公司。

利润率下滑是主旋律，明源存量地产首席研究员艾振强在接受21世纪经济报道记者采访时分析道，很大一部分原因是2017年和2018年高价地太多，导致现在结算数据不太好看。“但这是暂时性的，随着这些负面因素的消除，未来利润率会在现有基础上有所回升，因为高地价消化得差不多了，2019年和2020年的地，地价占房价的比重已经较之前降下来了。”

“但总体上来说，未来整个行业的毛利率会在20%-25%之间，净利润在10%左右，这要比较优秀才能做到。”艾振强指出。

作为A股的行业龙头，金地集团今年的股价随同大市，并不能让投资者满意。在业绩会上，被问及市值管理的问题时，金地管理层表示，会积极与资本市场沟通交流，被问及是否有回购计划以及未来的分红计划时，金地集团方面并没有做出直接的答复。

不过在金地年中报发布后，金地的股价有明显回升。截至9月1日收盘，金地集团股价为11.48元/股，触及涨停板，总市值为518.3亿元。

在销售额表现上，金地今年上半年也录得较好增长。报告期内，金地集团实现合同销售约1628.3亿元，同比增长约60.2%，超过2021年上半年百强房企平均增速(37.8%)约22.4个百分点；实现合同销售面积753.0万平方米，同比增长55.3%。销售额大幅增长之后，金地时隔多年也终于重回前十。

重塑行业格局

除了金地集团在销售榜上的逆袭之外，“招保万金”的另一位曾经掉队的成员招商蛇口也已经登榜归来。

据招商蛇口2021年中报，上半年，其实现销售金额1769.8亿元，同比上升59.9%，克而瑞研究院数据显示，招商蛇口上半年全口径金额排名行业第7。从2019年初的第18位，到2020年初的第11位，再到如今的第7位，招商蛇口在销售榜上稳步前进，大有重夺昔日阵地的气势。

至此，“招保万金”再度重聚前十。根据克尔瑞研究发布的2021年上半年房企销售数据显示，昔日地产四大龙头万科集团、保利发展、招商蛇口、金地集团分别列位行业第3、5、7、10位。

这几家房企有一个明显的特征是在经营上均为偏稳健风格，拿地策略上也十分审慎，在过去许多年，房地产行业许多靠举债扩张的房企逆袭成为黑马渐渐将“招保万金”的地位挤落，而今王者再度归来，或许意味着房地产格局正在经历新一轮的洗牌。

“今年以来，招保万金再次齐聚地产销售前十，具有国资背景的招商和金地发展迅猛。当下的房地产行业格局以及未来的发展趋势，确实有呈向国央企背景的房企以及流动性较好的头部房企快速集中之势。” IPG中国首席经济学家柏文喜告诉21世纪经济报道记者。

如果从这几家房企今年上半年的拿地规模来看，这几家房企因为融资成本低、在手现金多，的确在土地市场上十分从容，也具备逆周期扩张的实力。

以金地为例，今年上半年，金地新获取土地81宗，总面积约1247万平方米，其中权益储备约531万平方米，总投资额约924亿元，权益投资额约411亿元，按签约金额和拿地总投资额计算，上半年金地集团拿地销售比达到56.75%。

而根据中指研究院数据，2021年上半年，万科、保利、金地、招商蛇口分别位列中国房地产企业拿地面积的第2、3、10、11位。

在新的一轮洗牌中，房地产行业的天平已经渐渐倾斜。

艾振强指出，对房地产企业来说，提高利润无非就是降低成本，其中拿地成本受到大环境的影响，而融资成本却是各凭本事，具有国资背景的房地产企业在这方面显然具有先天优势。“国央企融资利率低好几个点，像金地、万科这种有国资背景的企业优势还是很大的。”