2020年8月实施“三道红线”，房企降杠杆效果显著

从2020年8月实施“三道红线”以来,房企降杠杆效果显著。经济观察报根据wind数据统计,与2020年底相比,2021年上半年70家房企中有10家通过减少有息负债等方式实现降档,其中恒大、绿地等4家房企脱离红档。

2020年8月,央行、银保监会等机构针对房地产企业提出三道红线,即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

根据三个指标将房企划为四档,踩中三条红线的房企归入红档,踩中两条红线的归入橙档,踩中一条红线的归入黄档,三条全没踩中的归入绿档。

截至2021年6月末,70家主要房企中,绿档房企有17家,黄档房企有32家,橙档房企有14家,红档房企剩下7家。

不同档位房企获得的融资待遇也不同,绿档房企有息负债年增幅不得超过15%,黄档房企不超过10%,橙档房企不超过5%,而红档房企一年内不得增加有息负债。上半年,70家房企有息负债仅增加了0.46%。

一部分房企降杠杆的同时,也有一部分房企在加杠杆。2021年上半年,中交地产(000736,股吧)的有息负债增幅接近51%,建发国际和正商实业的有息负债增幅超过30%,五矿地产和中国铁建(601186,股吧)也超过15%。

由于计算公式不同,部分房企三道红线指标的公告口径与实际情况存在一定偏差,反馈到有息负债中,导致部分房企有息负债增幅存在“超标”。

比如某央企背景房企,2021年上半年有息负债增加13%,符合其公告绿档房企限额;但如果将永续债列入计算公式,其剔除预收款项后资产负债率为78%,应为黄档企业,有息负债增幅应不超过10%。

加杠杆

在房地产行业,加杠杆是实现规模扩张的有效手段之一,过去的几年里,不少房企通过加杠杆拿地等方式将排名推向前列,在实施三道红线政策一年时间里,部分房企开始通过减少拿地、减少负债等方式降杠杆,也有一部分房企乘机逆势而上。

2021年上半年,有11家房企拿地金额超过500亿元,其中有4家超过千亿元。这11家构成的500亿元拿地阵营中,只有建发和卓越是2020年新晋千亿的房企,其他均为TOP20房企成员。

尤其是建发,销售额从2018年的247.9亿元几乎每年翻一番的速度,在2020年跨入千亿门槛,2021年上半年实现销售额917亿元,距离1200亿元销售目标只差临门一脚,据一位熟悉建发的人士透露,今年建发内部销售目标已经上调至1800亿元。

支撑规模快速扩张的手段之一是拿地。DM数据显示,2017-2019年,建发拿地金额分别为262亿元、277亿元和326亿元,2020年的拿地金额一举达到758亿元。

虽然拿地迅猛,但是由于销售金额大幅增长,到2020年底,建发的土地储备面积为1232万平方米,这一土地储备远远落后于同等规模的房企。

2021年想要保持规模持续增长,拿地成为一种必然。上半年建发拿地金额达到814亿元,超过2020年全年拿地金额,其中5月拿地金额达到255亿元,6月达到了172亿元。

同时,建发的债务规模大幅度增加,从建发国际历年财报来看,2018-2020年三年间,债务增加规模分别为675亿元、917亿元和1774亿元;同期偿还债务额度分别为53亿元、45亿元和149亿元。

根据2021年中期业绩报披露,截至6月末,建发国际有息负债为731.6亿元,比2020年底增加了37.5%,虽然建发在三道红线中为绿档房企,但这一有息负债的增加幅度已经远超15%的限额。

2021年上半年的房地产行业,有息负债增幅超标的房企远不止建发一家。中交地产的有息负债增加了51%,上坤地产增幅达到了40.8%,五矿地产增幅是20.7%,中国铁建是18.6%。

正商实业和上坤地产为超标房企中仅有的两家民营房企,今年上半年,正商实业剔预负债率有小幅改善,净负债率和现金短债比均较2020年底有所恶化,根据2021年中期报测评,其仍维持红档线。

上坤地产为橙档房企,今年上半年三道红线指标均进一步恶化,这家总部位于上海、上半年销售额只有150亿元的房企,仍试图在当前市场环境中寻找新的可能。

指标空间

在8月31日举行的2021年中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌表示,对于多数房地产企业来说,实现三道红线达标并不难,他给出三个理由:

第一,监管层给出三年期限,对于房企来说,三年缓冲避免了急降杠杆带来的波动,给房企预留了足够的时间。

第二,一般情况下,金融机构对债券发行主体净负债率要求是低于70%,而三道红线的这一指标要求不超过100%。

第三,监管虽然要求将负债率和偿债能力控制在一定范围内,但并没有限制房企的负债总额,一定程度显示了三道红线主要为了控制风险。

从70家房企来看,在符合三道红线监管要求的前提下,部分指标较好房企的杠杆有一定幅度的抬升。2021年上半年,有31家房企的剔预资产负债率有不同幅度上升;28家房企的净负债率上升了;现金短债比下降的有27家。

根据2021年上半年财报,70家房企中,有22家剔预资产负债率低于70%红线,与2020年底数量保持一致,但总量却上升了4个百分点。上半年,融信、蓝光、五矿地产、首创置业等房企的剔预资产负债率均上升了3个百分点以上,招蛇、金茂、建业、绿城、金地和世茂等房企上升超过1个百分点。

70家房企中有50家净负债率低于100%,其中有11家房企低于50%。上半年蓝光、正商、中交地产等房企的净负债率上升幅度超过30个百分点,中铁建、新城上升超过20个百分点,金地、中骏和远洋等房企升幅也超过10个百分点。

对于房企来说,现金短债比是最为容易实现的一项指标,70家房企中,今年上半年只有12家踩红线,其余均达标。其中建发和京投发展(600683,股吧)等房企下降超过3,中铁建、新城等房企下降超过0.5。

从70家房企来看,在符合三道红线要求下,杠杆增加幅度较为明显的房企主要集中前10-20名,如新城、世茂、龙湖、金地等房企,这些房企由于财务基本面较好,仍具备进一步前进的可能。

龙头房企中,上半年保利地产(600048,股吧)拿地金额排名第一,其拿地销售比也超过50%,经营性现金流净额为-248亿元,而筹资性现金流净额达到了429亿元。

万科、碧桂园、融创三家房企拿地金额也排在前列,但有息负债及杠杆与2020年底相比变动幅度较小;华润置地、招商蛇口(001979,股吧)均有小幅上升;恒大有息负债下降了20%,绿地下降了10%。

正如孙宏斌所言,三道红线可能会导致房地产行业洗牌,行业集中度会进一步提升,向行业内优秀的房企集中,“但不是说你在头部,就会向你集中,这是一个持续变化的过程”。

竞争激烈

从2020年8月以来,从针对房企的三道红线,到针对金融机构的两个上限,再到针对地方政府的双集中供地,房地产调控逐步从原来的行政手段转向金融手段,房企面临的生存环境愈发严峻。

一位房企的人士告诉经济观察报,这种严峻性一方面表现在调控的决心上,房地产周期论逐步被打破,“从最近一年一系列政策,现在大家基本都形成共识了,不会有人会抱着侥幸心理赌调控放松了。”

另一方面表现在行业竞争残酷性,一部分房企或为了加速回款,或缓解流动性危机,采取价格战抢占市场份额,恒大的七五折曾让众多房企头疼不已,富力通过打折促销将太原做成第二大销售额来源城市。

在融创业绩会上,孙宏斌表示,今年房地产市场与2018年很像,全年贷款额度较为紧张,上半年市场较好,下半年市场转冷。所以他判断下半年房企会面临更艰难的局面。

从成交来看,7月和8月房地产成交均同比大幅度下滑。上述房企人士表示,如果9月市场成交延续七八月下滑,下半年好转几无可能。“一旦成交下来了,回款就会遇到问题,对于有些房企的风险很大。”

在房地产市场规模进一步增长空间受限甚至下降的背景下,部分房企销售及回款受到一定程度影响,部分具备进一步加杠杆空间的房企势必会有更大机会和回旋余地。

建发国际作为建发集团旗下房地产上市平台,之所以在短短几年间将规模做到千亿,依然能够保持绿档,与母公司建发房地产支持密不可分。

这种支持一方面是资金支持,2020年底及2021年6月,建发房地产先后为建发国际提供145亿元永续债,远远大于其截至6月31日96.3亿元的股权权益,此外,建发国际少数股权权益达到了266.9亿元。

如果将永续债计入三道红线计算公式中,建发国际的净负债率接近160%。

另一方面支持是大股东不断将优质项目注入,仅三季度以来,大股东就先后将广州建信、株洲悦发等项目公司主体注入建发国际,这些注入的项目,不仅增加了上市公司的可售货值,同时也不会占用太多自有资金。

但在房地产行业,具备这样条件的房企并不多。上述房企人士表示,在当前调控背景下,背靠强大母公司的央企和国企背景的房地产企业更具备竞争优势,“像拿地,我们集团总部能调动资金也就两三百亿,央企一个城市就能调动上千亿资金。”