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西安楼市调控9连发 二手房价量齐跌新房供不应求

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“从目前的情况来看,‘楼市火热’四个字和西安没啥关系了。”一直在关注西安房地产市场的张鑫(化名)感叹。

新房供应增多、价格涨幅收窄,部分在售二手房报价下降,市场观望情绪增加,在系列政策作用下,西安楼市开始降温。

21世纪经济报道记者不完全统计发现,最近一年,西安先后发布9个政策文件规范房地产市场。最近一次是8月30日,政策内容包括扩大限购、限售范围,加强限购,规范土地出让等。

陕西省房地产研究会会长王圣学对21世纪经济报道记者表示,当前西安的房地产政策主要从需求端进行调控,对市场已经产生一定影响,接下来还应在供给端推出相应调控措施,以缓解供不应求这一根本性问题。

楼市调控持续加码

21世纪经济报道记者不完全统计发现,围绕限购、限售、限贷、限价、提高预售标准、规范土地出让、监管二手房价格、整治市场秩序、推进保障性住房建设等内容,最近一年西安先后9次推出房地产调控政策(不包括租房)。

其中去年11月30日加强预售和差别化信贷管理;3月30日规范土地出让,加强限购、限售(后简称“330调控”);7月8日正式推出二手房成交参考价;8月30日扩大限购、限售范围,加强限购等(后简称“830调控”)等政策内容影响范围很大。

统筹调控内容,“五限”相关措施被认为是能够在短期内看到调控效果的重要政策手段。

在限购方面,330调控明确新落户家庭需落户1年且连续缴纳1年社保或个税方具备购房资格。在此基础上,830调控为二套购房、人才购房和离异购房打上限购“补丁”。

在限售方面,330调控明确限购区域限售5年。830调控进一步扩大限购、限售范围。

在限贷方面,去年11月30日,西安提高二手房首付比例至40%-70%,落实差别化信贷政策。

在限价方面,330调控规定,除少部分区域外,西安商品房、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

此外,去年11月30日,西安提高商品房预售许可工程形象进度要求,规定申请预售证前,原则上地上7层及以下的多层建筑,工程形象进度须主体结构工程封顶;7层以上的,须达到地上规划总层数的1/3,且不得少于7层。

在土地出让方面,除前述房地联动措施外,西安规定宅地供应总量年均增长20%以上。830调控进一步提出土地竞买“禁马甲”、严控溢价率、不得以竞配建等方式变相提高地价等要求。

二手房成交参考价是今年全国房地产调控的重要方向,西安7月8日正式推出二手房成交参考价,随后公布首批交易活跃度较高的小区名单。830调控明确银行发放二手房贷款需参考区域二手房成交参考价等因素。

二手房价量齐跌

在多面向系列调控措施作用下,近期西安楼市调控效果已初步显现。

新房价格方面,国家统计局数据显示,2016年3月以来,西安新房价格保持与上月持平或上涨状态已达65个月,其中仅2020年2月环比持平,其余64个月均持续上涨。7月西安新房价格环比继续上涨0.7%,但涨幅较6月收窄0.3个百分点。

新房供应方面,中指研究院西安分院监测数据显示,今年上半年西安(城六区、临潼、长安、沣东)共128个楼盘开展意向登记。21世纪经济报道记者查阅西安商品住房销售公示平台发现,7月至今(9月2日13时,下同)西安城六区共76个楼盘开展意向登记,占上半年意向登记楼盘数量的近60%。

张鑫向21世纪经济报道记者指出,近期楼盘集中入市,更多是受西安提高商品房预售许可工程形象进度要求影响,“本来能卖的楼盘都继续往上盖了,今年上半年就成了空窗期,很多都堆到了下半年开盘,看起来就多了,实际上新增供应也不太多”。

王圣学表示,当前西安新房放量有限,仍处于供不应求状态,政策调控应在扩大土地、房源供给量等方面继续加码。

事实上,西安市住房供应问题长期备受关注。“七普”数据显示,西安2020年常住人口1295.29万人,较2010年增加448.51万人。人口急剧增长带来巨大住房需求的同时,也增加了楼市供应压力。

中指研究院西安分院数据显示,今年上半年,西安市已出现11个“万人摇”楼盘。21世纪经济报道记者统计发现8月2个楼盘登记申请组数破万,3个楼盘人房登记比高于30:1,中签难度较大。

二手房方面,西安正式推出成交参考价政策后,二手房市场已有所降温。

安居客数据显示,7月至今,西安二手房价格从1.37万元/平方米,下降到1.36万元/平方米;据亿翰智库数据,7月二手房成交环比减少超1700套,下滑22%。

西安房屋经纪人向志忠(化名)向21世纪经济报道记者表示,二手房成交参考价与银行贷款挂钩,对购房者首付提出更高要求。其所负责的华远君城小区发布参考价后成交明显下滑,“8月成交量不超10套,之前每个月在25套左右”。

市场观望情绪增加也对业主报价产生反向影响,华远君城此前售价可达1.6万元/平方米,目前部分同等房源降至1.5万元/平方米左右。“但整体而言,降价业主不多,目前绝大部分房源挂牌价仍高于参考价。”向志忠说。

“二手房参考价能把挂牌价往下压一压,但很多不着急用钱的房东也不愿意按参考价卖,现在购房者和业主的交易意愿都在下降。”张鑫今年本有换房打算,目前也转向观望状态。

王圣学指出,新房供应不足也是二手房价格难降的原因之一,“当前一二手房价格倒挂较为严重,在局部地区实施二手房成交参考价格机制仍有必要,但如果未从根源上解决供需难题,二手房限价机制难以发挥长期作用”。

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