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地产进入“薄利时代”?

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今年以来,楼市调控频传大消息,过往发生在更长周期里的变动被浓缩,房企“期中考”成绩单就格外引人关注。

半年报一出,不少人感慨,房地产这一传统“暴利行业”,看起来似乎不那么挣钱了。这是为什么呢?

资料图:众多楼盘。 张一辰 摄

华夏幸福成“亏损王”

首先值得一提的是,房地产企业中诞生了2021年上半年的“A股亏损王”。

如今的华夏幸福,大概会让投资人“很不幸福”。华夏幸福半年报显示,上半年营业收入210.68亿元,同比下降43.63%;净利润-94.80亿元,同比下降256.37%。同时,公司负债总额高达3923.41亿元,一年内到期的非流动负债为789.02亿元。

今年以来,华夏幸福股价已累计下跌近70%,老牌房企为何沦为熊股?华夏幸福表示,受多轮疫情以及公司流动性自2020年第四季度出现的阶段性紧张,公司融资业务受到较大影响,公司产业新城及相关业务、商业地产及相关业务的正常开展均受到一定影响。

华夏幸福股价截图。

同时,业绩不佳、负债总额高的华夏幸福,还“拖累”了中国平安。中国平安在半年报称,2021年上半年实现净利润580.05亿元,同比下降15.5%,主要是受对华夏幸福相关投资资产减值计提、估值调整及其他权益调整金额达359亿元的影响。

“优等生”也“

不只是华夏幸福,在行业内被公认为“好学生”的万科也陷入“增收不增利”的窘境。

万科上半年营业收入1671.1亿元,同比增长14.2%;但是受地产开发业务利润率下降影响,报告期内归属上市公司股东的净利润110.5亿元,同比下降11.7%,这是万科2008年以来第一次出现半年度净利润同比下跌的情况。

万科将净利润下滑归结于三方面的原因:一是销售规模增长有限;二是毛利率下降较快;三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

万科首席执行官、总裁祝九胜坦言,面对这样的问题,就像期中考试没考好,面对老师时“心里很忐忑”。也因此,2018年就提出来“活下来”的万科,如今再次提出“活下去比什么都重要”。

被称为“规模之王”的碧桂园上半年实现总收入2349.3亿元,为房企之首。但毛利率和净利率分别跌破20%和10%,为多年来首次出现。与增长27%的营收相较,碧桂园上半年净利润同比增幅仅为2.3%。

“利润之王”中海地产上半年毛利率首次跌破30%至28.5%,同比下降2.1个百分点。净利润为207.8亿元,位列房企第一名,也是上半年唯一一家归母净利润突破200亿元的房企,但净利润同比1.2%的增长,却远低于同规模企业中位水平。

梳理房企半年报发现,无论是万科、中海、龙湖、华润置地、保利等优等生,还是恒大、华夏幸福、蓝光发展等流动性紧张的房企,同样面临着产品毛利率、盈利空间“暴跌”的问题。房企利润水平明显下滑已成为不争的事实。

据中原地产研究中心统计,102家公布上半年业绩的上市房企中,近四成净利润同比下跌;102家房企合计净利润下降14%。

资料图:航拍福州市闽江畔一处新建住宅。 中新社记者 吕明 摄

卖房不赚钱了?

为何会出现全行业的毛利率下降?旭辉控股CEO林峰表示,一部分原因是2017年、2018年拿地的时候没有限房价,此后限房价加上市场下行,这些项目的利润情况不甚理想。融创中国董事会主席孙宏斌更直言:“如果2017年买的地现在还没卖,现在就亏很多钱了。”

除了2017年前后的历史遗留问题,今年房企还面临新的形势——22个城市实行集中供地,第一轮供地时,几乎全部出现高溢价的情况。此后有消息称,自然资源部8月10日召开闭门会议,明确提出下一步集中供地单宗地溢价率不得超过15%,严控城市楼面地价新高。多城市随后的集中供地中也调整了此前的竞买规则。

除此之外,部分房企毛利率下降的另一个原因,是降价销售的“价格战”。

“今年整个资金市场是偏紧的,上半年销售比较好,下半年销售压力很大。”孙宏斌预计,下半年房地产市场会“比较惨烈”。这是因为有些企业压力比较大之后降价造成;另一方面因为国家政策执行坚决,“让大家已经有让房价不上涨的预期了”。

世茂集团总裁许世坛亦表示,目前行业处于整合阶段,下半年销售可能会放缓。

资料图:广州天河区保利心语花园。 中新社记者 陈骥旻 摄

“从量向质”寻求新突破

业内专家认为,在马太效应不断加剧的情况下,不同规模房企的发展目标和需求将面临分化。在政策影响下,房企逐渐转变底层逻辑,用高质量、可持续的发展代替对规模的执着,在传统行业效能见顶前,布局寻求新突破。

可以看到,房企已逐渐放慢扩大规模的步伐。中指研究院数据显示,2021年1-8月份,百强房企企业拿地总额18883亿元,同比下降10.8%。其中,50家代表房企拿地总额同比下降76.2%,环比下降51.8%。

同时,头部房企也开始了新的探索。如,碧桂园推机器人、农业现代化,万科发力长租公寓、物流仓储,保利进军购物中心、酒店等等。

“利润率的降低是行业发展的必然阶段,因为行业已走过了暴利时代,未来不可能还有暴利。”旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示,预测行业的毛利率可能到2022年年底见底后,再触底反弹。

暴利时代终结,“从量向质”发展的房企还将面临很多场“大考”。

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