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南京楼市低调火热,热门楼盘8成首付是“起步价”

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南京楼市低调火热,热门楼盘8成首付是“起步价”

“我们今天开始报名,八成首付。”9月7日,位于南京江北核心区的热点楼盘栖樾府进行报名,与另外三个楼盘一起,成为南京“金九”期间首批获得销许入市的楼盘。

值得一提的是,栖樾府这一由南京栖霞建设、卓越集团共同打造的项目,首付比例由此前开盘时的3成提高至8成。

事实上,首付比例达到8成的项目在南京并不鲜见。9月2日开盘的河西豪宅海玥万物、南部新城金陵华夏中心、中交锦方等三个项目,首付皆为8成,其中,中交锦方的综合中签率亦仅约为8.8%。

不过,这一情况多发生在热点板块上,远郊项目的首付比例仍为3成。事实上,在南京楼市频繁的调控压力下,市场已出现分化,新房房价涨幅也有所收窄。

除了对楼市的多重调控措施外,南京即将到来的第二轮集中供地中也发布了新的拍地规则,如限品质、限制报名、不得转让、不得联合开发等。业内认为,调整后的规则有利于土地市场稳定,促使企业在参与土拍时更趋理性,减少同一地块竞争的企业数量,降低地市热度,进而稳定楼市。

多个楼盘首付提至8成

经历了8月疫情带来的沉寂,南京楼市接入旺季。有统计数据显示,“金九银十”期间,预计将有90个楼盘、近2万套新房入市。在这其中,有数个楼盘传出首付比例涨至8成的消息。

9月7日开启报名的江北核心区栖樾府项目,已是项目第三次加推的最后一栋楼。

此前该项目曾于2020年9月下旬首开,共计154套房源,获得了2532组报名,综合中签率仅为6.1%,彼时首付在3成;同年10月,加推44套房源,共逾1800组报名,综合中签率降至约2.3%,首付为3成起。

如今在空档近一个月之后的“金九”时节,栖樾府项目第三次开盘,共有22套房源,户型建面约96平方米,销许均价为3.3万元/平方米。

据栖越府项目销售人员销售表示,该项目需验资金额258万元,同时,开盘当天需要缴纳选房定金60万元,成功选房后3天内签约,并交8成首付款。

初次开盘首付3成,此后加推节节攀高的情况,栖越府并非孤例。

位于江宁区的仁恒城市星徽名苑项目,曾于今年6月加推,首付比例也从之前的3成提高至5成,共计208套房源,销许均价约32432元/平方米,验资130万元。这样的条件下,该期还获得逾2500人报名,综合中签率约为8.3%,平均约12个买房人抢一套房。

此次9月下旬再加推,该项目销售人员称,预计此次加推首付将再度提高,“6成或8成都有可能”。另据介绍,在项目开盘首日交定金和验资部分的金额,同时需要在5个工作日内,办理签约付首付等手续。整体而言,付款节奏也较为紧凑。

除此之外,有消息称,江北核心区的佳源玖棠府、天宸江樾、天宸云筑,新玄武复地明日之城等项目也将于近期拿到销售许可证并开启报名,首付多在6-8成。

组合拳下有所降温

“南京对首付比例没有强制要求,不少位于热门板块如河西、江北核心区、城南板块等的项目,就通过8成首付来筛选客户,”南京中原地产分析师何智杰表示,同时,高首付比例对于企业回款、提高利润水平等都有所保障。

事实上,有当地中介人士向记者表示,首付8成的项目多在热门板块,其他较冷的板块比例仍在3成左右。

“可以说今年南京楼市就是出现了很明显两极分化的态势,远郊项目或者项目本身不好的区域,销售就比较一般,而热点板块、主城区域、价格倒挂区域依旧卖得很好,也是依然摇号的很多。”据何智杰观察。

这样的市场变化得益于持续的调控。2020年6月时,南京江北核心区的江畔都会上城也曾出现“万人摇”,加推的223套房源吸引了近1.2万人报名摇号,此后,加大供应、围堵限购漏洞、强化热点楼盘销售管理等规定出台。

今年以来,南京持续调控,5月下旬,升级无房家庭购房资格门槛;7月15日,又建立了统一的购买新建商品住房在线报名平台“宁小通”,并对部分关注度较高的项目采取集中供应方式上市销售,要求申购人仅可参加一个集中供应项目的购房报名。

9月7日,第二批采用集中供应的8个热门项目也正式公布,包括佳源玖棠府、复地明日之城等在内,购房者只可“8选1”。

一系列的组合拳下,效果有所显现。据国家统计局数据,7月份,南京新房价格环比上涨0.4%,同比上涨4.6%,二手房价格环比上涨为0.4%,同比上涨6.5%。

其中,环比涨幅自2020年10月以来,已保持连续10个月上涨的态势,但涨幅已有收窄的趋势,从3月的0.8%震荡收窄至0.4%。

尽管市场表现已有所分化,且整体上涨态势有所减弱,但南京市场的高首付比例,以及较为普遍的升级装修包是开发商提高自身利润表现的方式。

9月8日开启报名的江望润府项目除了8成首付之外,便配有装修包。据销售介绍,该项目升级装修包为4500元/平方米。9月1日已开盘的金基望樾府在全装修均价约4.7万元/平方米的基础上,还可搭配约5400元/平方米的升级装修包。

有对南京情况较为熟悉的市场人士表示,南京并未禁止装修包,除了1500元-2000元/平方米的基础包之外,开发商也会搭配升级包,价格不定,“南京限地价、限房价,开发商利润率并不算高,有些是保本,有些是微利,很多项目是要通过这种方式来赚钱。”

土拍新规趋严

良好的城市基本面,高首付比例、装修包加持,南京对开发商的吸引力颇大。5月下旬,南京首轮集中供地中,共计51幅地中有36幅触顶摇号。

其中,江宁区一宗地块参与摇号的企业达78家,雨花台区有两宗地块的参与企业超60家,江北新区也有两宗地块参与企业分别达到59家,火热程度可见一斑。

第三方机构好地研究院测算显示,首轮南京土拍中,有12宗地块的预期销售利润率(不考虑去化速度)不足2%。其中,万科竞得的一宗溢价率为30.3%,成交楼面价与毛坯销售限价差不足6000元,预期销售利润率仅为0.3%。

不过,上述因素在不断提高的拿地成本面前,或许不足以让企业勇往直前。

第二轮供地开拍在即,8月下旬,南京发布了土拍新规,参与门槛明显提高。除了溢价率定在15%以外,南京此次53宗地块的出让模式中增加了“定品质”的新规,部分地块的竞买保证金比例可提高至起始价的50%,

值得一提的是,南京此次部分地块规定不得合作开发,要求“不得联合报名竞买、不得合作开发,竞得土地后,竞得人可以按现有规定成立项目公司,但竞得人须持股100%,且股权不得转让”。

上述市场人士表示,联合开发其实可以降低企业参与门槛,同样资金量企业可参与更多地块的竞拍;同时,合作也可分摊企业的财务成本,进而提高利润率。“其实南京之前拍的地很多都是至少两家联合开发,”其表示,限制联合开发的话,在一定程度上降低企业的参与度,促使企业更加理性。

此外,部分地块亦要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。“目前不少开发商采用快周转模式,基本从拿地到开盘的周期在6个月左右,但不排除未来企业为了提高利润空间,将周期再缩短,”该市场人士称,“毕竟以前企业都是一年到一年半才拿到销许。”

事实上,南京第二批集中供地拍地新规甫一出台,此前在南京拿地不少的某华东房企内部人士便向记者表示,现在大部分房企都追求运营效率,“像我们就不参加了”。

亿翰智库表示,出让政策调整后,南京土地竞拍不再是资金量的单纯比拼,对房企的开发能力、运营能力、产品打造能力等多方面提出了综合要求。

何智杰认为,新的拍地规则针对性较强,提高了房企购地门槛,有利于降低土地市场热度,未来有望为楼市进一步降温。

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