50强房企“三道红线”指数榜：谁绿了？谁红了？

50强房企中,21家房企位列“绿档”,29家房企踩线。在资金强监管之下,这些房企如何完成降负债、实现“三道红线”达标?

距离“三道红线”融资规定出炉一年有余,各大房企的降负债目标完成得如何?随着2021年中报披露结束,各项财务数据也全部呈现。

以销售规模50强房企为基础,基于贝壳研究院统计数据,新京报房产新闻整理推出《2021年上半年50强房企“三道红线”指数榜》(简称“榜单”)。从榜单来看,今年上半年,各大房企通过加速销售回款、减少拿地、调整融资结构等持续降杠杆、降负债,50强房企中,21家房企位列“绿档”,22家房企为“黄档”,5家房企为“橙档”,2家房企为“红档”。

值得关注的是,29家踩线的房企中,有28家房企是踩中剔除预收款后的资产负债率这一指数超标。这意味着,在“三道红线”中,最难调整的是剔除预收款后的资产负债率,也是绝大多数房企“踩线”的主要原因。

21家房企位列“绿档”,22家房企为“黄档” 

从去年下半年开始,“三道红线”融资监管开始实施,强监管下,对于普遍高负债、高杠杆的房地产行业形成一定威慑力。

据榜单显示,50强房企中,21家房企位列“绿档”,占比42%;22家房企为“黄档”,占比44%;5家房企为“橙档”,2家房企为“红档”。

事实上,经过去年下半年的快速降杠杆、降负债,各大房企的负债指标出现较大调整,“三道红线”也出现大面积降档。2021年上半年,部分房企虽有降档,但是整体保持稳定,50强房企中,有7家房企实现降档。

其中,“绿档”房企中,万科、雅居乐、佳兆业相比2020年末下降1档,成功转绿。而包括保利发展、中海地产、龙湖集团、招商蛇口、华润置地等在内的18家房企保持“绿档”。

22家“黄档”房企中,仅祥生控股通过降一档实现。5家“橙档”房企中,绿地控股、中国恒大、华发股份通过降一档达到。

值得关注的是,在“红档”房企中,蓝光发展连升两档。贝壳研究院统计数据显示,截至2021年中,蓝光发展剔除预收款后的资产负债率为84%,净负债率为227.8%,现金短债比为0.28。

今年以来,蓝光发展陷入流动性危机,出现债务违约的情况。截至2021年7月12日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。与此同时,今年7月以来,境内多家评级机构大幅下调蓝光发展的信用等级。

富力地产的“三道红线”仍保持“红档”。贝壳研究院统计数据显示,截至2021年中,富力地产的现金短债比为0.55,净负债率为123.5%,剔除预收款后的资产负债率74.9%。

此外,华夏幸福、泰禾集团的销售规模掉出50强房企,但是作为曾经的TOP50,尤其是两家房企的负债情况尤为关注。从“三道红线”指标来看,两家房企均为“红档”。

据了解,“三道红线”即剔除预收款后的资产负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标,“三道红线”分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

具体来看,如果“三线”均超出阈值为“红档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

28家房企剔除预收款负债率超标

相比于去年下半年房企大面积降档,今年上半年,50强房企中,只有7家房企实现降档。

值得关注的是,除了21家“绿档”房企外,50强房企中,28家房企剔除预收款后的负债率超过70%,这意味着,在“三道红线”中,最难调整的是剔除预收款后的资产负债率,也是绝大多数房企“踩线”的主要原因。

事实上,“三道红线”指标中,最易改善的是现金短债比,房企可通过加快资金回笼、适度调整债务结构的方式增加货币资金和减少短期有息负债,快速改善这个指标。其次是净负债率,除了加快资金回笼,房企还可通过控制并降低总有息负债规模、扩大盈利增加权益等方式改善。“而预收账款的提升,考验房企销售、周转、产品等多方面的综合运营管控能力,非‘立竿见影’之举,因此该指标的改善相对其他两个指标而言所需时间更长。”克而瑞研究报告曾指出。

亿翰智库分析表示,“三道红线”等杠杆控制政策出台后,房企降杠杆、减负债、优结构的动作持续推进,也均取得了理想成效,效果最明显的是净负债率、现金短债比两大指标,剔除预收款的资产负债率则难度相对较大,但在房企的规划中,在政策规定的时间节点前完成“三道红线”绿档也是比较确定的,而且长期化的维持绿档也将成为房企新的挑战。

在年中业绩发布会上,融创中国董事会主席孙宏斌在谈及“三道红线”时称,“三道红线”其实还是比较合理的政策,给出了三年的宽限期,都是比较务实的指标,不是很难的。

多家房企称“三道红线”明年达标

一边是资金强监管,一边是降负债任务,房企要如何做?在2021年中期业绩会上,不少企业高管给出了“三道红线”完成时间表以及具体做法。

美的置业首席财务官林戈表示,预计最快2022年底实现“绿档”。据财报显示,截至2021年6月末,美的置业的净负债率由2020年底的79.2%降至58.2%,现金短债比提升至2.21,剔除预收款后的资产负债率下降至74.7%。由此,美的置业2021年中期指标一项超阈值,处于“黄档”行列。

林戈表示,美的置业主要在4个方面发力,严格按照40%的预算拿地,加快去化与回款,增加现金流厚度;加快交付结转,增厚净资产;用好合作开发模式,保持美的置业65%以上权益的同时,通过引入少股股东,增加权益资本;通过增质提效,打造产品溢价能力。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌说,“目前只有剔除预收款项后的资产负债率踩线,预计明年底达到‘三道红线’的标准。”

富力地产董事长李思廉在业绩会上表示,“今年上半年,公司信贷状况显著改善,短期负债有所下降。未来将持续减少大量有息负债并重点关注流动性。”展望下半年,李思廉还表示,“下半年经营市况波动及资本市场的不确定性持续存在。为此,公司将继续专注于现金流管理。此外,公司专注于实现较高的协议销售,保持谨慎的支出及考虑潜在资产销售,加快达成2021年去杠杆目标。”

“今年的目标是‘三道红线’全部进入绿档。”旭辉控股CEO林峰说。根据贝壳研究院统计,依照“三线四档”融资规定,旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为101.9%,净负债率为60.4%,现金短债比为2.68,继续保持“黄档”行列。

但是需要指出的是,当下房地产行业所面临的环境是,穿透式的资金监管,融资受限,降负债也面临着挑战。

据悉,在“三道红线”融资规定出炉后,在房地产金融领域的监管层层加码,包括房地产贷款集中度管理制度,多地严查经营贷款违规入市,监管部门要求试点企业购地金额不得超年度销售额40%,“三道红线”试点房企的商票数据纳入监管视野等。