与万达“分手”，融创意在分拆酒店上市？

发力高端酒店、与万达“分手”，融创意在分拆酒店上市？

融创与万达的合作陡生变局。9月10日晚间，万达酒店发展有限公司(简称“万达酒店”)发布公告称，收到融创中国通知，后者将终止与万达酒店发展订立的酒店管理协议。

从双方此前的合作来看，融创方面原定交由万达酒店负责管理的合同期限是20年，即应到2037年到期；如今，比协议提前了16年解约。融创此举究竟意欲何为？

突变：

融创终止与万达酒店合作

9月10日晚间，万达酒店公告称，公司收到来自融创中国的通知，由于新冠肺炎疫情的影响及融创中国商业战略的调整，其将终止与万达酒店订立的有关“由融创持有且由万达酒店管理”的21家酒店的酒店管理协议。

公告显示，这21家酒店中，包括19家正在运营的酒店和2家正在建设且尚未开始运营的酒店。从所在区域来看，这19家酒店分别位于西双版纳、南昌、合肥、青岛、广州、无锡、重庆、成都、桂林和昆明等地，涉及品牌包括万达文华、万达嘉华、万达锦华。

公告称，万达酒店与融创中国目前正就有关终止的后续安排，以及对于万达酒店的潜在补偿进行协商，将根据上市规则就终止的进一步发展适时作出进一步公告。

业内人士指出，此次融创提前解约21家酒店的管理合同，在万达酒店中占比较小，不影响“大盘”。

财报显示，今年上半年，万达酒店的酒店营运及管理服务收益增至约2.62亿港元，上年同期则约为1.13亿港元。截至2021年6月30日，万达酒店的酒店网络包括98家酒店，运营客房25993间，覆盖中国71个城市。此外，万达酒店还有144家已签约管理正在开发中尚未开业的酒店。

前传：

原协议20年，每年品牌许可使用费5000万

万达与融创的合作渊源来自于2017年7月19日。当天，万达商业、融创集团、富力地产三方签订战略合作协议，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团。

值得一提的是，万达商业与融创房地产集团双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：其一，品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；其二，规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；其三，项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；其四，运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

此前，融创中国与万达的酒店管理合同期限是20年，即应到2037年到期。具体来看，融创此前发布的公告显示，万达商业或其关联方对目标项目的持有物业运营管理的初始管理期限为20年(已开业部分的管理期限自该项目交接之日起算，尚未开业部分的管理期限自开业之日起算)。在该期限内，万达商业及其关联方将其持有的“万达文化旅游城”品牌名称、域名、商标专用权、专利权及软件管理系统等品牌资源，均许可使用于目标项目的持有物业的经营管理；同时，融创房地产集团有权使用买方品牌用于目标项目的销售物业。

与此同时，融创此前公告还显示，在运营管理期限内，且在相关运营管理协议有效期内，每个目标项目每年应支付品牌许可使用费5000万元，包括每年应向大连万达商业的关连方支付4500万元品牌许可使用费，以及每年应向万达商管支付500万元品牌许可使用费。

一年后，万达和融创的合作又有了新进展。2018年10月29日，融创中国和大连万达集团同时发布公告，宣布融创出资62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。此次交易事项完成后，融创持有万达文化管理全部股权。加上此前438.44亿元收购13个文旅城的价格，融创总计以501.25亿元收购了万达13个文旅项目管理公司的全部股权。

值得一提的是，交易完成后，万达手中还握有原先9%的万达文旅项目股权。不过，万达方面并未透露这9%的万达文旅项目股权未来的打算。

背后：

布局“地产+”，融创发力高端酒店

实际上，2019年，融创在酒店业务方面，就开始有所调整。融创中国董事会主席孙宏斌在2020年业绩会上透露，考虑要卖掉一些持有的资产，比如酒店、商业甚至一些乐园，“2019年年底，融创成功出售了一个酒店，还有4个酒店短期内也会成交。”

不过，战略调整并非缩减酒店业务。2020年，融创将企业定位升级为“美好城市共建者”，在地产主业之外，将业务拓展至更广的民生及消费领域，比如物业服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养、酒店等产业，从而打开未来增长空间。

数据显示，截至今年8月，融创文旅全国布局14座文旅城、5个旅游度假区、23个雪世界、100个商业、150个酒店、22个主题乐园、19个水世界、6个海世界、4个体育世界。

聚焦在酒店方面，近年来，融创加速开启与其他酒店方的合作。2020年5月，融创宣布与开元旅业集团达成合作协议，双方将围绕酒店、房产、物业等领域，以共同投资、共同开发、合资运营等方式，开展多元化的深度合作。

今年3月22日，华住集团与融创文旅集团宣布战略合作，双方成立合资公司——永乐华住酒店管理有限公司(简称“永乐华住”)。据介绍，永乐华住将整合双方优势，拓展第三方业主合作，发力国内高端酒店业务，旗下运营的酒店将主要聚焦商旅和文旅两个领域，包含施柏阁、施柏阁大观、花间堂、永乐半山、宋品等高端及奢华品牌。华住和融创文旅计划5年签约200个项目，开业超100家高端酒店。据悉，在永乐华住的股权结构中，华住占股比例为50%，融创文旅与战略合作伙伴时代环球共同占股50%。

值得一提的是，近年来，疫情影响下，整个酒店行业受到了不小的打击。华美顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱介绍称，仅北京酒店业，2021年上半年就亏损了17亿元，其中一季度亏损21.3亿元，二季度减亏3.5亿元。

那么，在此背景下，融创为何还要发力高端酒店业务？目的何在？赵焕焱表示，财务亏损是正常的，即扣除折旧摊销后亏损不必太担忧，其实现金流已经收到。此外，对开发商来说，开展酒店业务存在诸多利好。具体而言，包括承诺建酒店而拿到地、酒店投资抵充所得税、酒店品牌提升地块价值、折旧摊销再次抵充所得税、资产配置等待增值、酒店经营收益、品牌输出轻资产收益直至上市、酒店出让获得不动产增值等。

在中城委秘书长、优铺网董事长陈云峰看来，融创的融资、销售能力较强，但在“拿地金额不得超年度销售额40%”的政策要求下，不排除融创会将资金投资到新兴的业务板块，比如高端酒店行业。

猜测：

融创未来将分拆酒店上市？

问题在于，融创终止与万达酒店合作，与此同时，融创与开元旅业、华住展开合作，这是基于什么考量？合作的性质有何区别？

对此，赵焕焱分析，融创与华住共同拥有合作品牌，估计会逐步发展酒店管理，发展轻资产。而与万达方面的关系则是，万达酒店发展为管理方，融创为业主身份。

优淘城总裁薛建雄指出，这些项目原本的产权管理方是万达，融创买产权，但除了地产，当时的融创在酒店、商业、文旅方面没有能力马上接手，所以先由万达管理，每年付管理费用。“当时买万达项目，有过渡需要，估计没有太严格的业绩要求，却要付固定管理费。而融创跟开元旅业以及华住的合作模式，商务条件估计会比万达更好，若跟他们合作较好，上市可能性很大。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜称，从目前融创拓展自身文旅板块旗下自有酒店品牌、扩大与第三方酒店品牌合作，以及出售和重组旗下酒店资产的动向来看，终止与万达酒店的品牌合作，应该是服务于特定目的，也就是扶持自有品牌酒店的发展，有利于出售旗下酒店资产以改善自身流动性，以及有利于扩大与华住、开元三方酒店品牌的合作发展等。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，从融创中国酒店板块近期和外界的一些合作来看，可以侧面反映出公司并不满足与当前现状。疫情固然是一个影响业绩的原因，但更多是借疫情的机会自我调整；此外，通过调整并不排除培育自有品牌的可能，“目前，融创有自己的酒店管理品牌，但目前品牌影响力还很小，想要提升管理能力和影响力，与行业巨头合作会使融创酒店打开新的视野和领域，能获得经验，提升运营能力和影响力。”

谈及融创酒店的未来，赵焕焱表示，预计将会逐步轻资产运作和重资产运作并举，目标是分拆上市，并逐步发展具有知识产权的核心竞争力，实现短中长期效益平衡发展。

陈云峰指出，未来有三方面的可能：一是融创组建自己的酒店管理事业部，甚至分拆成公司，用自有品牌做下一步运营；二是不排除资本上市可能性；三是因疫情原因，酒店行业虽处于困难期，但文旅行业依然被大家看好，酒店业务在中国还有很大的市场，不排除融创将酒店部分成立自有品牌后，整合出售。