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海外楼市烈火烹油 多国央行坐不住了

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是需求?还是泡沫?

尽管疫情仍未得到控制,但全球多国的房价仍在节节高升,“房奴”们的心都很累。不过,在疫情期间房价为何还能如此强势?通过与在当地生活的民众对话,我们不妨一起来“溯源”。

听听民众的心声

海外房价“涨声”一片之下,不妨先听听各地民众的心声。

“真没想到,房地产市场竟然受益于疫情。”在美国旧金山生活的华人张兴(化名)今年年初终于在圣何塞买到属于自己的房子,回想起买房经历,他还是印象深刻。“在买到现在这套房子之前,我已经看了十几套房子,其中有6套房出了价,但基本每套房有10到20个投标是常态,最终的成交价都会比业主叫价高出10%以上,可以说买房是要靠抢的。”

“现在,我住的地方周围也有挂盘的房源,价格比我当时买的价格高出5%至8%左右。”张兴还说,“跟国内不一样的是,这边的房产中介都是要提前预约才能咨询。”

美国市场备受关注,热度高自然不在话下。这时,住在新西兰非热门片区的民众却也体会到了楼市的“火热”。市场数据显示,新西兰的房价达到了一个新的里程碑:全国平均房产价值首次达到100万新西兰元(约合450万元人民币)。

“如果说奥克兰的房价上涨很正常,我住的这里算很偏僻了,房价也在疫情期间上涨。”在新西兰南地大区生活的华人小米(化名)打趣说,“奥克兰在北边,我们在南边,打个有趣的比喻,那就是我们这相当于国内的鹤岗吧,号称新西兰的价格洼地也被抹平。”她向记者展示了一套当地房源的资料:面积为220平方米、占地约455平方米,这套房子在今年1月的成交价为47.5万新西兰元(约合218万元人民币),现在的挂牌中位价都已经涨到52.5万新西兰元,涨幅达到10.5%。“我对这房子印象深刻,正是因为当时业主要卖房子,我才被迫搬家。你还别说,这里靠近大学,所以非常好出租,买房人也挺多。”

在香港从事房产中介的迈克过去经常要“到处飞”,满足客户在各地的购房需求。他告诉记者,不管是澳大利亚悉尼和墨尔本,还是新加坡和首尔等城市,今年以来亚太地区多地房价正一路走高。以新加坡为例,房地产网站Property Guru数据显示,今年1~7月新加坡中心区三至四居室的房产销售价格中值已经接近250万美元。韩国首尔也是亚太地区房价最高的城市之一,集住宅和商业于一体的办公式公寓深受单身住户欢迎,今年上半年的价格同比上涨8%。与此同时,大型房产的价格同比飙升31%。

房价为什么涨?

货币宽松、供给和封锁效应

加拿大蒙特利尔银行分析师Porter表示,全球房价正以45年有记录以来的最快速度上涨。亚洲最大房产科技公司居外IQI最新发布的《2021年第二季度全球房价报告》显示,在截至2021年第二季度的一年中,特别是在欧洲、亚太等地区的许多国家以及美国和加拿大,两位数幅度的房价上涨正成为常态,这一波楼市繁荣的规模是前所未有的,低利率、货币宽松以及许多国家的大规模政府刺激措施是主要原因。在迄今为止公布住房统计数据的全球56个住房市场中,有43个市场的实际房价(即根据通货膨胀调整的价格)有所上升。

不过,也不是所有国家的房价都在上涨,“日本、泰国和菲律宾的公寓价格就在下跌,这些地方过去也是一些投资客喜欢的投资标的。”迈克如是说,“以泰国的公寓为例,去年来自中国的客户数量就少了近30%。”

疫情之下多国为抗击疫情,采取了大量的宽松措施以提振经济,随着新冠疫苗的推出和经济复苏,通胀预期一路升高。当然,在本轮多国房价走高的背后,存在多重因素,但具体到各国国情,则有不同原因。例如,对于丹麦、瑞典等欧洲国家,房价上涨背后是负利率房贷和全球负利率债券的盛行,也在很大程度上刺激了购房需求。

在张兴看来,强劲的需求,加上低利率环境,是美国一些地区房价上涨的“主因”,买房是为了抗通胀。现在,利率攀升的预期更进一步刺激人们买房的情绪,特别是大城市的房子。更有海外观察人士认为,与次贷危机不同,这一次美国房地产市场的基本面不是投机过剩,而是供给不足。

“我觉得房价上涨的根本原因还是供需,因为疫情以后大量海外新西兰人回流,他们也比较有购买力,导致需求上涨;另一方面,疫情导致海外工人进不来,原材料也受到海运运力紧张的影响,新建房速度放缓,导致供给减少。”小米表示。

那么,外国买家对当地房价的推动作用有多大?有市场人士认为,疫情之下多国都实施不同程度的“封锁”,加上多国都已经采取针对外国人购房的限制措施,本轮房价上涨的“内因”动力强过“外因”。不过,随着全球供应链面临压力,建筑库存出现萎缩,钢铁、木材和铜等材料的成本迅速上升,这也导致住房库存中结构性供需失衡被放大。

“外国买家不是主力,这边从2018年开始就对海外人士限购。所以,即使外国买家喜欢投资房产,手头钱也多,但体量还是小,不足以推动这么大的涨幅。”小米表示。

多国央行开始关注

居外IQI集团联合创始人、董事会执行主席乔治·奇米尔预计,“到2022年第一季度,主要市场的房价将继续增长。更多的财务和货币刺激,高经济增长率(特别是在发达国家),以及疫情后增涨的创业意愿将使大部分市场的房价面临进一步上行压力,同时这些地区的住房可负担性问题也更加特突出。”

高房价似乎成为疫情给全球经济带来的一大“后遗症”——多国纷纷采取经济刺激政策,持续攀升的房价已经引起多国决策层的关注。无独有偶,在房价上涨明显的韩国,已经开启了加息之旅。

8月26日,韩国央行将基准利率上调25个基点至0.75%,这是3年来韩国央行首次加息。目前,韩国货币政策的重点已从支持经济转向遏制债务驱动的资产泡沫。韩国此次上调基准利率主要是因为消费需求上升、房地产市场过热以及家庭负债飙升带来的通胀压力上升,加之出口反弹带动了经济强劲复苏。此外,在零售支出强劲、失业率下滑以及房产价格飙升的帮助下,新西兰经济增长超预期,通胀率也随之上升。市场普遍预计,10月新西兰央行会议将采取8月未采取的措施,加息25个基点甚至50个基点。

在欧洲央行最近的战略评估中,住房成本是公众表达的最大担忧之一。欧洲央行行长拉加德早在6月承认,“疫情防控期间房价与更广泛的经济发展之间的脱节,带来了价格调整的风险”。美国财长耶伦也表示,她担心“房价上涨将给首次购房者或收入较低的家庭带来压力”。

尽管房地产被赋予了抗通胀的资产属性,但并不是所有国家或地区的房价上涨都能带来投资回报。公开信息显示,有海外媒体对全球100余名地产市场观察者的调查显示,超过80%的受访者认为全球房价涨势可能已经见顶。国际清算银行货币和经济主管劳迪奥·博里奥认为,短期内房价上涨对经济是一件好事,但房价走高也可能会变成一种不可持续的繁荣,最终导致经济复苏逆转。

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