超调的港股地产和稳健的A股地产

　近日香港和内地地产股冰火两重天。继周一开盘全球市场大跌之后，9月22日，港股地产股再次集体下跌。恒基地产、新世界发展、嘉里建设跌幅超过10%，长实集团、新鸿基地产跌超9%，龙光集团、绿景中国地产跌幅超过8%，雅居乐跌超7%。但中国内地地产股却走出独立行情，9月22日地产指数整体上涨2.55%。

外围风险叠加地产行业和个别企业的问题，是本周港股地产板块大跌的主要原因。首先，近期美国财长耶伦就债务上限问题数次发出警告，称如果美国国会不尽快提高联邦政府债务上限，那么联邦政府10月将出现债务违约、政府信用受损甚至政府停摆。数据显示，美国政府当前的国债规模已经达28.8万亿美元。2019年美国政府将债务上限设定为22万亿美元。数据显示，2020财年美国各级政府的财政收入为7.2万亿美元。这意味着美国政府当前的债务上限已经非常接近22万亿美元上限的边缘，因此10月政府停摆和美国债务违约并非小概率事件。其次，本周美联储的议息会议将公布关于购债缩减的进一步信息。尽管关于Taper美联储已与市场有充分沟通，但若美国政府债务危机和Taper同时发生无疑将加剧市场恐慌。再次，香港地产行业面临一些新局面：一是宏观上香港M2增速和地产信贷增速近年来趋势性下降；二是中观行业层面，港府开始着手解决香港最大的民生——住房问题，香港地产面临新局面。因此香港地产股或面临估值调整。当然港股地产板块也有未经证实的地产公司的负面消息。多重因素使得港股地产板块出现超调。

内地的地产股表现相对稳健，走出独立行情。首先是龙头公司恒大地产集团9月22日发布2020年面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)2021年付息公告，将于2021年9月23日支付“20恒大04”债券于2020年9月23日至2021年9月22日期间的利息。该次债券付息及时消除了市场的疑虑。

其次，内地地产数据基本面虽然边际走弱，但还远未恶化。中国统计局公布的8月份内地70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市仍有46个城市上涨，一线城市北京、上海和深圳新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，深圳涨幅仍然领跑一线城市小幅上涨。

十九大报告提出，坚持“房住不炒”的定位。近年来房地产调控也不断走向成熟，尤其是2020年房地产监管的三道红线政策出台：房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；房企的净负债率大于100%；房企的“现金短债比”小于1，使得房地产行业在监管之下逐渐降杠杆，杠杆“软着陆”。

2021年9月央行金融稳定报告中揭示成功处置包商银行风险事件等，监管部门对各种风险处置已积累了丰富的经验，整体上地产引发系统性风险的概率极低。央行提出“在守住不发生系统性金融风险底线的同时，有效防范道德风险”，还有地产产业链上下游的连带风险等，各利益相关方应密切关注和跟踪。