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强监管下的平衡术:房企寻觅安全与发展的边界

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强监管下的平衡术:房企寻觅安全与发展的边界

房企对“安全”的重视程度,已经达到了空前水平。

近年来,一系列监管政策的出台,给房企划出了更加明确的发展边界,“速度至上”已经开始迈入历史的阴影中。

接下来需要房企考量的,是如何找到安全与速度的平衡之术,长久走下去。

实际上,很多企业已经启动了内部调整与改革,其目的之一,正是提高抗风险能力、实现高质量增长。但在不断变化的外部环境下,这一课题值得长期探讨。

9月18日,多家规模房企掌舵人或资深高管齐聚博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会,就“强监管下的增长”话题展开探讨,对谈观点显示,房企对“安全”的重视程度,已经达到了空前水平。

而在“活下去”的氛围中,该怎么调整发展策略,“行稳致远”和“现金流”成为了与会嘉宾共同的关键词。

  安全第一位

如何排序各项战略目标,“活着才有意义……关于安全、预期、速度,安全肯定是第一的”。金科股份副总裁张勇如此表示,他认为,现在行业面临换挡期,不能再盲目延续以前的配速,需要快慢结合、量力而行。

中南建设董事、中南置地高级副总裁唐晓东的观点与之不谋而合,他指出,尽管行业发展大方向还是确定的,但房企要面对现实,只有安全的规模增长是有意义的。

“当下一定是现金流比利润更重要,也就是我们既要求规模,又要求利润,然后又要求现金流,这个其实很难,房企肯定要取舍,所以首先要安全。”唐晓东表示,安全最主要的因素不能“高血压”,更多的现金流对于安全尤其重要。

“现在是房地产的至暗时刻,悲观者永远正确,但乐观者才能生存。”佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策用这句话描述了当下的房地产行业状况,他认为,很多负债规模远超销售规模的房企,以往的安全建立在被迫的高速增长之上,但在当前市场下行阶段,需要企业放慢速度,如果在投资上延续激进就会崩盘。

旭辉控股董事局主席林中同样认为,房地产行业如今处于快速变化的过程中,今年上半年冰火两重天,市场“速冻”,好消息太少。

如何平衡发展与安全的关系,林中给出了建议,他认为还是要回到“既要、又要、还要、且要”的逻辑上来,企业经营是一个均衡的逻辑,不能只追求一面。

  熬过当前挑战

冬夜来得比预期中更快一些,不只是盛夏已过,有嘉宾指出,行业的秋天也已经是过去式了。

增长模式单一、组织架构僵化、产品力有所欠缺、抗风险能力不足等顽疾尚未得到解决,另一方面,因行业规模增速放缓,以往掩盖在高速增长下的发展质量问题慢慢暴露出来,房企债务违约问题开始陆续发生。

对于当前一些房企暴露的问题,林中认为大多是过去两三年甚至是三四年前就埋下的,如今发现问题再来调整已经来不及。因此,林中认为做企业就必须有前瞻性,“一定在阳光灿烂的时候修屋顶,市场好的时候,就腾出时间、空间来调整负债结构,保证财务安全。”

但降速之后,该怎么平衡发展?

林中认为,房地产行业最终活下来的,一定是财务稳健、经营高效、可持续发展类型的企业。他表示,中国房企未来要维持增长,就要控制好风险,才会稳健,而且增长是指有盈利的增长,有持续的账期。具体而言,财务稳健还意味着要对财务状况做出调整,不能借贵钱,不要拿贵地。

“当行业进入新阶段后,如果还用过去那种做10元生意,却只有1元本金而借9元的模式已经行不通了。现在得用5元的本金借5元,未来则可能是用9元的本金借1元做生意。”林中详细拆解了行业未来的财务模型。

熬过艰难时期,“保卫现金流”之举已然成为房企当下共识。

唐晓东强调:“把负债率控制好,把销售负债比控制好,把拿地销售比控制好,这是当下最重要的事情,不要盲目扩大新地盘,要在熟悉的地方深耕,保证好现金流,做好产品。”

他也进一步指出:“如果库存足够多,坚决去库存,坚决把现金流找回来……企业做运营,在运营端体现出来的就是成本、供应链的管理,供应链的优势充分发挥起来,也能抗风险。”

刘策则提出“向现金流要利润”,他表示,企业最核心的成本是财务成本,在一定周期内拥有充沛现金流,意味着有多余资金支撑发展,应对挑战。

“正视现实,既要度过眼前的苟且,也要有诗和远方,”张勇表示,“全力以赴保现金流,去库存、抓回款、加大资金、人力、营销、激励方面的力量。在组织架构上再做一些调整和优化,就是把力量用到资金端、财务端、营销端,而不是投资端。”

  精细化管理

当高利润时代成为历史,粗放的运营管理方式自然也无法匹配当下的发展模式。行业整体利润率下滑的大背景下,房企该如何做到可持续增长,多位嘉宾都提到了“提升内功”。

中梁控股执行董事及联席总裁何剑表示,发展一定是长期的,短期发展应该称为“收割”。他认为,过去多年,房地产作为资本高度密集化的产业,几乎不存在不加杠杆的房企,而高杠杆和产品品质偏差就像是房企身上的棉袄,只靠棉袄并不能抵御绵长的冬日,还需要提升身体素质。

“面对未来凛冽的行业寒冬,房企需要慢慢脱掉以前的棉袄,加强体育锻炼,减轻包袱,未来才能不怕风风雨雨。”何剑举例说,走得更长远的办法包括更加重视客户、关注市场需求、进一步提升产品品质、加强经营与品质管控等,并且项目层面要更加注重精细化管理。

林中也表示:“未来的核心是抓好经营管理。不要买错地、定错位、选错总包、用错人。从内部来看,要做到低杠杆、快周转、优成本,企业还是要回到练基本功的状态。”林中说, “未来在低利润时代,没有精细化一定活不下去。”

刘策强调了“向时间要利润”的观点,他认为未来需要更加关注精细化运营,精细化运营最核心的点是既能够保证速度,又能够保证安全,还能保证利润。用管理内控跑出时间余量,以快周转抵消财务成本,用更充沛的现金流支撑发展。

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