美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降

当地时间21日，美国商务部公布的数据显示，由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎，美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降，折合年率为108万套。

数据表明，房地产市场可能会拖累美国第三季度经济增长。需求旺盛而建筑商无法增加单户住宅产量的情况推高了价格，使一些首次购房者望而却步。

不过，由于受到多户住宅新开工增长20.6%的推动，8月新屋开工数总体增加3.9%，折合年率达到162万套。

一位美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示，目前美国房地产牛市是由房地产住房供给短缺、人均新房建成量处于历史低点、市场上缺乏足够建筑商以及供应链短缺等多重因素共同形成的，目前还处于中盘调整阶段。

美国嘉盛集团资深分析师佩里( Joe Perry)则对第一财经记者表示，综合数据可以看出，建筑商脚步正在放慢。“交易者将观察，购房者是否和建筑商的想法一致，不热衷于购买新房。但请注意，成屋销售和新屋销售的回落起点很高，即使显示购房速度放慢，可能也只是回归正常而非代表崩溃。”佩里说。

美国建筑商为何不愿承接新项目

美国商务部的最新数据还显示，8月积压订单继续增加至25.1万套，在建但尚未完工的单户住宅数量升至2007年以来最高水平。同时，获批但尚未开工的房屋数量增至1979年以来最高水平，这表明美国建筑商不愿承接新项目。

前述美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示，一方面，客观上在2006年美国房地产泡沫破灭以前，美国拥有的建筑商比现在要多得多，目前虽然有产能需求，但房地产业在美国并不容易进场，而在获得土地方面有优势的大型建筑商并不着急把房子都盖好，此外木材等原料价格在今年暴涨对建筑商造成压力。

根据全美住宅建筑商协会(NAHB)数据，2007年，该协会有98067家建筑商会员，2021年这个数字是37595家，下降了61%。

佩里则对第一财经记者说，NAHB美国8月房价指数报在75，为2020年7月以来最低点，预期值79，前值80。自从在2020年11月到达最高点90之后，NAHB房价指数就一直在缓慢回落。

同时，新屋开工数据显示7月减少7%，预期减少2.6%，6月读数自上涨6.3%下修至上涨3.5%。所以，综合6月新屋开工下修、7月读数低于预期以及8月NAHB房价指数低于预期，可以看出建筑商的脚步正在放慢。佩里解释道：“春季木材价格上涨的时候，市场可能就已猜到如今的结果。不过木材价格已从5月10日高点下降了70%多。”

尽管木材期货价格已从5月的每千板英尺1711美元的历史高位下跌至21日早盘交易时的约604美元，但建筑成本仍然是一个问题。根据NAHB对劳工部数据的分析，窗户、屋瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑组件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。在2020年之前，此类总价格通常每年上涨幅度略高于1%。

据悉，建筑材料价格暴涨和劳动力短缺令施工延误问题变得很常见，这促使许多美国建筑商对他们出售的新房数量采取一定措施。

这些情况很可能会持续下去。 NAHB 首席经济学家罗伯特·迪茨 (Robert Dietz) 表示，他从建筑商那里听说“地板和其他建筑材料方面存在持续挑战，且在某些情况下，挑战越来越大”。

供应缺口大，租赁需求强劲

美国商务部的数据还显示，美国建筑许可在8月份增长6%，达到172.8万套，为1月份以来的最大涨幅，其中多户住宅许可大幅增长19.7%，达到63.2万套，单户住宅许可数量也小幅上升0.6%，达到105.4万套。

纽约凯投宏观房地产经济学家波顿 (Matthew Pointon) 预测，目前的供应问题将在一段时间内限制房地产建设，但单户住宅的开工量到2021年底只会达到116万，到2022底达到120万。

同时，有美国房地产经纪人估计，单户住宅的开工率和竣工率需要在每月150万至160万套之间，才能缩小库存缺口。

“前几个月大家买房情绪高，家庭财富在上升，资产负债表都很健康，同时低利率刺激，加之此前供给不足(导致价格上涨)。”佩里对第一财经记者说，“最近抢房情况已经有所缓解，5月前后最夸张。(但房屋价格是否已经见顶)这不能断定，只能说增速较此前缓和了，出价的人和加价购房的幅度下降了。”

前述美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示，目前美国的房地产库存能满足2.5个月左右的销售量，这创下历史最低纪录。美国房地产周期平均是18年，如果这样看，房价增长趋势将持续。

此外，疫情期间，由于数百万美国人需要在家工作，对于更大、更好住宿的刚性需求推动了房地产市场繁荣，伴随美国广泛接种新冠疫苗，不少公司要求员工回城上班，这也推动了对多户住宅的租赁需求。