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美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降

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当地时间21日,美国商务部公布的数据显示,由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎,美国8月单户住宅开工数连续第二个月下降,折合年率为108万套。

数据表明,房地产市场可能会拖累美国第三季度经济增长。需求旺盛而建筑商无法增加单户住宅产量的情况推高了价格,使一些首次购房者望而却步。

不过,由于受到多户住宅新开工增长20.6%的推动,8月新屋开工数总体增加3.9%,折合年率达到162万套。

一位美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示,目前美国房地产牛市是由房地产住房供给短缺、人均新房建成量处于历史低点、市场上缺乏足够建筑商以及供应链短缺等多重因素共同形成的,目前还处于中盘调整阶段。

美国嘉盛集团资深分析师佩里( Joe Perry)则对第一财经记者表示,综合数据可以看出,建筑商脚步正在放慢。“交易者将观察,购房者是否和建筑商的想法一致,不热衷于购买新房。但请注意,成屋销售和新屋销售的回落起点很高,即使显示购房速度放慢,可能也只是回归正常而非代表崩溃。”佩里说。

美国建筑商为何不愿承接新项目

美国商务部的最新数据还显示,8月积压订单继续增加至25.1万套,在建但尚未完工的单户住宅数量升至2007年以来最高水平。同时,获批但尚未开工的房屋数量增至1979年以来最高水平,这表明美国建筑商不愿承接新项目。

前述美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示,一方面,客观上在2006年美国房地产泡沫破灭以前,美国拥有的建筑商比现在要多得多,目前虽然有产能需求,但房地产业在美国并不容易进场,而在获得土地方面有优势的大型建筑商并不着急把房子都盖好,此外木材等原料价格在今年暴涨对建筑商造成压力。

根据全美住宅建筑商协会(NAHB)数据,2007年,该协会有98067家建筑商会员,2021年这个数字是37595家,下降了61%。

佩里则对第一财经记者说,NAHB美国8月房价指数报在75,为2020年7月以来最低点,预期值79,前值80。自从在2020年11月到达最高点90之后,NAHB房价指数就一直在缓慢回落。

同时,新屋开工数据显示7月减少7%,预期减少2.6%,6月读数自上涨6.3%下修至上涨3.5%。所以,综合6月新屋开工下修、7月读数低于预期以及8月NAHB房价指数低于预期,可以看出建筑商的脚步正在放慢。佩里解释道:“春季木材价格上涨的时候,市场可能就已猜到如今的结果。不过木材价格已从5月10日高点下降了70%多。”

尽管木材期货价格已从5月的每千板英尺1711美元的历史高位下跌至21日早盘交易时的约604美元,但建筑成本仍然是一个问题。根据NAHB对劳工部数据的分析,窗户、屋瓦、门和钢材在内的一类住宅建筑组件的批发价格在过去12个月内上涨了22%。在2020年之前,此类总价格通常每年上涨幅度略高于1%。

据悉,建筑材料价格暴涨和劳动力短缺令施工延误问题变得很常见,这促使许多美国建筑商对他们出售的新房数量采取一定措施。

这些情况很可能会持续下去。 NAHB 首席经济学家罗伯特·迪茨 (Robert Dietz) 表示,他从建筑商那里听说“地板和其他建筑材料方面存在持续挑战,且在某些情况下,挑战越来越大”。

供应缺口大,租赁需求强劲

美国商务部的数据还显示,美国建筑许可在8月份增长6%,达到172.8万套,为1月份以来的最大涨幅,其中多户住宅许可大幅增长19.7%,达到63.2万套,单户住宅许可数量也小幅上升0.6%,达到105.4万套。

纽约凯投宏观房地产经济学家波顿 (Matthew Pointon) 预测,目前的供应问题将在一段时间内限制房地产建设,但单户住宅的开工量到2021年底只会达到116万,到2022底达到120万。

同时,有美国房地产经纪人估计,单户住宅的开工率和竣工率需要在每月150万至160万套之间,才能缩小库存缺口。

“前几个月大家买房情绪高,家庭财富在上升,资产负债表都很健康,同时低利率刺激,加之此前供给不足(导致价格上涨)。”佩里对第一财经记者说,“最近抢房情况已经有所缓解,5月前后最夸张。(但房屋价格是否已经见顶)这不能断定,只能说增速较此前缓和了,出价的人和加价购房的幅度下降了。”

前述美国房地产投资业的资深人士对第一财经记者表示,目前美国的房地产库存能满足2.5个月左右的销售量,这创下历史最低纪录。美国房地产周期平均是18年,如果这样看,房价增长趋势将持续。

此外,疫情期间,由于数百万美国人需要在家工作,对于更大、更好住宿的刚性需求推动了房地产市场繁荣,伴随美国广泛接种新冠疫苗,不少公司要求员工回城上班,这也推动了对多户住宅的租赁需求。

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