港股地产黑马新力控股闪崩背后不简单

中秋节前大幅降薪,“最年轻地产黑马”新力究竟发生了什么?

9月20日,“不放假”的港股遭遇黑色星期一。恒指跌超800点,香港本地地产股、内房股、银行股、保险股全线均有不同程度下跌。这其中,跌得最惨的是江西富豪张园林控制的新力控股集团(02103.HK),盘中最高跌幅近92%,截至停牌跌幅达87%,一日市值蒸发约120亿港元,每股股价仅剩0.5港元。

第一财经从一位接近新力的人士处获悉,新力控股人力资源在两天前口头通知降薪计划,没有正式文件下发,具体执行标准为,总部管理层普降50%以上,副总裁级别降薪70%,基层降薪10%-20%。

对于20日的股价闪崩,新力方面回复第一财经表示,正在了解相关信息,届时会发布公告披露相关信息。

顶着“江西最大龙头房企”“中国最年轻上市房企”名号,新力股价闪崩背后,究竟发生了什么?

短期债务压顶

20日盘中,新力控股股价受港股整体恐慌情绪和自身消息影响,股价大跳水,从开市价3.95港元跌至0.5港元,跌幅高达87%,总市值仅剩下17.85亿元,市盈率仅0.79。

在股价暴跌前,关于新力控股的坏消息不断。标普与惠誉分别在9月10日与9月15日将新力控股评级展望从“稳定”调整为“负面”。

标普称,评级下调源于新力控股的资本市场渠道受损、融资渠道收窄,鉴于其美元债价格的波动性和当前悲观的市场情绪,标普认为新力控股的境外资本市场渠道存在不确定性,或需利用内部资源来偿付境外到期债券,新力控股有2.46亿美元债券将于2021年10月到期,另有两笔美元债券(合计4.53亿美元)将于2022年1月和6月到期,其交易价格已经远低于票面价格。

此外,新力控股有47亿元人民币信托和其他融资将于未来12个月内到期,这些非银融资占截至2021年6月底短期债务的35%,其偿付也面临压力。

惠誉也指出,新力控股2022年到期的债券的交易价格已出现20%至25%的折让,说明新力控股可能需要使用现金偿还所有三笔债券。

“新力目前确实面临一定程度的资金问题,融资、信贷收紧的影响较大,现在回款很慢,要缓解资金压力,给高管降薪是立竿见影的一个举措。”一位知情人士对第一财经表示。

除了资金面问题,在政策面上,新力控股的大本营江西在上一个工作日发布了一个重磅政策。

9月18日,江西省八部门联合发布通知称,将在全省范围内开展持续整治规范房地产市场秩序三年行动,针对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业,将实施重点监管。

今年7月起,新力控股旗下多家子公司还被曝出票据逾期、拒付等现象。不过,在8月底业绩会上,新力管理层则表示,截至到2021年6月30日,新力商票余额9.4亿人民币,半年内到期金额不超过3亿,内部有严格的管理系统,未来管理还将更加严格。

作为从江西南昌起家的房企,新力老板张园林曾被称为“张半城”,江西一直是新力的最重要市场。截至今年中期,新力总权益土储1440万平方米,其中位于江西省的土储占比34%,南昌在江西土储中又占77%。

从事建筑行业的张园林起家于南昌帝泊湾,2010年从这个项目开始起步,张园林仅用了9年时间就实现企业香港上市,只用10年就成为全国房企前30强,销售额超千亿。因此新力控股一度被称为“最年轻的黑马房企”。

表面看来,新力控股经营工作总体正常,今年1-8月,新力控股合同销售额仍有770亿元,而去年全年合同销售金额约人民币1137亿元。上半年营业收入112亿元,同比增长29%;总资产1120亿元,同比增长9%。

不过,新力控股短期债务压力较大,截至2021年6月底,在手现金为140亿元人民币,未来一年到期的债务有132亿元,剔除预收账款的资产负债率为73.5%,高于“三道红线”标准。

地产股再遭重挫

除了跌得最惨的新力,今日港股房地产开发商基本都在大跌。

香港本地地产开发商中,恒基地产(00012.HK)跌了13.19%,新世界发展(00017.HK)跌12.27%,新鸿基地产(00016.HK)跌10.34%,长实集团(01113.HK)跌超9%。

内房股中,绿城中国(03900.HK)跌6.67%,新城发展(01030.HK)跌5.41%,富力地产(02777.HK)跌7.34%。恒大系中,中国恒大(03333.HK)跌超10%,恒大汽车(00708.HK)跌2.68%,恒大物业(06666.HK)跌11.30%。

一名长期关注港股的分析师对第一财经表示,今日港股悲观情绪蔓延,而地产板块全线大跌受到了多重因素影响,产生叠加效应。

首先,近日有消息称,部分香港地产发展商已被知会协助香港市民住房短缺问题,但是官方尚未有新政出台。其次,每逢内地节假日,港股较容易遭到做空,因为南下资金通道关闭,内地资金抄底港股路径暂停,但外资仍可自由出入港股。

“不过部分地产公司股价下行已经是长期趋势,跟其债务、经营状况等基本面息息相关。一旦恐慌情绪蔓延,这类公司更易受到牵连。”上述分析师称。

其实,在此次暴跌前一周,港股已经持续低迷。中金公司昨日称,近期港股表现背后的原因较为综合,一方面,八月的宏观数据显示经济增长面临明显压力,也催生了对政策扶持的预期,但政策依然呈现出较强的定力,短期看并未出现太大变化。另一方面,美股市场近期也持续震荡下跌,进一步拖累海外中资股市场。从估值和情绪指标来看,中金认为市场情绪过于悲观。