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挂牌出售旗下海南资产 鲁能地产将走向何方?

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鲁能集团转让房地产业务的动作还在持续。

9月22日,据上海联合产权交易所披露,鲁能集团有限公司挂牌转让海南盈滨岛置业有限公司(下称盈滨岛置业)100%股权,转让底价为36.04亿元。

据了解,该项目为捆绑项目,意向受让方在受让本项目时须同时受让鲁能另一家有文旅地产业务的海南永庆生态文化旅业有限公司(下称永庆)100%股权及约4.66亿元债权项目。

界面新闻了解到,盈滨岛置业由鲁能系公司青岛恒源英大和海南英大于2007年共同出资设立,在2009年鲁能集团的一次产权整合中,海南英大将其持有盈滨岛置业一半的股权无偿划转给鲁能集团,盈滨岛置业因此成为鲁能集团的子公司,旗下涉及的业务涵盖房地产、酒店、旅游、高尔夫以及游艇等开发和运营。

公开资料显示,盈滨岛置业2020年度利润总额7190.14万元,资产总计44亿元,营业收入3.60亿元,净利润7798.58万元,负债总计33.12亿元。而截至2020年12月31日,盈滨岛置业预收售房款22.88亿元。

至于鲁能集团出售这一海南资产的原因,9月23日,广宇发展公告称,截至2020年9月底,盈滨岛公司和永庆公司存在的部分资产和经营等方面的历史遗留问题未能解决完毕,无法将其为注入上市公司。为避免同业竞争相关承诺,公司控股股东鲁能集团于2021年8月24日在上海联合产权交易所已进行了本次转让的预披露。

根据公告,广宇发展享有优先收购权,前提是这两家公司需在三年内解决完毕历史遗留问题,并在连续两年扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润为正。如果广宇发展放弃优先收购权,这两家公司将被出售给与鲁能集团无关联的第三方或在项目开发完毕后予以注销。

如果这两家公司无法达到要求,鲁能集团将在一年内采用适当方式将其出售给与第三方,如无合意第三方受让上述股权,这两家公司的经营管理权将被予以广宇发展托管。

公告提及的规避同业竞争为何是出售该资产的原因?鲁能集团旗下海南产业存在怎样的历史问题?鲁能的地产业务将走向何方?从鲁能近几年重组地产业务及旗下广宇发展的历史公告可以看出些端倪。

地产业务三度重组,海南项目被割舍

鲁能集团有限公司成立于2002年,曾作为国家电网的子公司,承担了其大部分地产业务,房地产项目主要分布于北京、海口、三亚、重庆、宜宾、济南等城市。

从发展历史来看,青岛、济南以及海南均为鲁能集团业务的主力军,自1992年还未正式成为央企开始,鲁能就不断加码布局海南房地产,盛极一时。

2009年,鲁能集团成为广宇发展第一大股东,着手将其房地产业务注入早于1993年便登陆A股的广宇发展,计划以收购形式将重庆鲁能等7家房地产企业注入到广宇发展中,包括四家海南公司,永庆公司作为其中盈滨岛置业的子公司被列入注入计划中。

资产重组计划刚启动不久,广宇发展公告称因土地规模方案发生调整,永庆公司将不列入资产注入计划之内。按照当时数据,鲁能在海南拥有庞大的土地储备,盈滨岛置业与永庆两家公司拥有的土储约为281.56万平方米,加上计划注入的海南鲁能广大置业、海南英大、海南三亚湾等三家公司,合计土地面积达到1170.05万平方米,超过彼时鲁能集团总土储的二分之一。

但2010年左右,海南对房地产开始调控,国家出台央企“退房令”,鲁能既没有被列入首批16家房地产主业央企范畴,也遭遇了房企再融资与重组的低迷期,首次重组计划于2011年中叫停。

不过,随后鲁能集团并没有完全退出房地产业务,反而将旗下一些非房业务进行转让。终于因“在被国家电网收购之前就已从事房地产业务且规模很大”,与中航、神华、中煤、新兴一起被特批,最后成为21家主营业务房地产的央企之一。

拥有资质后,鲁能又启动了第二次重组。2013年,广宇发展宣布收购原先的几个项目公司,唯独排除了盈滨岛置业,并增加收购都城伟业持有的鼎荣茂华及鲁能英大部分股权,但因文件的信息披露不符合规定,历时一年多的重组再度停止。

期间在2014年7月,海南省国土资源环境厅约谈12家在琼闲置土地企业,其中鲁能所涉闲置土地大部分位于海南省澄迈县老城开发区的盈滨半岛,共计2200亩左右,闲置逾8年的时间。直接拥有闲置土地的则是盈滨岛置业及永庆公司。

两次重组不成功后,鲁能又在2016年正式启动第三次重组。2016年4月12日,广宇发展发布公告称,拟通过发行股份的方式,向鲁能集团购买旗下4个公司的股份,分别是重庆鲁能、宜宾鲁能、山东鲁能亘富以及北京顺义新城建设,这次剔除了几家海南公司。

虽然资产规模有所缩小,但质量被认为进一步优化。加上当时政策和市场环境较好,最终于2017年,广宇发展成为鲁能集团旗下以地产业务为主的上市平台。

如何规避同业竞争

鲁能并没有将全部地产业务注入广宇发展,据企查查数据显示,目前,鲁能集团旗下还有苏州鲁能、南京鲁能、武汉鲁能、大连鲁能、三亚湾新城、海南英大、重庆鲁能美丽乡村等十余家房地产公司,包含此次出售的两家海南公司。

由于未能将全部同类业务装入上市公司,导致鲁能集团旗下一些地产业务与广宇发展形成竞争关系。为此,鲁能集团出具了与上市公司避免同业竞争相关承诺,将对未注入广宇发展的房地产开发企业采取适当措施。具体来看,措施包括资产注入、委托管理、限制房地产开发业务以及直接注销。

界面新闻了解到,重组完成后,鲁能也在想办法将剩余地产业务注入广宇发展。

根据广宇发展2021年1月16日发布的变更避免同业竞争承诺的公告,鲁能旗下的18家房企中,山东鲁能朱家峪开发、福州鲁能已成为广宇发展的子公司,三亚湾新城、鲁能英大、苏州鲁能、海南英大4家公司由广宇发展托管经营。

无法被注入上市公司,或并无相关房地产业务需要托管的公司将走向注销之路。杭州鲁能、南京房山、郑州鲁能、南京鲁能4家公司或已被注销,或正在被广宇发展托管,需完成开发项目后注销。

而山东曲阜鲁能、山东鲁能贵和商贸已被限制或取消了房地产开发业务。目前,仅剩武汉鲁能与大连鲁能正常履行中。

实际上,伴随着近几年地产行业屡遭调控,以及对各子公司的资产状况的详细考量,鲁能的避免同业竞争承诺发生过数次变更,一些正在托管的项目也曾被纳入广宇发展的收购计划,比如苏州置业、三亚湾新城等。

界面新闻查阅广宇发展历史收购事项公告时发现,鲁能所拥有的多个海南公司均存在历史遗留问题。

比如三亚湾新城部分项目存在资产瑕疵,主要表现为受退潮位线政策等历史遗留问题,而海南亿兴置业目前盈利来自存款利息收入,项目规划方案处在优化调整中,尚未开工建设。

虽然盈滨岛置业与永庆公司的“历史遗留问题“并未在公告中查询明确,但可以判断或多或少与其他海南公司存在类似情况,且海南对于房地产的调控再度趋严,两家公司存在营收不确定性。

鲁能易主,剥离地产

在第三次重组的那两年,是鲁能地产最为辉煌的时刻,在2016年实现了647亿元的销售额,2017年更以890亿元的销售额位居房地产销售排行的15名。

如今,随着各种规避同业竞争的承诺落地,拿地减少、多次与广宇发展重组,鲁能集团的销售额一路回调,下降至2018年的217亿元,2020年的销售额为237亿元。

不仅鲁能地产的销售额下滑,费时费力注入资产的广宇发展近几年的销售规模并没有大幅增长,一直维持在300亿元左右的规模,2021年销售目标是260亿元,其中上半年已经完成129亿元。

近两年,广宇发展还需鲁能集团“反哺”。2019年,鲁能集团以9.17亿元受让此前广宇发展出售的鲁美项目存货资产,为后者“回血”。去年3月17日,广宇发展发布一则公告称,旗下附属子公司南京广宇、南京硅谷、苏州广宇向控股股东鲁能寻求1.5亿元的财务资助。

同时, 频繁的政策调控加剧了地产行业的下行态势,鲁能集团、广宇发展剥离地产的消息纷至沓来。

2020年,鲁能集团再度出现重大资产重组,国家电网坚定“退房”,将其鲁能集团、都城伟业等涉房平台无偿划转至中国绿发旗下。

2021年9月,广宇发展公告称,将以其房地产业务与鲁能新能源进行置换。置换成功后,广宇发展将告别房地产业务,成为以新能源发电为主业的公司, 而鲁能集团上市的产业也将由房地产变更为新能源,算是彻底解决了同类竞争的问题。

在公告“退房”意向,想要拥抱新能源后,广宇发展的股价开始暴涨。9月24日,广宇发展盘中涨停,已连收13个涨停板。

如果广宇发展与鲁能新能源置换成功,鲁能地产则面临两条路,一是收回曾注入广宇发展的房地产业务,在绿发集团下发展绿色地产。二是完全剥离地产业务,将旗下涉及房地产开发的资产如同本次出售的海南项目一般, 逐渐出售给第三方公司。

目前,在置换正式落地之前,鲁能仍在努力将地产业务注入上市平台。

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