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深圳次轮集中供地落幕:15%溢价率与中海告捷

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 深圳次轮集中供地落幕:15%溢价率与中海告捷  

央企国企再一次挑起了集中供地的大梁,未来公开土地市场依然会是他们的主阵地。

深圳第二轮集中供地于9月28日举行。如果从深圳本轮供地的结果来看,这依然是一座让房企愿意追逐的城市,在一线乃至强二线城市纷纷遭遇“流拍潮”的背景下,深圳仅出现一宗土地流拍,最终成交21块土地,共吸金约450亿元。

但这更像是一场中海地产的专属表演秀,中海当日斥资127亿元拿下了4宗土地,是这场土拍的最大赢家。和中海一样刷足了“存在感”的还有保利置业,这家央企耗资72亿元夺得3宗土地。

在深圳此轮集中供地中,深圳本土曾经杀红了眼的房企们例如龙光等,都难觅身影。“三道红线”以及投销比等指标的约束下,央企国企因为具备十足的资金优势而站上了舞台的中央,而深圳本土的民营企业却集体审慎了。

这颇有一些“风水轮流转”的意味。在深圳首轮集中供地中,龙光、佳兆业因其果敢善战风光一时,但是随着公开土地市场的规则改变,他们高举高打的玩法已经不适应当下。不仅龙光、佳兆业,万科也未出现在这次集中供地的现场。

央企国企再一次挑起了集中供地的大梁,未来公开土地市场依然会是他们的主阵地。

中海补仓

深圳在中海的版图中,是必争的重镇。在这座土地资源“稀缺”的城市,中海并不擅长城市更新,只能在公开市场上拼抢,因此中海深圳公司的业绩表现总是起伏不定。好的年头,它能够跻身深圳销售额前列,却也时常不得不面对无米可炊的局面。

这一次中海疯狂补仓的背景是,它在深圳的粮草已经告急。一位中海深圳公司的人士告诉21世纪经济报道记者,“深圳(中海)现在在卖的项目也就一两个,卖完就没了。如果再拿不到地,那明年就又不开工了。”

不得不说,中海为了这一次土拍做了十足的准备,对规则的研判也十分精准。

最终中海拿下了光明、龙华、龙岗等区域的四宗土地,斥资127亿元。

接近中海的人士分析认为,中海能够“财大气粗”的原因关键在于自律——保持在绿档,财务稳健、现金充裕;且中海坚守投资纪律,上半年保持定力,才有机会现在获取更优质的土地。

中海是业界公认的“好学生”,它的确具备抵御风险的能力。截至2021年6月30日,中海的银行结余及现金为人民币1174.3亿元,是为数不多现金超过千亿的房企。

但上述人士的说法不能完全解释中海此时的激进。

今年上半年,在首轮集中供地中,中海的确稍显落寞,一方面是因为这家房企“不赚钱的地不会拿”,另一方面是规则对它这种资金实力的房企优势还不够明显。一个案例是,广州首轮集中供地,中海也出动了数十个“马甲”,但最终在摇号阶段仍无所获。某种程度上,是运气和实力的双重加持让它误打误撞地赶上了好时机。

深圳的信心

在深圳这一轮集中供地中,央企以及国企的表现也普遍不错。

例如,保利置业拿到了龙岗、龙华、坪山等区域的3宗地块;而被多家房企看好的前海桂湾地块,则由天健竞得,成交价52.41亿元,成交楼面价41490元/平方米,触及最高限价,天健还需配建自持租赁住房28000平方米。其他央企国企华润置地、深圳地铁等也都有地块进账。

事实上,在本次土地竞拍之前,许多参与的房企对最终的结果均有比较确切的预判。一位央企深圳公司的人士告诉21世纪经济报道记者,“我们自己大概也知道能拿哪块地,海报也提前一天就准备好的。”

由央企国企站“中心位”,这样的结果与其他城市相比没有太大不同。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出,第二轮集中供地很多城市都是央企国企唱主角,这一方面是因为他们融资成本确实低,而且去年疫情以后民企本身拿地相对少,央企国企拿得相对多,因此现在从整个市场来看,他们的回款也好一些,资金也充裕。另一方面是,现在土地出让许多都面临基础建设、公共服务设施的开发,在这其中央企国企要发挥带头作用“打头阵”。

最终,深圳本轮集中供地在央企国企的集体努力下,给予了市场足够的信心。

据21世纪经济报道记者统计发现,与其他城市溢价率普遍已经降至低位不同,深圳本轮集中供地房企依然热情比较高涨。深圳第二轮集中供地中鲜有底价成交的地块,其中共有17宗地块触及最高价,溢价率也基本到了15%的上限。

李宇嘉指出,深圳本次集中供地质量还不错,在其他城市表现都不景气的情况下,深圳如果也不受开发商待见,市场情绪会一落千丈。“深圳的地价、溢价和利润控制得不错,此外作为一线城市,它还是开发商必然争取的城市,具有标志性意义。”

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