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房地产主要矛盾发生变化,行业调整将于明年完成

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房地产作为中国居民绕不过去的“一座大山”,今年迎来了他的至暗时刻。在史上最严监管下,中国恒大爆雷、多地土地流拍,每个人都在关心,房地产会怎么走?

9月28日19:00,第一财经一财号大V中的8位杰出代表齐聚一财直播间,就宏观经济与金融政策、外贸形势与国际气候、投资策略与股市楼市前瞻等内容进行思想的碰撞。

大V们认为,2016年之前房地产的调控有一个明显的周期性,现在已经进入一个全新的调控阶段。房地产市场的主要矛盾也不再是大家没房子住,而是北上广深怎么样在房价不涨的基础上,为更多进来的人提供可行的住宅方式。

开源证券首席经济学家赵伟认为,整个房地产的政策发展路径,与中国经济的转型有很多吻合的地方。

2011年前后,中国经济开始转型;2016年开始,政策主动引导经济,加快新旧动能的切换。

相应地,2016年之前房地产政策主要是在稳增长和稳房价之间来回抉择,即房价涨得比较狠了,相应的调控政策就会收紧;而当经济下行压力加大,房地产又会被作为稳增长的一个重要工具提上台前,这样的轮回3~4年为一个周期。

但从2016年开始,房地产调控思路发生了变化,转向了偏供给端的逻辑。比如棚改货币化的快速上量、各地强调因城施策、去地产库存等,结果是带动了房地产市场又持续了几年的高景气。

直到去年,政策思路又有所调整,“三条红线”和贷款集中度考核政策相继出台,分别从地产商融资和居民贷款方面做出了硬约束。这一聚集供给端的政策调整,必然会降低整个房地产链条的金融属性,让它更多地回归本源。

赵伟认为,房地产链条相应的经济活动一定有一个下台阶的过程,这一过程将集中在今年下半年到明年完成。

然而,房地产市场不可能一直处于冰冻期,那么如何平衡地方政府、消费者、开发商这三者的利益,有没有一个三赢的政策方案?

对于这个“世纪难题”,赵伟认为,解决房地产的问题还是要从结构上去思考,我们的政策思路其实在2019年前后已经非常成型了,叫做租售并举,意思是中国城镇化仍在进程中,但新进来的人没法承受高昂的房价了,于是给他们提供更多的保障性住房和租赁性住房,之后再慢慢补上社保等基础设施,使他们能够在城市里扎根。

东方证券首席经济学家邵宇则提出一个观点,即房地产市场的主要矛盾不再是大家没房子住,而是北上广深怎么样在房价不涨的基础上,为更多进来的人提供可行的住宅方式。这一问题必须在未来10~15年内解决。

他认为,这本质上是一个区域布局,是一个优质资源均等化的过程,比如上海今年提出的“五个新城”,可能是容纳更多的年轻人进入超级城市群的一个方法。

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