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北京2套四合院和9套别墅4.43亿元司法拍卖

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打造“世界级山水六旗文旅小镇”项目的知名开发商陷入危机。

2021年10月25日至2021年10月26日,青海省西宁市中级人民法院将于阿里司法拍卖网络平台,对北京市朝阳区周庄山水文园9套联排别墅,分别进行公开拍卖,起拍价合计约2.981亿元。

同日,还将对两套四合院——北京市朝阳区小武基村甲8号3号院和5号院房产,分别进行公开拍卖,起拍价合计约1.45亿元。这样,11套房产合计约4.431亿元。

上游新闻记者获悉,此次拍卖为业主山水文园凯亚房地产开发有限公司(山水文园凯亚)无力偿债,而被抵押权利人五矿国际信托有限公司(五矿信托)申请法院强制执行。

起拍价相当于评估价8.5折

按照公告,此次拍卖的北京市朝阳区周庄山水文园220号楼-2至3层104、105、110三套,221号楼-2至3层103、104、106、107、108、1106套,共9套联排别墅,总建筑面积3292.78平方米,评估总价为35070.55万元,评估价建面10.6507万元每平方米。

具体建面从346.41平方米到391.19平方米不等,起拍价从3033.3950万元到3698.2735万元,起拍价合计约2.981亿元,相当于评估价8.5折,起拍价折合建面9.0531万元。

山水文园220号楼和221号楼坐落于四期开发建设的山水文园西园,位于东三环外,西距东三环十里河桥直线距离约500米,220号楼和221号楼南临弘燕南一路北侧。

房屋所有权人为山水文园凯亚房地产开发有限公司,房屋用途为住宅、车库,住宅、地下室,为商品房。土地使用权为出让。

北京市朝阳区周庄山水文园220号104、105、110室是一个京(2019)XX产权证,北京市朝阳区周庄山水文园221号103、104、106、107、108、110室也是一个京(2019)XX产权证,拍卖成交后产权证是否能单独分开办理,需买受人自行到相关部门了解。

而两套四合院——北京市朝阳区小武基村甲8号3号院和5号院房产 ,合计建面2033.01平方米,合计土地使用权面积4155.54平方米,评估价合计17066.65万元,评估价建面折合每平方米8.39477万元,起拍价合计约1.45亿元,相当于评估价8.5折,按照建面折合起拍价每平方米7.1355万元。

5号院房产,建面1404平方米,评估价1.178626亿元,起拍价1.00183210亿元,相当于评估价8.5折,土地使用权终止日期为2051年11月4日。

3号院房产,建面629.01平方米,评估价5280.39亿元,起拍价4488.3315万元,相当于评估价8.5折,土地使用权终止日期也为2051年11月4日。

朝阳区小武基村甲8号3号院、5号院位于北京东四环内,东距东四环南路小武基桥约500米,西侧邻萧太后河东岸。

上述房地产的房屋所有权人也为山水文园凯亚房地产开发有限公司,房屋用途办公用房,为商品房。土地使用权为出让, 登记时间2009年9月25日。

这11套房产拍卖,均要求买家需具备北京购房资格,如拍卖成交后因买受人不具备北京购房资格导致悔拍的,已交纳的保证金不予退还。

老板受累于山水六旗文旅小镇项目

上游新闻记者获悉,此次拍卖系业主山水文园凯亚无力偿债,而被抵押权利人五矿信托有限公司申请法院强制执行。

天眼查数据显示,山水文园凯亚房地产开发有限公司注册地在北京市朝阳区甲8号5号院1号楼1层105室,1997年7月18日成立。法定代表人李瑞芳,注册资本7000万元,大股东为山水文园投资集团有限责任公司,持股比例60%,实际控制人为李辙,山水文园创始人。

有公开报道,从2001年至今,在北京东三环至四环地段,山水文园开发了总建面120万平的豪宅项目山水文园,红了20年的该项目给李辙和公司带来了巨大的财富。

2019年10月10日的胡润百富榜上,李辙排名第195位,财富180亿元人民币。

山水文园集团也尝试转型。

美国六旗乐园与迪士尼乐园、环球影城并称“世界三大主题乐园”,但此前没进入中国市场。2014年,山水文园集团与美国六旗签订战略合作,准备打造“世界级的山水六旗文旅小镇”。

为了引进美国六旗,山水文园下了血本,又以美国六旗为大旗,在世界范围内引入近300个国际知名品牌,对标万达文旅项目。

地方政府看到山水六旗文旅小镇能带来每年近10个亿的税收与数万个就业岗位,以及如此多的国际品牌,纷纷开门相迎,从2015年起,浙江海盐、重庆璧山、南京溧水等10多个山水六旗文旅小镇签约。

有人指出,这些小镇大多位置并不理想,消费能级并不高。即便如期完工,也未必有足够得消费力支撑其运营。

山水文园为何要做文旅小镇?有业内人士分析,该公司的山水文园项目还是2001-2005年拿下的,此后在北京再也没有拿过其他住宅用地。而一二线城市土地竞争日趋激烈,山水文园这类项目型公司的生存空间越来越小,只能把目光投向三四五线城市或区域。

房地产发展的黄金期,财务杠杆是很多地产公司成功的秘密,杠杆越高、周转越快,规模也发展得越快。

2020年,限制开发商融资的“三条红线”正式出台:剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍,开发商融资将严格受这三条红线踩线情况的限制。

“三道红线”彻底打破了开发商对金融杠杆的幻想。

2019年底,山水文园负债过高,资金危机全面爆发,希望于高杠杆来撬动自己的文旅小镇破灭,项目停工、六旗催债、股权冻结、业主维权、诉讼等纷至沓来,山水文园集团旗下小镇变卖或者停工,于是,开始有了法院对山水文园企业资产的司法处置。

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