不确定性因素仍在,曙光到来还需要时间。
10月8日,华夏幸福(600340.SH)复牌后一字涨停,截至发稿报4.41元,总市值172.6亿元。中国平安(601318.SH)也罕见大涨,截止发稿报51.74元,涨幅约7%。
市场情绪上扬,源自节前的一份化债方案。9月30日,华夏幸福与金融机构债权人委员会举行全体债权人大会,并公布最新化债方案:针对2192亿元金融性债务,将通过卖资产回笼资金、现金清偿、债务展期等方式,分批实现债务化解。
总体来看,这份金融债务清偿方案,路径较为清晰,且一定程度上超出市场预期。
其中,对于变现能力较强的资产,华夏幸福拟通过寻找潜在投资者进行出售变现,预计卖出资产回笼资金约750亿元,其中570亿元拟用于现金偿付金融债务。
与此同时,出售资产将带走金融债务约500亿元,相关项目公司的股权需要寻找投资者接盘,后者承接的债务需要通过展期、降息等方式化解,同时项目公司还将通过债务置换等方式有条件承接相应债务。
对于有稳定现金流的持有型物业,设立信托计划,通过信托收益份额偿付债务,预期相关规模约220亿元。对353亿元优先类金融债务,进行留债、展期、利率下调,保持原担保条件不变,其中担保债券在担保物处置时优先受偿。
剩余550亿带息债务,则待公司运转有序后逐步消化。中信建投发表研报认为,本次方案未出现债务打折情况,预计所有债务人本金将获得偿付,平安的债务风险敞口亦将受益,整体来看,债务重组计划超预期。
对中国平安来说,预计其债务本金均将获得偿付,后续无需再次计提债权减值、且存在减值转回的可能;中国平安对此的股权类投资拨备率高达75%、预计亦无需再次减值、并将受益于华夏幸福恢复产业新城“造血”功能而提升。
作为曾经的环京“地产黑马”,华夏幸福的走势牵动着许多投资者的心。
受产业新城资金沉淀、环京限购、融资收紧、疫情冲击等影响,2021年2月,华夏幸福首次宣布52亿债务逾期,截至9月累计债务违约近900亿元。随着债务违约风波蔓延,华夏幸福股价也一路下滑,年内跌幅达7成,投资者损失惨重。
今年7月份,华夏幸福债务重组方案数次流出,其中不乏“8折兑付个人理财投资者”等版本,不过均未得到官方确认。另市场意外的是,9月尾声,化债方案艰难出炉,且遵守了此前“不逃废债”的承诺,整体重组计划超预期。
目前来看,上述化债方案仍存在不确定性,有诸多问题待解决。譬如,大部分债券明确了“留债、展期、利率下调”等思路,同时豁免已发生未支付的利息、罚息、违约金等,这些均需取得相关债权人同意,资产收购方同样需要敲定。
不过,“难产”许久的债务重组总算有了进展,且没有对债务进行“打折”处理,对各方来说,也是重整上路的开始。此外,若剔除“出售资产带走”的500亿元债务和约352亿元“优先类金融债务”,首期现金清偿率预计可达42.5%以上。
与此同时,华夏幸福还公布了持续经营计划,将保留孔雀城住宅业务、部分产业新城业务、物业管理业务及其他业务,通过债务重组、持续运营,逐步恢复“造血”能力与公司资信。
其中,孔雀城住宅业务板块,将成立住宅开发和交付运作平台,由“政债企”三方监督,提振去化速度和销售价格,逐步恢复孔雀城板块融资功能,探讨以滚动拿地开发等多元化手段,更好地完成房地产开发与交付任务。
在房企频频出现行业信用危机隐现的背景下,华夏幸福的这份债务重组方案,也为其他危机中的房企提供了借鉴:通过及时出售资产等方式,控制风险,不至于危机爆发。
海通证券认为,日前央行货币政策委员会2021年第三季度例会首次提及房地产,明确“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,有助于稳定市场预期、提振行业发展信心,房地产投资整体风险可控,市场无需过度担忧。
本文来源：第一财经
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