热点城市楼市有望低位徘徊，年底或出现小幅翘尾

刚刚过去的国庆“黄金周”，楼市延续了9月下行的态势。根据中指数据CREIS，今年“国庆”期间(10月1日-7日)，重点监测的15个城市新房成交面积较去年同期下降33%。其中，4个一线城市新房成交42.19万平方米，与去年国庆基本持平，11个代表性的二线和三四线部分城市新房市场降温明显，国庆期间新房成交35.32万平方米，同比下降43%。

整体来看，2021年国庆假期楼市热度继续减弱，一方面受到今年以来热点城市在调控政策上不断“打补丁、补漏洞”的影响，比如限售、二手房再交易增值税免征期“2改5”、二手房参考价、限制预售证发放、限价管制等，或限制需求，或增加交易摩擦，客观上导致需求下滑；另一方面，部分开发商陷入债务困境，新房促销范围和力度扩大，市场预期下滑，影响了购房热情。

另外，热点城市“卖一买一”的换房需求占比很大，但受到信贷条件紧张，贷款额度收缩、利率上浮、审批冗长，很多银行甚至停贷等冲击，需求实现的周期人为拉长，也导致市场热度下降。整个国庆假期，各种各样的降价促销是楼市的主旋律。比如，郑州、青岛、济南等重点二三线城市。

不过，如果考虑到去年国庆期间楼市整体热度在历史最高位，而今年调控抑制和信贷紧缩的力度又史无前例地大，代表性城市还能保持如此业绩，我们认为楼市需求端的韧性很足。目前来看，楼市只是在供给端出了一些风险事件，热点城市的需求端还是相对稳定的，开发商如果定价合理、“真实降价”，一般都会取得较好的业绩，这在国庆黄金周体现得很明显。

比如，一线城市的广州、深圳，只要是热门置业区域(比如深圳宝安、广州黄埔和南沙)的项目，如果定价合理，或者比上一期有优惠，或者比周边二手房价格低，就能够获得不错的销售业绩。再比如，近期上海很多在售项目在认筹阶段就触及积分摇号，并不担心客源，6个纯新项目在“十一”推盘，浦东新区、静安区有项目甚至关闭样板房，彰显前期认购客户多。

在其他热点城市，如果新盘的价格折扣力度比较大、开发商舍得“割肉”，都取得了不错的销售业绩。这说明，某区域楼盘定价一旦比周边低，就会带来需求释放。这主要是由于，近年来热点城市人口流入规模大、外来人口多，需求基础比较扎实，换房需求也比较集中。一旦市场看到切实的让利空间，加上近期金融紧缩有所缓和，累积的需求就会迅速入市。

比如，中部某热点二线城市，前期棚改规模太大，新房供应和二手房挂牌量很大，加上洪灾和疫情的影响，在售新盘优惠力度较大，价格让利10%左右的比比皆是，对销售的带动作用也比较明显。当然，各个城市的优惠购房五花八门，特价房、专享折扣、车位抵用券、“老带新”折扣、成交送物业费等。对非热点城市，特别是三四线来说，小幅优惠很难带来放量销售。

另外，市场分化非常明显。根据国家统计局的数据，目前还有四十多个城市新房价格环比上涨，说明市场冷热不均，热点板块房价坚挺甚至有明显上涨，特别是学位房概念的板块、地铁新开板块、产城融合板块等，这在各个热点城市都存在。这些区域前期出让的地价比较高，项目定位也比较高端，很多针对换房需求，适应性强、定价适当，也带来了不错的业绩。

从国庆期间的楼市情况来看，楼市的热度整体还算不错，弱于2020年同期水平，但好于2019年同期水平。对于未来的市场走势，关键还是要看政策面、资金面的变化，以及龙头城市的走向。从政策面来讲，调控开始趋于稳定，部分城市基于“三稳”的诉求，开始在“一城一策”上做文章，比如愈演愈烈的“限跌令”，比如下调二手住房交易个人所得税核定征收的税率。

从资金面看，信贷紧缩的局面有所缓解。9月29日，央行和银保监会召开房地产金融工作座谈会，住建部等相关部门负责人及全国24家主要银行的负责人参加会议。会议要求把“两个维护”(“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”)细化为行动纲领。更早前的9月初，银保监会提及“督促银行在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”。

这意味着，今年以来紧缩的资金面有望得到缓解，以确保刚需购房者能以较低的利率、充足的额度、较短的周期获得信贷资金，解决“资金紧缩、刚需受伤”的局面。要注意的是，资金面缓解更有利于“卖一买一”的换房需求，促进供需两旺，住房消费和流通率提高，保证市场一定的温度，避免资金面太紧，需求端受抑制，供给端资金链压力较大，冲击楼市基本面。

最后，看看指标性城市的表现。根据诸葛找房数据，深圳“十一”期间新房成交较去年同期上涨163%，较2019年同期上涨202%。一方面，疫情管控较为严格，导致深圳旅行出游受限，间接带动购房需求上涨；另一方面，近期有大量定价合理、区位较优的新盘集中上市；同时，资金面缓和、第二轮供地未出现明显流拍，也利好市场预期。综合来看，四季度热点城市楼市有望在低位徘徊，年底可能出现小幅翘尾行情，低位稳定是大概率，不太可能明显反弹。