二手房市场放款难与项目同质化难题待解

　二轮土拍“降温” 二手房市场放款难与项目同质化难题待解

现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。

第一轮土拍的热烈仿佛还未走远，集中供地就已经急速入冬。

近期，各地第二轮土拍普遍遇冷，流拍率居高不下、溢价率大幅降低、底价成交率前所未有，更有多个城市“未拍先冷”，竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块，杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。

以往韧性最足的一线城市也大幅降温，继广州流拍率高达52.10%之后，“冬日魔咒”继续在北京和上海显现，两地二轮集中供地整体大幅回落。

土地市场持续变冷的另一面，是房企在融资渠道不断收紧、销售回款不理想、现金流状况不断压缩的大背景下，纷纷“佛系”。相比之下，国有房企在本轮拿地中占据了较大市场份额。

房地产行业的新逻辑已经写完了序章，现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。

北京二轮土拍也遇冷

10月13日，北京第二批集中供地收官，原本计划供应的43宗土地，仅有11宗走到了现场竞价环节，除1宗地采用招标出让早早定下归属以外，直到竞买报名截止日，仍有26宗地块无人报名，截止日当晚，北京市规自委官宣26宗地块延期出让，占总出让地块的60.47%。

总计16宗接到有效竞买申请的地块，其中5宗因仅有一家房企报名，以底价130.48亿元成交，加上现场竞价的11宗地块揽金379.5亿元，北京第二批集中供地总成交额513.45亿元。

与第一批集中供地中超过50家房企角逐相比，北京第二批集中供地16宗地块仅有20余家房企参与竞拍，且参拍房企以国企为绝对主导，热度明显降低。

“随着一系列最严格的房地产调控，特别是针对学区房的调控政策，抑制了市场的热度，而且信贷放款难，全面打击了北京二手房市场成交量。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京二批次土拍骤然降温的背景是整体楼市速冻，与信贷收紧有着莫大的关联。

据张大伟透露，除额度小的公积金贷款外，北京二手房商贷目前7月份成交基本未放款，而且不确定何时可以放款，新增成交年内已经没有放款可能，甚至到明年一季度是不是可以放款也没有确定。

“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃，特别是一二线城市，二手房占比高，且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金，当下贷款周期已经超过3个月，年内放款难的情况持续下，市场成交量将不断减少，包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。”张大伟表示。

值得关注的是，朝阳区作为北京供地大户，在本次集中供地中挂牌11宗土地，但仅有十八里店1宗地有房企报名，其余10宗地块均被延期，进入第三批集中供地的供应名单。

中指研究院分析指出，朝阳区供地遇冷的原因在于项目竞争白热化，房企拿地趋于谨慎。“以一批次为例，朝阳区多宗地块均为紧紧相邻，且均有例如90/70等相同的政策限制，导致项目入市后产品同质化严重，竞争激烈，二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均紧紧相邻，二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。”

多地土拍“入冬”

北京二轮土拍的遇冷只是大趋势的一个延续，实际上“流拍潮”已经蔓延多日。

不包含上海、武汉和北京在内，截至2021年10月7日，已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍，据中信建投统计，15城的平均溢价率为4.9%，较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗，流拍及中止交易数量达206宗，流拍及中止交易率达到29.4%。

具体来看，二轮土拍流拍率明显走高，其中，沈阳流拍和中止交易率为58.7%，长春、福州、重庆、天津流拍率均超过30%，广州流拍率52.1%，杭州竞品质地块因报名房企不足全部流拍。

“提前流拍”的戏码不断上演，其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天中止出让，济南有20宗，天津19宗，上海7宗，杭州17宗。

溢价率大幅下降是另一个重要特征。据统计，重庆的平均溢价率为0.02%，广州、青岛、长春、成都平均溢价率仅0.8%、0.46%、0.4%、0.1%；低溢价成交土地占总成交土地量增加，如济南成交地块全部为底价成交，广州底价成交土地占总成交量的90%，成都底价成交占比73.08%。

除却土拍规则调整的基础原因外，行业基本面下行进一步压缩了土地市场需求。

中信建投数据显示，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元，单月业绩规模不及8月、首次环比下降，较2020年同比也下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期，7-9月连续三个月单月业绩同比下跌，且9月同比跌幅进一步扩大。

央企国企扫货

北京土拍市场上，在民营房企纷纷谨慎出手的当下，国有房企的身影开始频繁出现。

10月12日5宗底价成交的地块，分别被收入北京城建、北京通州房地产、中海、金隅、华润置地、中铁置业等房企麾下。

10月13日的现场竞价中，首开表现抢眼，以123.35亿元总价斩获3宗宅地；在北京第一批集中供地报名积极但未有收获的中海，本次成功补仓2宗地块。

“究其原因，主要还是房企资金压力较大。”中指研究院告诉21世纪经济报道记者，自然资源部调整集中供地规则之后，加大了自有资金来源审查制度，并且限制了无开发资质的企业参与土拍，加之宏观调控下的信贷收缩，直接导致房企融资端受到较大制约。“另一方面，回款端在下半年也受到了较大的影响，市场下行，项目去化面临困难；信贷收缩，购房贷款办理困难；加强资金监管，购房款银行放款难度加大。”上述分析师表示。

中信证券也在一份研报中指出，针对近期二轮土拍城市的拿地企业结构进行考察，发现拿地企业很多都是地方性国企，其中重庆、苏州及南京地方性国企拿地比例最高，分别达到成交总土地宗数的49%、45%及41%。

“地方性国企在土地出让偏冷时能起到拿地托底的作用，当地方性国企拿地占比过高时，意味着土地市场的确相当冷淡。”中信证券分析认为。

一家全国性百强房企北京分公司的高管告诉21世纪经济报道记者：“在市场偏冷时，本身民营房企的资金链就紧张，如果地块本身的盈利空间较低，拿地的意义就不大了。”但该人士同时指出，国有房企凭借稳定的资金来源、较低的融资成本等优势，叠加广阔的产业链，比如也包揽建设环节，综合下来比民营企业的盈利空间要大很多。