网易首页 > 网易房产 > 正文

二手房市场放款难与项目同质化难题待解

0
分享至

 二轮土拍“降温” 二手房市场放款难与项目同质化难题待解

现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。

第一轮土拍的热烈仿佛还未走远,集中供地就已经急速入冬。

近期,各地第二轮土拍普遍遇冷,流拍率居高不下、溢价率大幅降低、底价成交率前所未有,更有多个城市“未拍先冷”,竞拍前一日不得不撤销或延期无人报名地块,杭州和北京“提前流拍”地块更是达到了半数以上。

以往韧性最足的一线城市也大幅降温,继广州流拍率高达52.10%之后,“冬日魔咒”继续在北京和上海显现,两地二轮集中供地整体大幅回落。

土地市场持续变冷的另一面,是房企在融资渠道不断收紧、销售回款不理想、现金流状况不断压缩的大背景下,纷纷“佛系”。相比之下,国有房企在本轮拿地中占据了较大市场份额。

房地产行业的新逻辑已经写完了序章,现金流收紧之后的市场竞争格局将是一场大变。

北京二轮土拍也遇冷

10月13日,北京第二批集中供地收官,原本计划供应的43宗土地,仅有11宗走到了现场竞价环节,除1宗地采用招标出让早早定下归属以外,直到竞买报名截止日,仍有26宗地块无人报名,截止日当晚,北京市规自委官宣26宗地块延期出让,占总出让地块的60.47%。

总计16宗接到有效竞买申请的地块,其中5宗因仅有一家房企报名,以底价130.48亿元成交,加上现场竞价的11宗地块揽金379.5亿元,北京第二批集中供地总成交额513.45亿元。

与第一批集中供地中超过50家房企角逐相比,北京第二批集中供地16宗地块仅有20余家房企参与竞拍,且参拍房企以国企为绝对主导,热度明显降低。

“随着一系列最严格的房地产调控,特别是针对学区房的调控政策,抑制了市场的热度,而且信贷放款难,全面打击了北京二手房市场成交量。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,北京二批次土拍骤然降温的背景是整体楼市速冻,与信贷收紧有着莫大的关联。

据张大伟透露,除额度小的公积金贷款外,北京二手房商贷目前7月份成交基本未放款,而且不确定何时可以放款,新增成交年内已经没有放款可能,甚至到明年一季度是不是可以放款也没有确定。

“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃,特别是一二线城市,二手房占比高,且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难的情况持续下,市场成交量将不断减少,包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。”张大伟表示。

值得关注的是,朝阳区作为北京供地大户,在本次集中供地中挂牌11宗土地,但仅有十八里店1宗地有房企报名,其余10宗地块均被延期,进入第三批集中供地的供应名单。

中指研究院分析指出,朝阳区供地遇冷的原因在于项目竞争白热化,房企拿地趋于谨慎。“以一批次为例,朝阳区多宗地块均为紧紧相邻,且均有例如90/70等相同的政策限制,导致项目入市后产品同质化严重,竞争激烈,二批次孙河六宗地、十八里店三宗地均紧紧相邻,二批次王四营L04地块也紧邻一批次王四营三宗地中的L03地块。”

多地土拍“入冬”

北京二轮土拍的遇冷只是大趋势的一个延续,实际上“流拍潮”已经蔓延多日。

不包含上海、武汉和北京在内,截至2021年10月7日,已有15个重点城市完成了第二批集中供地土拍,据中信建投统计,15城的平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到29.4%。

具体来看,二轮土拍流拍率明显走高,其中,沈阳流拍和中止交易率为58.7%,长春、福州、重庆、天津流拍率均超过30%,广州流拍率52.1%,杭州竞品质地块因报名房企不足全部流拍。

“提前流拍”的戏码不断上演,其中沈阳累计有24宗地块在开拍前一天中止出让,济南有20宗,天津19宗,上海7宗,杭州17宗。

溢价率大幅下降是另一个重要特征。据统计,重庆的平均溢价率为0.02%,广州、青岛、长春、成都平均溢价率仅0.8%、0.46%、0.4%、0.1%;低溢价成交土地占总成交土地量增加,如济南成交地块全部为底价成交,广州底价成交土地占总成交量的90%,成都底价成交占比73.08%。

除却土拍规则调整的基础原因外,行业基本面下行进一步压缩了土地市场需求。

中信建投数据显示,2021年9月,TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模不及8月、首次环比下降,较2020年同比也下降36.2%。下半年以来百强房企销售承压、业绩表现不及上半年和去年同期,7-9月连续三个月单月业绩同比下跌,且9月同比跌幅进一步扩大。

央企国企扫货

北京土拍市场上,在民营房企纷纷谨慎出手的当下,国有房企的身影开始频繁出现。

10月12日5宗底价成交的地块,分别被收入北京城建、北京通州房地产、中海、金隅、华润置地、中铁置业等房企麾下。

10月13日的现场竞价中,首开表现抢眼,以123.35亿元总价斩获3宗宅地;在北京第一批集中供地报名积极但未有收获的中海,本次成功补仓2宗地块。

“究其原因,主要还是房企资金压力较大。”中指研究院告诉21世纪经济报道记者,自然资源部调整集中供地规则之后,加大了自有资金来源审查制度,并且限制了无开发资质的企业参与土拍,加之宏观调控下的信贷收缩,直接导致房企融资端受到较大制约。“另一方面,回款端在下半年也受到了较大的影响,市场下行,项目去化面临困难;信贷收缩,购房贷款办理困难;加强资金监管,购房款银行放款难度加大。”上述分析师表示。

中信证券也在一份研报中指出,针对近期二轮土拍城市的拿地企业结构进行考察,发现拿地企业很多都是地方性国企,其中重庆、苏州及南京地方性国企拿地比例最高,分别达到成交总土地宗数的49%、45%及41%。

“地方性国企在土地出让偏冷时能起到拿地托底的作用,当地方性国企拿地占比过高时,意味着土地市场的确相当冷淡。”中信证券分析认为。

一家全国性百强房企北京分公司的高管告诉21世纪经济报道记者:“在市场偏冷时,本身民营房企的资金链就紧张,如果地块本身的盈利空间较低,拿地的意义就不大了。”但该人士同时指出,国有房企凭借稳定的资金来源、较低的融资成本等优势,叠加广阔的产业链,比如也包揽建设环节,综合下来比民营企业的盈利空间要大很多。

相关推荐
热点推荐
Claude Code发布4个月,用户11.5万,开发者:200 美元/月不算贵

Claude Code发布4个月,用户11.5万,开发者:200 美元/月不算贵

机器之心Pro
2025-07-07 17:48:18
林葳被“骗子公司”坑惨!放话称多队邀请试训,今却面临无球可打

林葳被“骗子公司”坑惨!放话称多队邀请试训,今却面临无球可打

弄月公子
2025-07-08 19:29:23
聂云霞,主动交代问题

聂云霞,主动交代问题

新京报政事儿
2025-07-08 13:41:42
武汉市原市长周先旺被查

武汉市原市长周先旺被查

观察者网
2025-07-08 11:19:07
男子因热射病不幸走了!医生提醒:高温宁愿啃雪糕,也别干这些事

男子因热射病不幸走了!医生提醒:高温宁愿啃雪糕,也别干这些事

逍遥史记
2025-07-05 10:38:05
‌中国一句话,让伊朗彻底没了后顾之忧,伊高层:不怕跟以军拼命

‌中国一句话,让伊朗彻底没了后顾之忧,伊高层:不怕跟以军拼命

红色国际
2025-07-08 21:05:03
凯特王妃的病情基本确定了,患的是肠癌

凯特王妃的病情基本确定了,患的是肠癌

户外小阿隋
2025-07-07 13:26:35
惊悚!美国发生大规模枪击事件

惊悚!美国发生大规模枪击事件

环球时报新闻
2025-07-08 15:37:16
“我们才不要你的238亿遗产”,邵逸夫离世,4个子女不送终不继承

“我们才不要你的238亿遗产”,邵逸夫离世,4个子女不送终不继承

聚合大娱
2025-05-08 11:55:09
女儿高考自己估分400,我正打算让她读专科,成绩出来那天我傻眼

女儿高考自己估分400,我正打算让她读专科,成绩出来那天我傻眼

白云故事
2025-07-06 07:45:08
宋佳带妈妈参观工作室,母女俩眉眼神似,走路姿势一模一样好温馨

宋佳带妈妈参观工作室,母女俩眉眼神似,走路姿势一模一样好温馨

柠檬有娱乐
2025-07-08 09:39:28
大瓜!李天一豪赌输千万,梦鸽被限制出境,84岁李双江被坑惨了?

大瓜!李天一豪赌输千万,梦鸽被限制出境,84岁李双江被坑惨了?

壹月情感
2025-07-01 21:52:02
美团阿里开始豪赌未来

美团阿里开始豪赌未来

智远同学
2025-07-08 09:52:33
定了!广西已明确:身份证45开头的人恭喜了!7月起正式开始实施!

定了!广西已明确:身份证45开头的人恭喜了!7月起正式开始实施!

930老友记
2025-07-08 12:05:37
上海市区突发多车事故!车辆碎片散落一地,2人受伤,被紧急送医

上海市区突发多车事故!车辆碎片散落一地,2人受伤,被紧急送医

上观新闻
2025-07-08 20:15:17
格力24年老大地位被终结,击败它的是国内最大空调集团,日收10亿

格力24年老大地位被终结,击败它的是国内最大空调集团,日收10亿

小樾说历史
2025-06-12 16:38:56
官方:怀斯曼与步行者签约;据悉合同为2年,次年球队选项

官方:怀斯曼与步行者签约;据悉合同为2年,次年球队选项

懂球帝
2025-07-08 09:44:54
看完伪娘红老头的约会门,我眼瞎了......

看完伪娘红老头的约会门,我眼瞎了......

医护健康科普
2025-07-08 10:36:15
看懂了朝鲜出兵俄乌,就懂了欧盟为何会成为菜单,中国也束手无策

看懂了朝鲜出兵俄乌,就懂了欧盟为何会成为菜单,中国也束手无策

文雅笔墨
2025-07-07 14:43:59
诸葛亮《出师表》残稿被发现,碳14鉴定为真迹,这水平赶上王羲之

诸葛亮《出师表》残稿被发现,碳14鉴定为真迹,这水平赶上王羲之

幸福娃书画苑
2025-07-03 10:30:44
2025-07-08 22:07:00

头条要闻

郑州五星级酒店摆地摊日入3万 杭州也有酒店坐不住了

头条要闻

郑州五星级酒店摆地摊日入3万 杭州也有酒店坐不住了

财经要闻

新消费浪潮下的资本叙事能持续吗?

体育要闻

17岁的朱正很好,但他救不了中国男篮

娱乐要闻

麻烦大了,凤凰传奇再次遭受“重创”

科技要闻

"失去新鲜感",中国车主为何不再追捧特斯拉

汽车要闻

遵循“极简主义” 北京现代ELEXIO发布内饰官图

态度原创

时尚
教育
房产
本地
手机

身高190+神颜男主竟失业?胡一天近况曝光引热议!

教育要闻

超60%考研人选择报考985/211,今年有多卷?

房产要闻

突然爆发!巨头疯入海口西海岸!

本地新闻

云游中国|踏入时光长廊!岐山八景诉说古今岁月风华

手机要闻

vivo X200 Ultra已推送OriginOS 15.0.15.5:变化大,你升级了吗

无障碍浏览 进入关怀版