是谁动了预售监管资金？

　理工科专业在读博士吴科没有想到，自己会以这种方式登上微博热搜。

去年3月，吴科买了西安苏宁云著的一套房，今年，开发商苏宁置业出现流动性危机，项目停工数月，引发1900多名业主维权。

吴科等业主调查发现，项目43.5亿元预售款有12亿元没有进入监管账户，即便是监管账户里的31亿元，也有12.62亿元工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷，目前监管账户仅剩8836万元。

9月底，4天时间里，吴科查阅40万字资料，引用了27篇文献，写成了《商业银行划扣预售资金抵偿开发贷的合理性探讨》，分析预售资金监管模式。让他没想到的是，这件事竟然上了微博热搜。

商品房预售监管资金与每个购买期房的人息息相关，包括定金、首付款、按揭贷款等。而预售资金监管，伴随着预售制度的推行而存在，是房管部门为了防止期房烂尾，从而对开发商预售所得款项进行约束。

一直以来，针对预售资金监管问题，各方龃龉不断，过去几年里，无论是楼盘烂尾无法交付，还是拖欠建筑商、供应商款项问题，多因预售监管资金被挪用而引发。

同时，苏宁置业、恒大地产等流动性出问题的房企在复工过程中，预售监管资金起到不可替代的作用。近3个月来，长沙、杭州、福州等地住建部门均通报了恒大地产恶意逃避预售资金监管，未将购房款按要求缴存至监管账户的违规行为。

东部某城市省住建厅人士告诉经济观察报，恒大在全国各地打折促销卖房，但部分项目预售款没有用于支付工程款，而是直接抽调到总部。包括恒大在内的不少房企，与建筑商、供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金。

近一年以来，在三道红线、两个上限等政策之下，房企对现金的渴求愈加强烈，预售监管资金再次成为开发商觊觎的“金山”，试图通过公关有关部门、全市“打包”监管、保函代替、争取时间差等方式盘活。尤其是下半年融资难，按揭收紧等背景下，企业急需资金偿还贷款、拿地，解冻预售监管资金愈加成为各家房企的燃眉之急，腾挪方式更是五花八门。

一位接近主管部门的人士告诉经济观察报，住建部拟加强预售资金监管，目前文件正在起草中，现阶段正要求各地方住建部门汇报相关意见及建议。

　　各地标准不一

目前各地监管办法不一，主要实行全额监管和重点监管相结合的方式。

一般而言，购房者将房款全额打进监管账户，住建部门和银行锁定其中一部分重点监管，以保障项目顺利完工并达到竣工备案条件。

各地设定的重点监管资金比例在5%-40%之间，2020年以来，多地对预售资金监管趋严，提高了重点监管资金比例、减少了提取额度和次数等。贝壳报告显示，太原重点监管资金比例最高达到40%，南宁比例最低为15%。

9月22日，重庆住建委发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》，取消了对信用资质不同的开发商实行差别化的资金比例监管，改为全市房地产项目的预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定。

一位top3房企东莞项目总经理告诉经济观察报，他曾多次向政府申请降低监管比例，但今年有关部门担心预售资金不足额、被挪用，导致项目烂尾，不敢放松监管。

一位top5房企财务人士介绍，目前广州执行2019年12月的规定，即项目主体结构施工未封顶、排栅未拆除前，留存比例为累积划拨预售款的10%。

但他认为，对北上广深等一线城市，土地成本远远高于建安成本，而土地款已在土地出让完成后缴纳，因此留存10%的预售款比例偏高。

他以一个项目为例算了一笔账：地价约1.5万元/平方米，售价约3万元/平方米，在项目主体结构施工未封顶前必须锁定10%预售款，其余款项按照施工合同、工程进度申请调拨，“地价占了一半，假设建安成本每平方米5000元，相当于房子卖出3万元只能提取5000元。而且所有企业都执行这一标准，没有对头部企业有所放松。”

部分城市实行差异化监管，例如东莞以扶优罚劣为原则，根据企业在东莞经营规模、诚信履约两个维度，分A、B、C三级。

例如，上一年度的销售金额达到50亿元以上，且加入东莞市房协成立的诚信联盟平台的企业，为A1档，可将其全市项目“打包”，锁定预售总额的5%作为工程建设保证金，A2档锁定比例为10%；销售额在10亿元以下的企业被归入B档监管，锁定比例提高至预售额的20%，且只能按照单个项目申请提取，用于本项目工程建设；C档则为未加入“诚信联盟”，或拖欠工程款、工程停工、延期交楼等的问题企业，只能“先审批、后用款”。

一位地方住建局人士认为，设立预售监管制度是防止项目烂尾，因此应该更关注工程建设本身，而不是以实施主体(不同类别企业)作为监管参照。“无论是世界500强，还是不知名企业，都要求重点锁定10%预售款，作为保底资金，监管部门只根据工程完工进度放款”。

该住建局人士补充，地产公司与金融财税机构的关联度很大，且相关资质、企业信用评级一直都在变化，采用机构或当地房协的评级，可能具有一定主观性。而且，头部企业已经享受着全方面的资源优势，基于反垄断以及公平公正的市场竞争原则，不应差异化优待。

　　冻结的“香饽饽”

一家top5房企的区域负责人胡丙透露，其所在集团十分重视全周期资金高周转，被“冻住”的预售监管资金一直是集团、区域总、项目总的“心头大石”。

为了刺激区域公司盘活沉淀资金，今年2月，胡丙所在集团财务部门开始推行“区域监控资金考核管理制度”，为期1年，鼓励所有区域主动降低监管资金比例，如当月监控比例较上月减少1亿元，则按照1亿元乘以近12个月销售回款的0.05%，给予片区现金奖励。

这意味着，对于一个年销售过百亿的片区而言，单月解冻1亿元预售监管资金，可获得的奖励超过500万元。这笔奖励具体分配下去，片区负责人可获得20%，片区内主责人员占比60%，区域财务总及财务团队占比20%。

胡丙直言，解冻得越多，奖励越丰厚，这笔预售监管资金也成了“香饽饽”。且公司要求，监控资金盘活挂钩片区现金额度管控，以收定支，各片区按照监控资金盘活情况，来铺排片区内各项目开支。

“每月片区解冻的50%额度，用于片区经营刚性支付；上级区域公司可以提取剩下的50%，用来支付土地款、股权款、拆迁款、村企熟化以及集团内外部贷款还款等。”因此，该区域总也使尽浑身解数，动员区域内的片区总、项目总。

胡丙常用另一个区域解冻监管资金的案例给下属作宣贯，去年，集团某区域在8个月内，将预售监管资金从58亿元降低至35亿元，降幅约40%，“如果按照10%年化收益计算，可以创造的效益超过8600万元，这对于一个同期净利润不足4000万元的区域而言，十分可观了”。

　　花式“解冻”

胡丙透露，其所在公司已制定出标准化解冻预售监管资金的“攻略”，甚至连同地方政府沟通的文书、说辞，集团层面都会出具模板，区域公司再根据实际调整。

打通政府和银行关系是第一步。胡丙需要与地市、县级有关部门沟通，强调公司过往在扶贫、公益等方面对当地的贡献，获取地方政府的认可。同时组建关系网，借助政府及银行力量，多“搭桥”，如果解冻县一级部门资金受阻，及时寻求区域公司协助。

第二步，争取全市“打包”监管。胡丙所在公司常常强调片区公司不能各自为战，而是要形成合力，“借力打力”。

他解释，监管账户一般要开到重点关系银行，才能提高解压效率，“当地农商行对公司监控账户开设在其行内有很大的需求，且银行也能帮助公司去协调当地房管局允许所有项目打包监控”。

胡丙进一步说，地方政府监控资金的目的是担心企业倒闭、项目烂尾，因此对开发商在全市的项目进行总额监控，与单个项目分开监控，相差不大。但对开发商而言，不同项目建设进度不一，全市“打包”可以很大幅度盘活资金周转效率。

第三步，可巧借资源换资金。部分区域地方政府要求企业需提供工程款发票、税费发票等，作为提取预售监管资金的凭据。为此，胡丙则鼓励项目公司用第三方监理单位提供的资产评估报告，告诉有关部门：我这个工程还有多少量没做完，你只需要把对应的部分资金监管住，剩下的全部结算给我，这就提前盘活了资金。

胡丙估算，提前盘活约8000万元，项目最终经营性现金提前回正13天，给项目公司创造的效益多了200多万元。

第四步，合理利用保函。实际上，能级较低的三四五线城市对预售资金的监管，反而比一二线城市严格，监控比例更高。胡丙解释，因为部分三四五线城市政府担心出现风险，觉得地产企业的信誉不够，此时企业可付一定费用让金融机构背书，比如通过保函去替代监管资金。

银行开出保函，比如担保该企业半年内能够偿还5亿元，申请地方政府提前解冻监管资金，“对银行来说，存量的钱不会继续躺着，可以继续流转起来；而对地方政府来说，也是另一种定心丸——如果企业真的无法如期偿还钱款了，便由银行兜底”。

第五步，契而不舍。胡丙举例，有个项目年初监控资金近13亿元，同时在该监管银行有约23亿元的开发贷款，“这相当于我们在银行只拿走了10亿元的资金，但还要付23亿元的利息”。因此，年初项目公司多次与银行口头沟通，想用监控资金偿还贷款，但银行都因监管和收益问题不允许解控。

后来，项目公司向银行发函，变相施压，“如果银行不允许解冻监控资金，我们就打算全额还贷款，因为企业贷款关系着银行的绩效，但银行仍不同意。另一方面，项目工作人员私下了解到银行的真实需求是希望获得企业大额存款。此后，每个月月底或季度末，项目公司都会对这个银行提供一定的存款支持，而银行也会在按揭资源上向公司倾斜。

最终，该项目实现监管资金净盘活10亿元，监控比例下降了近20%，在胡丙看来，这是企业与银行反复博弈的结果。

第六步，用时间换金钱。“对于大流量的项目，我们也在想办法，尽量缩短预售资金在监控账户里停留的时间。”胡丙说，例如在按揭放款之后，我们可以先不让资金进入监控账户，而是进入项目的其他账户，等到网签之前，政府需要核查监控账户里金额时，再把资金打进监管账户。“这争取的只有几天的时间，但对大流量项目来说，积少成多，实际效益也不少”。