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一线城市二手房“速冻”,“金九银十”消失了?

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超15城出台“限跌令”!一线城市二手房“速冻”,“金九银十”消失了?

这个国庆假期,回到家乡的李静(化名)从父母那里得知一个令她吃惊的消息:家里前两年购买的一套房子,今年以来房价已经跌去超过20%。

李静的家乡是一个三线小城,家里的房子在城市郊区,是此次房价下跌的重灾区,但即使是市中心的房子也已经跌去15%左右。

不仅仅是三四线城市,即使是一些省会城市也已经“扛不住”了。

近日,哈尔滨出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,提出购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限等16条“救市”政策。

一位哈尔滨的房屋中介告诉21世纪经济报道记者,新的16条房地产政策,是鼓励外来人员在哈尔滨买房落户,新政出台后来买房的人变多了,目前售楼部不能说爆满,但确实挺忙的。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,全国这一轮房价下跌的直接原因是信贷收紧,最大的影响是二手房,目前来看一线城市二手房成交量下跌最大。但目前的“救市”政策都没有触及到市场下调的根本,很多城市出台的“限跌令”甚至会起到反作用。

冷清的“金九银十”

今年房地产惯有的“金九银十”,显得特别冷清。

张大伟指出,目前出台“限跌令”城市数量明显增多,包括鄂州、东阳、张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安庆等。其中,就包括李静的家乡。

“我和中介聊,发现同一个楼盘,一期刚刚开盘的时候单价在8000-10000万元,而现在新开盘的二期只有7000多元,一开盘就下跌超过1000元,不少一期购房者都不满。”李静说。

不仅仅是三线城市,哈尔滨这类省会城市,也在防止房价大起大落。21世纪经济报道记者注意到,就在今年9月9日,哈尔滨松北区住房和城乡建设局发布了《关于稳定房地产市场相关情况的通知》,提出要坚守商品房价格的稳定性。

“哈尔滨房子都降价了,政府出‘限跌令’,就是为了不让房子价格降太厉害,但就算如此,现在哈尔滨房价已经降价,很便宜了。”上述哈尔滨房屋中介表示。

他进一步表示,哈尔滨今年的新房单价平均约下降2000元左右,松浦观江国际此前单价达到1.3万元/平,但现在即使是南北通透的户型也就1万元左右,“有人就是看房子掉价不敢买,‘限跌令’就是给老百姓吃‘定心丸’”。

张大伟表示,根据网签规则,一般来说,房地产如果实际售价低于网签价格15%,就无法通过备案,但此前大家都是预防不要过度涨价,没有考虑过下跌问题。但是,现在相应的规定起到了限跌作用,很多城市并没有发布“限跌令”,但是实际的限制都是有的。

情况确实如此。21世纪经济报道记者了解了福建厦门、广东惠州等地的情况,一位厦门房地产中介告诉21世纪经济报道记者,政府的“限跌令”一般是两个方面:限制售价,以及限制折扣。

“我们售卖新房的工作人员,原本计划打到92折,但为了避免市场比较乱,政府就限制最多打95折。”上述中介指出,厦门楼市在今年三四月份火热过一阵,但随着银行贷款额度缩减,放款时间拉长,客户骤减,一些客户在今年四五月份就订房了,但现在还拖着。

“今年9月和10月,客户整体比之前多一些,但售价仍然不好。”上述厦门中介指出,预期年底市场可能会出现更便宜的房子。

一位惠州房地产中介对21世纪经济报道记者表示,往年在下半年楼市会相对火热,但今年却出现下滑,对他们来说,七八月份整个惠州的成交网签数据下降了22%。

“银行政策对贷款有所收紧,导致二手房不是一般的不好卖,新房也在打折。”上述惠州中介表示,有一些楼盘直接打到9折,开发商也在想各种办法来促销,比如降低首付,甚至首付分期。

一线城市二手房“速冻”

中原地产研究中心统计数据显示,9月份一线城市二手房数据全线暴跌,整体数据已是多年来新低。

北京二手房市场全面冰冻,9月二手房成交量只有12575套,相比2020年的17259套下降了27%,环比下降21%,创下连续18个月的市场最低点;上海9月成交套数也只有11000套,相较于8月份的18000套下降约40%;9月份,广州二手住宅整体网签宗数为6198宗,环比下降27.38%,同比下降56.04%;深圳9月成交1765套二手住宅,环比减少13.6%。

张大伟指出,从二手房来看,一线城市成交量下跌最为严重,首先是一线城市的限购在所有城市中最为严格,其次是信贷收紧对其影响很大。

“信贷收紧最直接的影响就是二手房,其中对一线城市影响最严重,对二线、三线城市影响相对弱一些。”张大伟表示,但三线城市楼市也不好过,因为三线城市的房地产供应相对饱和,并且受一些大企业“暴雷”的影响更明显。

不仅二手住宅,新建住宅9月份也出现了全线明显下调,一线城市平均成交面积环比下降超过23%,同比下降47%,二线城市也环比下降6%,同比下降30%。三线城市环比下降26%,同比下降52%。

国庆节期间,中原地产数据显示,大部分城市房地产市场新增成交量达到多年最低谷,一线城市二手房接近零成交。往年出现的长假期间三四线城市返乡置业潮几乎完全消失,三四线城市加速打折现象开始明显出现。

这让和李静一样的不少购房家庭,陷入了亏损之中。

王婷(化名)家里在2017年购买了一套在角美的新房(角美位于厦门和漳州交界,属漳州),购入价格为19999元/平方米,但如今她计划以16000元/平方米卖出。

“2017年时行情大好,我们就跟风买了一套,但现在资金紧张,加上房价仍在下跌,我还是想卖出去,尽管卖出去要亏钱,差不多要亏60万。”王婷说。

张大伟表示,导致楼市“速冻”的第一个原因是房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。其次,房地产调控持续升级,9月单月全国房地产调控累计达62次,叠加1-8月的420次,2021年以来房地产调控次数达482次。

“从目前的‘救市’政策看,都没有触及到市场下调的根本。‘限跌令’也根本没有能够挡住这些城市楼价下跌的趋势。不少楼盘以送首付、送车、送40万家私卡等方式变相突破限跌令。”张大伟表示,市场持续低迷之下,房企唯一的自救办法就是降价促销,但随着限跌政策出现,企业流动性愈加紧张。

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