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上海推出第五批集中供应房源

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10月16日,上海市房地产交易中心“网上房地产”网站公示了《本市近期将上市新建商品住房项目一览表(第五批次)》,共推出57个新盘,总计15206套房源,并将于近期陆续上市。

《每日经济新闻》记者注意到,与前四批次集中供应房源相比,本批次集中供应房源中备案均价达到10万元+的豪宅项目一次性释放了多达15个,项目最高均价达14.7万元/平方米。

每平方米最高价14.7万元

从区域分布看,上海第五批次集中供应房源分布在浦东、黄浦、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等16个区域,在今年的5批次集中供应房源中分布区域最多。

值得注意的是,相比今年前四批次集中供应房源,第五批次集中供应的房源达15206套,在数量上遥遥领先。其中,备案均价超过10万元的豪宅项目多达15个,且地理位置都比较好。

以上海桃花源项目为例,该项目为纯别墅,也是此次备案均价最高的项目,达14.7万元/平方米,共有房源188套,总价区间2500万~7500万元,入围1.3倍,也就是245人。该项目上一次取证为2019年,均价为13.95万元/平方米。

另一个明星项目绿地海珀外滩,地处董家渡,地理位置优越。此次的备案均价为14.25万元/平方米,房源共145套,主力总价2700万~6000万元,入围2.5倍,也就是363人。

而坐拥浦东陆家嘴一线江景的中信九庐项目,2019年首次开盘时均价为12.8万元/平方米。自去年疫情好转后该项目就屡次传出将要开盘的消息,可以说,这也是上海蓄客最久的豪宅项目。此次该项目备案均价为13.5万元/平方米,房源152套,主力总价1300万~6000万元,入围2.5倍,也就是380人。

此外,位于浦东新区的陆家嘴滨江苑项目、静安区的安康名邸项目和虹口区的虹玺名邸项目,备案均价均超过12万元/平方米,三者入围比均为2.5。

相比之下,去年曾引发上海豪宅抢购潮的碧云尊邸项目则显得相对低调,次此备案均价为11.2万元/平方米。单价看似乎并不高,但主力户型为300~500平方米的4~6房联排,主力总价1800万~6000万元,房源173套,入围2倍,350人左右。

对于此次上海集中供应的房源总数量之大及豪宅项目扎堆情况,58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,一方面为了缓解市场焦虑情绪,加强维稳楼市秩序;另一方面,和房企年底冲击业绩也有一定关系。“上海第五批次集中供应新盘中高价项目多一些,是根据全年供应来进行相应调配的,第一批集中供应房源时基本以刚需和刚改盘为主,没有什么高端项目”。

二手房降温恐影响新房

不过,根据相关规定,购房者在同批次房源中只能认购一个楼盘,这显然会分流一部分客源。

据《每日经济新闻》记者统计,今年上海第五批次集中供应房源之前,上海已发放195张预售证,总计供应58687套新房。至此,今年上海新房供应总预证将达252张,总房源数将达73893套,为近五年之最。

此外,一些热门楼盘,如中粮瑞虹海景壹号、保利天汇、新湖青蓝国际、新湖明珠城等项目,一年内再次取证,产品类型未变,价格也未涨。

今年2月6日,上海新房摇号积分制正式落地实施,计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行计算。按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后,其余认购人不再进入公证摇号选房环节。

根据规定,上海第五批次集中供应房源,项目认购比(认购组数/准售房源套数)高于入围比(入围组数/准售房源套数)的,触发计分排序规。另外,所有项目中凡是认购比高于1:3的,继续实行“5年限售”政策。

不过,热门区域的楼盘往往也不缺高分客群,如果中高分客户集体奔赴同一片区的高分热门楼盘,则购买该楼盘的难度会随之增大。如前滩区域的新房均价为10.2万元/平方米,之后入围购房者的总分基本在满分了。

值得一提的是,今年7月上海开始实施二手房源价格核验,即交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

“目前来看,上海二手房市场降温比较明显,不排除一些需求向二手房市场进行分流,同时减轻对于新房的需求。”张波预计,今年四季度整个市场降温还会持续,并由二手房市场向新房市场传递。

易居研究院智库中心数据显示,今年9月,上海二手房成交约1.2万套,环比下降33%,同比下降61%,成交水平几乎降至近几年的底部水平。可见,“核验价格”导致的挂牌减少,以及“三价就低”导致的首付增加,对市场起到显著的降温效果。

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