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深圳顶流学区房“退烧”降价超百万已非个例

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大学区招生、打击学区房炒作、二手房指导价……政策连放大招下,深圳顶流学区价值正接受市场考问。

深圳福田区百花片区的一位房产经纪人告诉《每日经济新闻》记者:“自从深圳说要推行大学区招生政策以来,我这边接触到南天二花园有意成交的业主,房子总价普遍降了200万~300万元,旁边的国城花园降价就更多了,降价400万~500万元的都有。”

在多个利空消息的共同作用下,一些学区房业主开始降价卖房,一些家长开始变得犹豫,整体市场观望氛围浓厚,以前在深圳居高不下的学区房,现在价格开始松动。

深圳福田区百花片区某项目楼盘 每经记者 陈荣浩 摄

有业主降价六七百万求卖

7月30日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》在深圳市人大常委会网站上公开征求意见,拟通过立法推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。

自此以后,深圳学区房市场的买卖方在心理上产生了微妙变化,部分业主担心政策实施后影响学区房源价值,从而多次调低报价。当然,也有业主一点都不慌,认为学区房挤出一些“泡沫”实属正常,未来深圳学区房的价值会一直在。

百花片区是深圳当之无愧的顶流学区,片区内聚焦了实验小学、百花小学、实验中学等名校。片区内的国城花园甚至在2021年年初时爆出过32万元/平方米的成交单价,上述提到的南天二花园就是该片区的楼盘之一。

郭达是福田区百花片区的房产经纪人,他告诉《每日经济新闻》记者,自从深圳开始实行大学区招生政策后,百花片区业主降价都比较厉害,普遍降价在200万~300万元,甚至有600万~700万元。他们在推房的时候,一般会主推这些降价、诚心卖房子的业主。

郭达向记者推荐了南天二花园5栋中层的一套房子,该房源为89平方米三房,市场参考价为1870万元,但实际成交价在1530万元左右,降价约340万元。

郭达告诉记者,该房源是南天二花园性价比较高的,均价约在17.2万元/平方米,那些不诚心卖的也有均价挂在23万元/平方米的,那就另说了。“虽然小区旧了点,但百花片区的教育环境和居住氛围还是很不错的。”

《每日经济新闻》记者在走访中发现,百花片区多为上世纪90年代建造的楼盘,项目间整体楼距较宽,且户型基本都是南北通透那种。

刘乐是一位两岁孩子的妈妈,一直在留意深圳学区房的情况,因为听闻最近深圳学区房降价比较厉害,所以打算过来看一看有没有合适的“捡漏”机会。但由于资金没到位,且家里对于学区房的判断出现了分歧,所以刘乐迟迟没下手。

“其实我也早就注意到深圳部分学区房开始降价的消息了,不过我们一直没下手,感觉从这回深圳对学区房的整顿,以及大片区政策的出台,可以看出深圳对实现教育公平的决心还是很大的,现在买,我们也害怕高位站岗。”刘乐告诉《每日经济新闻》记者,他们决定先观望。

抱有同样心态的并非刘乐一个。许楠原计划将福田下沙片区的某头部房企三室一厅的住房卖掉,来换一套百花片区的两居室,但现在他打消了这样的念头。

许楠告诉记者,当初买房子看准的就是地段,觉得未来一定有升值空间,但有了孩子后想法有些变化,想过换个“名校片区”,不过现在他们决定不折腾了。“下沙的学位虽然比不上百花片区,但随着大片区招生政策和教育轮岗制的实施,以前没那么好的学校,也有机会享受到同等的教育资源,我们暂时打算先观望。”

深圳学区房还能买吗?

“百花片区作为深圳优质学区房最为集中的片区,受新政的影响还是很大,最直观的感受就是挂牌价降了,成交少了。”郭达告诉《每日经济新闻》记者。

对很多打算更换学区房的购房者来说,是否要在现阶段买入学区房,成了他们的最大困扰之一。深圳新政实施后,对深圳的学区房会带来哪些影响?学区房还能买吗?

中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,深圳大学区招生政策的推出,并不会导致深圳名校以及学区房的消失。深圳的名校是在长期竞争中生长起来的,有着难以匹敌的“制度”“管理”“校风”“生源”等优势,大部分优秀师资还在,不可能因此改变名校的师资结构和实力,比那些非名校仍将长期保持明显优势。

不过,宋丁同样强调现在学区房的价值极有可能会相比之前打折扣。“原来买了学区房,百分之百可以上名校,现在大学区制度下,这种好处不存在了,你只有X分之一的几率上名校。原有的学区房价值必将大打折扣,房价出现显著下跌将是大概率事件。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《每日经济新闻》记者,过去学区房之所以上涨显著,源于心理预期。而这次深圳的调控,相当于在给超高价位的学区房“挤泡沫”,是在打掉学区房持续上涨预期,有利于防止市场对学区房的炒作。当调控进入精细化时代,各地的调控政策也在见招拆招。事实上并非只有深圳学区房热度下降,如北京、上海、合肥等地的学区房热度都有所下降。

郭达也表达了相类似的观点,“要不要买学区房,我觉得还是看个人需求。比如我认识的一些业主,他们并不担心政策会让学区房价值大幅下降,因为他们当初买入百花片区,也并不只是让孩子上学,核心区位和成熟配套也是他们看中的要素之一。”

此外,对于最近深圳学区房遇冷,一位在深圳某股份制银行业从业多年的业务经理从不同视角向《每日经济新闻》记者阐述了自己的观点,“深圳实行二手房指导价后,存在这样一个现象,二手房指导价和当下的市场成交价还存在一定价差,比如一套1000万元的房子,在政策前3成贷款可以贷300万元,而政策后指导价变成800万元,但银行是按指导价放款的,只给放240万元,这差出来的60万元就得购房者自己补上。学区房作为二手房里的‘房价天花板’,需要自己掏出真金白银补的钱只会更多,自然购房者的观望情绪会更重。”

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