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美国楼市“高烧不退”,机构投资者加仓300亿抢筹

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美国楼市“高烧”不退,房租涨势迅猛,机构及投资人的大批进场更是让这把火越烧越旺。

当地时间19日出炉的CoreLogic数据显示,在全美范围内,美国独栋房产8月租金同比上涨9.3%,高于2020年8月份2.2%的同比涨幅。

与此同时,外部资金快速涌入房地产市场,在过去一年中,总资金已超过300亿美元。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示,目前入场的主要是一些大的机构投资者,但是以投资为目的的散户,目前还没有大规模进入美国楼市。

对于美联储即将进行的缩减资产购买规模(减码)可能对美国楼市产生的影响,他解释道,如美联储正式减码,不会影响美国房市此轮18年~20年的大周期,但是会对当前楼市价格的增速有非常明显的影响,但之后楼市会继续恢复增长,尤其是在本轮房产周期即将结束的那几年。

供需缺口

通常,由于租约在上半年到期,美国租房市场会在8~9月份出现季节性下降趋势,然而2021年的夏末,租金快要抵达今年以来的峰值了。

CoreLogic数据显示,自疫情以来,CoreLogic所覆盖的所有美国主要大都市住房市场首次同时出现租金正增长。其中,迈阿密以21%的涨幅领先,其次是凤凰城,涨幅为19%,拉斯维加斯为15%。

“经济趋势正在推动独栋住宅租金价格飙升,消费者信心则推动了租房者和买家的需求上升。”CoreLogic经济学家博塞尔(MollyBoesel)认为,“对更大居住空间的持续偏好——以及少量的待售库存——正在迫使潜在买家重新租房,给独栋住宅租赁市场带来巨大压力。”

此前,美国商务部公布数据显示,由于美国建筑商继续因材料和劳动力短缺问题苦苦挣扎,美国8月单户住宅开工数连续第2个月下降,折合年率为108万套。

同时,可以看到,8月获得建筑许可但尚未开工的单户型房屋数量从7月的24.2万套增至25.1万套。

全美住房建筑商协会(NAHB)首席经济学家迪茨(RobertDietz)指出,这是供应链问题持续存在的明显迹象,他从建筑商那里听说“地板和其他建筑材料方面存在持续挑战,且在某些情况下,挑战越来越大”。

美国商务部数据还显示,美国建筑许可在8月份增长6%,达到172.8万套,为1月份以来的最大涨幅,其中多户住宅许可大幅增长19.7%,达到63.2万套,单户住宅许可数量小幅上升0.6%,达到105.4万套。

纽约凯投宏观房地产经济学家波顿(MatthewPointon)预测,目前的供应问题将在一段时间内限制房地产建设,但单户住宅的开工量到2021年底只会达到116万套,到2022底达到120万套。

同时,有美国房地产经纪人估计,单户住宅的开工率和竣工率需要在每月150万至160万套之间,才能缩小库存缺口。

第一财经记者查阅最新数据显示,虽然库存有所上升,按照目前销售速度,截至9月底,美国目前的房屋供应量只能满足2.6个月的销售。通常来说,在一个供需能达到平衡的市场中,这个数字应该为6个月左右。

陈跃武对第一财经记者表示,美国楼市库存低主要同次贷危机后房地产市场泡沫一度破灭有关。

“从上个世纪80年代开始,美国新房建成量每年平均是100万套独栋房,并在2006年高峰时达到160万套/年,2007年次贷危机之后美国房地产市场崩盘,随后新房建成量悬崖式下跌,跌到40多万套,一年跌了70%,随后就在40万~60万套之间徘徊。”

陈跃武说,“近三四年,美国新房建成量缓慢回升,在疫情前的2019年再次回到160万套/年,但同时,从上个世纪80年代至今,美国人口增加了近60%,达到3.3亿人左右,原本房产需求量相应也应增加60%,才能达到供需平衡,但在过去十几年中,美国新房建成量较低,对房地产市场的供给端造成一个非常大的缺口。这个缺口不是一年两年能补上的。”

如果要超过这个供给平衡点,大概还需要三五年时间,他解释道。

投资人不怕美联储降温?

高额房租所产生利润令投资人涌入美国楼市。

根据约翰伯恩斯房地产咨询公司(JBREC)的追踪,在过去一年里,涌入美国楼市的机构投资资金超过300亿美元。JBREC研究高级经理阮丹尼尔(DanielleNguyen)表示,“由于其中一些只是股权投资,不包括债务,且未公开并不止这些,所以实际数字要高得多。”

阮丹尼尔认为,投资人入场的重要原因如下:第一,全球债券收益率处于历史低位,投资者需要收益;第二,通胀正在上升,大多数投资者将租房视为对冲通胀(手段);第三,高入住率支持了创纪录的租金增长;第四,租房者表明他们愿意支付溢价,住在由专业房东管理的新住宅区里。

陈跃武对第一财经记者解释道,机构投资者通常是通过股权私募基金入场,操作方式是购买房屋出租后长期持有,房子全部出租,持有期间收取房租取得收益,到房地产高峰后清盘,把所有的资产全部卖掉。

他解释道,譬如黑石就是这样的策略。2012年黑石曾进入独栋房产市场大规模买入,是彼时最大的一家:当时华尔街最聪明的几个基金,在全美买了20多万套房产,黑石规模最大,买了8万套,价值为160亿美元,长期持有,全部出租。

公开资料显示,直到2019年,黑石才售清其最后一批持有的相关股份,退出租房业务。

不过,2021年6月,黑石再次进入美国楼市,以60亿美元的价格收购房屋之友(HomePartnersofAmerica)。房屋之友的业务主要是购买和租赁独栋房产,在全美拥有17000多套房屋。

陈跃武对第一财经记者表示,华尔街的机构投资人,现在正在大规模进入独栋房市场,这实际上就是在疫情发生后几个月开始的(2020年),今年之后,入场规模越来越大。

根据全国房地产经纪人协会数据,尽管8月份整体房屋销售略有回落,但投资者在销售额中的份额仍高于2020年8月的同期水平。与此同时,历史上占销售额约40%的首次购房者仅为29%,是十多年来的最低水平。房价继续大幅上涨,削弱了房屋的可负担性,但提振了租赁需求。

对于机构入场是否会继续推高房价,陈跃武认为影响有限。

“美国独栋房产中,总共有1500万套用来出租的房屋,其中投资人占有的只有30多万套,是市场的2%,基本上处于九牛一毛的水平,对某几个小的市场可能会有一定影响,但对美国总的市场来说是影响非常小的。”他解释道。

而对于未来,美联储的减码举动是否会令房价降温,他认为,减码不会影响到美国房地产的此轮周期,但是对增速会有非常明显的影响。

陈跃武认为,美国的房地产周期较长,此轮周期从2007年开始,低点出现在2012年,从彼时至今,已经经历了9年房产牛市,且尚未终结,预测房价将于2026年之后达到下一个高峰。

在此前,美联储的操作就曾经对美国房价造成影响。“譬如在2018年,美联储缩表,利率明显上涨,美国房地产市场增速一下就放缓了,之前速度是10%,那一年增速就一下降低到4%,大幅放缓。”他对记者解释道,而即将到来的美联储Taper,同样会对市场增速产生减速作用。

“目前美国楼市增速火热,在15%左右,如美联储减码,这个增速会从15%降低到10%以下,从1%~8%都有可能。”他说,但之后美国楼市还会恢复增长,尤其是在房产周期快要结束那几年,其增速有可能会重新加速到15%左右。

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