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“拐点”之后房地产市场何往?

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 土地市场转冷、销售降温、投资下行等多方信号之后,房价数据将这场市场之变的最后一个确认章呈上桌面。

10月20日,国家统计局发布9月份70大中城市房价数据,52个城市二手房价格指数环比下跌,据测算,70城二手房价格指数环比下跌0.2%,这是在连续16个月房价上涨的基础上,继8月份二手房价格涨幅为0之后,首次出现明确下跌。

而且价格的下行完成由二手房市场向新房市场的传递,据测算,9月份70城新房价格指数环比涨幅为-0.1%,这是2015年5月份以来首次出现环比下跌,新房价格下跌城市36个,较上月增加16城。

中原地产首席分析师张大伟指出,相关数据表明,楼市在多年来首次出现普跌,市场拐点全面确立。

追溯房地产长效机制可以发现,这轮稳中有降的市场趋势,由多方原因共同造就,其中信贷收紧发挥了最为紧要的连环作用,但随着近期央行密集表态,政策底部或已基本明确,未来趋近于平和的可能性变得愈发明显。

房价降温

一线城市房价作为每个周期的测量“底线”,其新房价格在9月止涨。

据国家统计局测算,9月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2个和0.8个百分点。

在二手房方面,一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

与一线城市“稳中有降”并行的是,二线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手房价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.2%;二手房价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,价格下行受销售情况影响,也与整体预期趋冷相关,贝壳研究院数据显示,9月重点城市二手房成交量降至历史低位,9月全国新房商品住宅销售面积也创2016年以来历史新低,此外土地市场第二轮集中供地房企拿地积极性降低,市场预期下降、成交量低迷也导致价格下跌。

多位分析人士指出,房地产信贷紧缩是本轮调控效果明显的主要原因。

受“三道红线”、房贷集中度管理等房地产金融审慎管理机制影响,房企资金趋紧,在21世纪经济报道记者的调研中,多家规模型房企均表示开发贷额度受限,且按揭贷款额度紧张,回款周期空前拉长,影响了原本已经拉紧的现金流,以收定投之下,投资规模出现普遍萎缩。

另一方面,信贷收紧也体现在个人按揭贷款放款周期拉长和房贷利率提升上,多家银行均告知21世纪经济报道记者,其房贷放款周期因额度紧张而无限拉长,这更是导致了个人换房需求被空前抑制。

“二手房市场放款难已经全面抑制市场活跃。”张大伟分析指出,特别是一二线城市,二手房占比高,且置换型客户几乎都需要卖掉手中的二手房获得资金,当下贷款周期已经超过3个月,年内放款难的情况持续下,市场成交量将不断减少,包括深圳等城市成交量已达到多年来的最低点。

中信证券则指出,二手房置换需求流向新房市场的空间已经几乎没有,二手销售下降反过来影响置换需求,在调控之初,二手房的部分需求因为新房与二手房的价差涌到新房市场,但随着改善置换链条的逐渐断裂,定向限制二手房市场已经不能再为新房市场带来增量需求。

房价在多方综合原因的连环效应之下,体现出“质变”。

政策回稳

但对市场的预期也无需悲观,房地产长效机制的基调下,所有调控举措的最终目的是维护房地产市场健康长期发展。

近期央行频繁表态,整体透露出将长期坚持房地产金融审慎管理机制不变,对部分银行执行中的过度收缩问题予以“纠偏”,预计未来企业资金链紧绷问题将得到有效缓解,边际改善将对市场信心起到促进作用。

9月28日,央行货币政策委员会第三季度例会针对房地产提出“双维护”,即维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。这是房地产调控后央行首次提及房地产行业。

受央行“双维护”政策影响,部分烂尾项目已经相继复工,局部地区的房地产按揭贷款利率近期出现下调。广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率,目前中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率已经较过往有所下降,其中光大银行的首套房利率下降至5.60%,下降了40bps。

10月15日,央行在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上提到,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷;针对这些情况,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

这被理解为央行对金融机构在政策执行层面遇到的问题及时“纠偏”。

某全国性房企区域负责人告诉21世纪经济报道记者,此前房企因将销售回款归还于银行,但无法再次获取合理开发贷的情况预计将得到有效改变,合理合规的资金诉求得到缓解后,整体产业链条才能回归顺畅运行。

10月20日,中央领导人在2021金融街论坛年会上指出,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变;会上,央行副行长潘功胜也进一步指出,“金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士就此分析认为,房地产信贷政策会边际调整放松,房地产信贷投放将会加速,未来几个月房地产市场将明显趋稳转暖。从需求端看,合理住房贷款需求将得以满足,信贷审批时间缩短,利率有所下调,房地产需求释放,市场销售回暖。从供给端看,房企合理融资需求将会满足,融资困难将得到缓解,销售回暖,也将加速房企销售资金回笼。

另一方面,近期已接连有张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超15个城市发布“限跌令”,稳定房地产市场预期。

张大伟表示,房价大涨会放大金融风险,而房价迅速下跌也同样会影响稳定,他预计,防止楼市过快下调很可能成为未来政策趋势,如果10月后房价下跌加速,或许会出现房企价格战。

广东省住房政策研究中心首席研究员则预计,四季度下行惯性还在,但跌幅或增幅收窄幅度会缩小。

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