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房价真降了!新房6年来首跌,现在能买房吗?

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 “9月份商品住宅销售价格稳中有降。”10月20日,国家统计局公布的数据显示,2021年9月,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。

上半年还是一片热火朝天的楼市,却突然伴随着气温的走低进入“速冻”。几个月的时间里,楼市发生了什么?未来还会再降吗?

全面下跌!6年以来新房价格指数首次下跌

“最值得关注的自然是新房价格指数环比涨幅首次为负。统计显示,这也是2015年5月份以来首次下跌,换而言之,这是77个月以来首次的下跌。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

2021年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

从新房来看,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。其中,北京环比由上月上涨0.2%转为持平;广州下降0.1%,与上月相同;上海和深圳均上涨0.2%,涨幅比上月分别回落0.2和0.8个百分点。

“上海和深圳虽有上涨,不过这两地在严格执行限价,其房价上涨的态势是完全可控,价格上涨也不会传导到周边城市。”58安居客房产研究院研究总监陆骑麟表示。

二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平,三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。

“最值得关注的是三四线城市。此次三四线城市房价指数数据首次下滑,也是2020年3月份以来首次下跌,自然需要格外注意此类风险。”严跃进强调。

2021年9月70个大中城市二手住宅销售价格指数。截图自国家统计局官网

二手房的降温则更为明显。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

“这和实际感受非常接近,近期部分城市二手房腰斩交易态势,说明市场本身进入明显的降温周期。”严跃进说。

二线城市二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%,三线城市二手住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

“一线城市和热点二线城市二手房成交量已经不足高峰时的三分之一,交易量回落伴随着成交难度的加大。”陆骑麟表示,据58安居客房产研究院统计数据,9月全国二手房成交周期环比出现明显上涨,达到去年5月以来的新高。

信贷收紧为“速冻”最大原因

“上半年信贷相对宽裕,但三季度出现了放款难,特别是热点楼市城市,包括华东、华南,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。”中原地产首席分析师张大伟认为,房地产信贷收紧是出现市场全面速冻的最大原因。

张大伟表示,三季度房贷(居民户中长期贷款)同比减少5100亿元。房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。

“今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。”在央行15日举行的2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,央行金融市场司司长邹澜强调“保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展”,被认为是房地产信贷政策触底转向、市场至暗已过的信号。

业内预计,后期银行将矫正偏紧的房地产信贷政策,准确理解和执行对踩线房企的信贷措施,特别对于红档企业也将给予相应的信贷支持。

后续房价或将持续回落

“尽管近期有一些信贷等政策放松的表现,但是要真正影响市场基本面是有时间滞后的。从降温周期的历史规律看,往往会持续8个月的时间。”严跃进认为,当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。

“从普涨到普跌,其实只用了3个月。”张大伟同样表示,四季度全国大部分城市将进入明显的调整周期,“如果从10月开始,房贷没有明显放宽,价格战将成为四季度房地产市场的主要关键词。”

陆骑麟也认为,全国新房市场已经处于量价齐跌的状态,并且随着年关将近,开发商为完成全年销售目标,降价求售的现象会更凸显,预计四季度各城市新房价格将持续回落。

“要明确认识到当前房价的矛盾,警惕房价从‘过热’转为‘过冷’的风险。”严跃进称,要密切关注降温周期中各类市场交易,注意风险的把控,防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。

房地产市场的“大起”或是“大落”同样都会带来压力和风险。面对这波房价下降,一些城市开始稳定房地产市场预期,出台“限跌令”,包括张家口、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等超过15个城市。

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